結論｜税率の分かれ目は「5年」ここを超えるかで負担が大きく変わる
豊中市で不動産を売却する際、税金の差を最も左右するのが所有期間です。
結論から言えば、
・所有5年以下＝短期譲渡（税率が高い）
・所有5年超＝長期譲渡（税率が低い）
この違いだけで、同じ売却益でも数百万円単位の差が生じることがあります。
不動産売却では「いくらで売るか」以上に、「いつ売るか」が重要です。
はじめに
「短期と長期で税金が違うって聞いたけど、何がどう違うの？」
「5年って、いつから数えるの？」
「少し待った方が得になるケースはある？」
豊中市・北摂エリアで売却を検討する方から、こうした疑問は非常に多く寄せられます。
この記事では、不動産売却時の税率の仕組みと、実践的な節税の考え方を分かりやすく解説します。
不動産売却でかかる税金の基本構造
まず押さえておきたいのは、税金がかかる対象です。
課税されるのは売却価格そのものではなく、**譲渡所得（利益）**です。
譲渡所得
＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率がかかります。
短期譲渡と長期譲渡の違い
短期譲渡所得（所有5年以下）
取得してから売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡になります。
短期譲渡は税率が高く、税負担が重くなります。
長期譲渡所得（所有5年超）
同じく1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡に該当します。
長期譲渡は税率が低く、売主にとって有利です。
税率はどれくらい違うのか
税率のイメージは次の通りです。
・短期譲渡：税率が高い
・長期譲渡：税率が低い
実務上は、長期になるだけで税負担が大きく軽減されます。
豊中市のように売却価格が比較的高いエリアでは、この差が特に大きくなります。
「5年ルール」でよくある勘違い
売却日ではなく「1月1日」が基準
所有期間の判定は、売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で判断されます。
例えば、
・2019年6月に購入
・2024年12月に売却
この場合、2024年1月1日時点では5年未満のため、短期譲渡になります。
あと数か月待って2025年に売却すれば、長期譲渡になるケースもあります。
税率を意識した節税のコツ
売却時期を少し調整する
長期と短期の境目にいる場合、数か月待つだけで税率が下がることがあります。
売却を急ぐ理由がなければ、検討する価値は十分にあります。
他の特例と組み合わせる
・3,000万円特別控除
・相続関連の特例
などと組み合わせることで、税負担がゼロになるケースもあります。
取得費・譲渡費用を正確に把握する
購入時の契約書、リフォーム費用、仲介手数料などを整理することで、
譲渡所得そのものを圧縮できます。
【専門家コメント】
「不動産売却の税金相談で最も多いのが、“あと少し待てば長期だった”というケースです。
豊中市では売却価格が高くなりやすいため、税率の違いがそのまま手残り額に直結します。
売却を決める前に、必ず『短期か長期か』を確認することが、後悔しない最大のポイントです。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 税率は自動で判定される？
いいえ。確定申告で正しく申告する必要があります。
Q2. 所有期間は登記日が基準？
原則として取得日（引き渡し日）が基準になります。
Q3. 相続した不動産はどうなる？
被相続人の取得時期を引き継ぐケースがあります。
Q4. 住み替えでも短期扱いになる？
所有期間次第ではなります。
Q5. 税率が下がるなら必ず待つべき？
資金計画や市況次第なので、総合判断が必要です。
Q6. 長期なら税金は必ず安い？
短期よりは安くなりますが、利益が大きければ税額は発生します。
Q7. 控除があれば税率は関係ない？
控除後の譲渡所得に税率がかかります。
Q8. 確定申告は必須？
原則必要です。税金がゼロでも申告が必要な場合があります。
Q9. 自分で判断するのは危険？
境目のケースは専門家相談がおすすめです。
Q10. いつ相談するのがベスト？
売却を検討し始めた段階が最適です。
まとめ｜豊中市の不動産売却は「税率理解」が最大の節税
不動産売却における税金は、
・所有期間
・売却時期
・特例の使い方
で大きく変わります。
特に豊中市のような価格帯の高いエリアでは、短期か長期かの判断が結果を左右します。
売却を成功させるためには、価格だけでなく税率まで含めた判断が欠かせません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、相続相談
豊中市で不動産売却を検討中の方は、
「今売るべきか、待つべきか」という段階でも問題ありません。
税率まで含めた判断が、後悔しない売却につながります。
