まず結論
不動産市場は、今後も地域や物件によって価格動向に差が出る可能性があります。
全国平均では地価上昇が続いていますが、人口減少、空き家増加、金利や物価上昇、建物の老朽化などにより、すべての不動産価格が同じように上がるとは限りません。
国土交通省の令和8年地価公示では、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しています。三大都市圏では上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が続いています。一方で、地方圏の全用途平均・住宅地では上昇幅が縮小しており、地域差を見ながら判断することが大切です。(国土交通省)
また、総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高になっています。空き家の増加は、今後の売却価格や売却期間にも影響する重要なポイントです。(総務省統計局)
つまり、不動産市場の予測では「価格が上がるか下がるか」だけでなく、「どのエリアか」「どのような物件か」「管理状態はどうか」を見る必要があります。
高槻市で考える場合も、駅周辺の利便性を重視する方がいる一方で、高垣町や日吉台のような住宅地の落ち着いた住環境や広さを求める方もいます。
この記事では、不動産市場の今後の価格動向や、売却・購入・活用で注目したいポイントをわかりやすく解説します。
不動産市場の予測で大切な考え方
不動産市場を予測するときは、ひとつの数字だけで判断しないことが大切です。
たとえば、全国平均の地価が上がっていても、すべての地域で価格が上がるわけではありません。
反対に、人口減少が進んでいても、駅や生活施設に近い物件、建物状態が良い物件、駐車場がある物件は、今後も需要が見込まれる場合があります。
不動産価格は、次のような要素が組み合わさって決まります。
地価の動き
人口動態
空き家数
住宅ローン金利
建築費やリフォーム費用
駅や生活施設への距離
建物状態
駐車場の有無
周辺の売却事例
買い手の需要
不動産は地域性が強い資産です。
そのため、市場全体の流れと、物件ごとの条件を分けて見ることが大切です。
今後の価格動向1.全国平均では上昇傾向が続いている
地価は5年連続で上昇
現在の不動産市場では、全国平均の地価上昇が続いています。
令和8年地価公示では、全国平均の全用途平均・住宅地・商業地はいずれも5年連続で上昇しています。
三大都市圏では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも上昇幅が拡大しています。
東京圏、大阪圏では上昇幅が拡大し、名古屋圏では上昇幅が縮小しています。
地方圏でも、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇していますが、全用途平均・住宅地では上昇幅が縮小しています。(国土交通省)
この流れを見ると、不動産市場全体は堅調に見えます。
ただし、全国平均の上昇は、個別の物件価格が必ず上がることを意味するわけではありません。
上昇しやすいエリアの特徴
今後も価格が下がりにくい、または需要が見込まれやすいエリアには、次のような特徴があります。
駅に近い
生活施設が整っている
病院や学校に行きやすい
再開発や街づくりが進んでいる
通勤や通学に便利
賃貸需要がある
管理状態の良い物件が多い
高槻市で考える場合も、駅周辺は通勤や買い物、通院の利便性を重視する方に検討される場合があります。
一方で、高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
今後の価格動向2.地域差と物件差が広がる
すべての物件が同じように上がるわけではない
不動産市場の今後を考えるうえで重要なのは、地域差と物件差です。
全国平均では上昇傾向でも、地域や物件によって価格の動きは変わります。
たとえば、同じ市内でも駅に近いエリアと、駅から距離がある住宅地では需要が異なる場合があります。
また、同じ住宅地でも、建物状態が良い家と、長期間管理されていない空き家では、買い手の反応が変わります。
今後は、次のような物件で差が出やすくなるでしょう。
建物状態が良い物件
管理されている物件
駐車場がある物件
生活施設に行きやすい物件
リフォームしやすい物件
相場に合った価格の物件
反対に、管理されていない空き家や、修繕費が大きくかかる家は、価格や売却期間に影響する場合があります。
価格予測では周辺相場も見る
不動産価格を予測するときは、全国平均だけでなく、周辺の売却事例を見ることが大切です。
近いエリアで似た物件がいくらで売れているのかを確認すると、自分の物件の価格感をつかみやすくなります。
確認したいポイントは次のとおりです。
同じエリアか
築年数が近いか
土地や建物の広さが近いか
駅までの距離が近いか
建物状態が似ているか
駐車場の有無が同じか
売出価格ではなく成約価格か
売り出されている価格と、実際に売れた価格は違う場合があります。
価格予測では、できるだけ実際の成約事例を参考にしましょう。
今後の価格動向3.人口減少が長期的な影響を与える
日本の人口は長期的に減少する見通し
不動産市場の長期予測では、人口減少を避けて考えることはできません。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口では、日本の総人口は2020年の1億2,615万人から、2070年には8,700万人に減少すると推計されています。(独立行政法人国立公文書館)
人口が減ると、住宅を買う人や借りる人が少なくなる地域が出る場合があります。
その結果、地域によっては売却価格が下がったり、売却に時間がかかったりする可能性があります。
人口減少でも需要が残る物件はある
人口減少が進むからといって、すべての不動産需要がなくなるわけではありません。
今後も需要が見込まれる物件には、次のような特徴があります。
駅やバス停に近い
スーパーや病院に行きやすい
学校や公園に近い
建物状態が良い
駐車場がある
管理が行き届いている
将来の売却や賃貸を考えやすい
高垣町や日吉台のような住宅地でも、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
大切なのは、人口減少だけで判断せず、その物件がどのような人に合うのかを整理することです。
今後の価格動向4.空き家増加が売却に影響する
空き家数は過去最多
不動産市場の予測で注目したいのが、空き家の増加です。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高になっています。
2018年から空き家数は51万戸増加しており、賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家も増えています。(総務省統計局)
空き家が増えると、売却物件や賃貸物件の競合が増える場合があります。
買い手にとっては選択肢が増えますが、売主にとっては比較されやすくなります。
管理されていない空き家は価格に影響する
空き家を放置すると、建物の劣化が進む場合があります。
室内に湿気がこもる
雨漏りに気づきにくい
外壁や屋根が傷む
庭木や雑草が伸びる
害虫や害獣が発生する
防犯面の不安が出る
近隣トラブルにつながる
このような状態になると、買い手に不安を与える場合があります。
購入後の修繕費を見込まれ、価格交渉につながることもあります。
相続した家や使わない住宅がある場合は、空き家のまま放置せず、早めに売却・賃貸・管理・活用を検討しましょう。
今後の価格動向5.金利が購入判断に影響する
住宅ローン金利は買主の予算に関係する
不動産市場の価格動向を見るうえで、住宅ローン金利も重要です。
住宅金融支援機構が公表している2026年6月のフラット35金利では、融資率9割以下・21年以上35年以下の場合、最も多い金利は年3.210％となっています。(シミュレーションサイト)
金利が上がると、買主の毎月の返済額が増える場合があります。
返済負担が大きくなると、購入予算を下げる方や、購入を慎重に考える方が出る可能性があります。
その結果、売却価格や売却期間に影響することがあります。
売主も金利を意識する必要がある
金利は買主だけの問題ではありません。
売主にとっても、買主の予算感に関係するため、市場価格に影響する場合があります。
特に、相場より高い価格で売り出す場合、買主の返済負担が重くなり、検討されにくくなる可能性があります。
売却を考える場合は、地価だけでなく、住宅ローン金利や買主の資金計画も意識しましょう。
今後の注目ポイント1.売却価格より手取り額を見る
不動産売却では、売却価格だけでなく手取り額を見ることが大切です。
売却価格が高くても、諸費用や税金、住宅ローン残債、修繕費などを差し引くと、手元に残る金額が少なくなる場合があります。
確認したい費用は次のとおりです。
仲介手数料
登記費用
印紙代
測量費用
解体費用が必要になる場合
修繕費
引っ越し費用
譲渡所得税がかかる場合
売却価格だけで判断せず、最終的にいくら手元に残るのかを確認しましょう。
今後の注目ポイント2.建物状態が価格に直結しやすくなる
今後は、建物状態の良し悪しが価格に影響しやすくなるでしょう。
空き家や中古住宅が増える中で、買い手は複数の物件を比較します。
そのため、建物状態が良い物件は安心感を与えやすく、検討されやすい場合があります。
一方で、次のような状態の家は注意が必要です。
外壁や屋根が傷んでいる
雨漏りがある
水回りが古い
給湯器や配管が劣化している
庭や外構が荒れている
室内に湿気やカビがある
売却を考える場合は、早めに建物の状態を確認しましょう。
今後の注目ポイント3.中古住宅とリノベーション需要
新築価格や建築費が高くなる中で、中古住宅を購入してリノベーションする方もいます。
中古住宅には、次のような魅力があります。
新築より予算を抑えられる場合がある
希望エリアで探しやすい場合がある
土地や建物の広さを確保しやすい場合がある
自分好みにリノベーションできる
空き家の再生につながる
高垣町や日吉台のような住宅地でも、落ち着いた住環境や広さを活かし、中古住宅として検討される場合があります。
ただし、リノベーションを前提にしていても、雨漏りやシロアリ被害、配管の劣化などがあると費用が大きくなる場合があります。
売却する側も、建物状態を把握しておくことが大切です。
今後の注目ポイント4.災害リスクや管理状態
近年は、災害リスクや管理状態も不動産価格に影響する要素になっています。
購入希望者は、価格や間取りだけでなく、次のような点も確認します。
洪水リスク
土砂災害リスク
地震時の安全性
避難しやすさ
道路や周辺環境
建物の耐震性
管理状態
災害リスクがある地域の物件が必ず売れないわけではありません。
ただし、買主が慎重に判断する材料になる場合があります。
売却前には、物件の状態や周辺環境を整理しておきましょう。
今後の注目ポイント5.高齢化による住み替え需要
高齢化が進むと、住まいに求める条件も変わります。
広い家よりも、管理しやすい家や生活施設に近い家を求める方が増える場合があります。
高齢世帯に選ばれやすい住まいには、次のような特徴があります。
駅やバス停に近い
病院やスーパーに近い
階段や段差が少ない
庭の管理が少ない
防犯面で安心感がある
車がなくても暮らせる
一方で、階段が多い戸建てや、庭の管理が大変な家、生活施設から遠い家は、買い手や借り手が限られる場合があります。
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さが魅力になる一方で、将来の管理負担も見られやすくなるでしょう。
今後価格が下がりにくい物件の特徴
生活利便性が高い
駅、バス停、スーパー、病院、学校、公園などに行きやすい物件は、価格が下がりにくい場合があります。
通勤しやすい
買い物しやすい
通院しやすい
子育てしやすい
老後も暮らしやすい
このような条件は、幅広い世帯にとって魅力になります。
建物状態が良い
建物状態が良い物件は、買い手に安心感を与えます。
雨漏りがない
外壁や屋根に大きな傷みがない
水回りが使いやすい
室内がきれい
庭や外構が整っている
駐車場が使いやすい
物件の選択肢が増える時代では、管理状態の良い家が選ばれやすくなる場合があります。
駐車場がある
住宅地や郊外では、駐車場の有無が需要に影響する場合があります。
車を使う家庭にとって、敷地内に駐車できるかどうかは重要です。
高垣町や日吉台のような住宅地では、駐車場や広さを求める方に合う場合があります。
将来の活用がしやすい
将来売却しやすい、賃貸に出しやすい、リフォームしやすい物件は、検討されやすい場合があります。
不動産は長く持つ資産です。
今の暮らしだけでなく、将来の住み替え、相続、売却、賃貸まで考えやすい物件は、買い手にとっても安心材料になります。
今後価格に注意したい物件の特徴
管理されていない空き家
管理されていない空き家は、売却や活用が難しくなる場合があります。
庭木や雑草が伸びている
室内に湿気やカビがある
外壁や屋根が傷んでいる
雨漏りがある
郵便物がたまっている
防犯面の不安がある
このような状態では、買い手や借り手に不安を与えます。
修繕費が大きくかかる物件
外壁、屋根、水回り、給湯器、配管などに大きな修繕が必要な物件は、買い手が慎重になる場合があります。
購入後の費用が大きいと判断されると、価格交渉や購入見送りにつながることもあります。
生活施設から遠い物件
駅やバス停、スーパー、病院などから遠い物件は、需要が限られる場合があります。
高齢化が進む中では、車がなくても暮らせるかどうかを重視する方も増えるでしょう。
ただし、静かな環境や広い土地、駐車場を求める方に合う場合もあります。
物件の弱みだけでなく、強みも整理することが大切です。
高槻市で不動産市場を予測するときのポイント
高槻市で不動産市場を予測する場合は、全国的な価格動向だけでなく、地域ごとの特徴を確認することが大切です。
駅周辺では、通勤や買い物、通院の利便性を重視する方に検討される場合があります。
一方で、高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
高槻市で不動産を売却・購入・活用する際は、次の点を確認しましょう。
駅までの距離
バスや自転車の使いやすさ
買い物施設までの距離
病院や学校、公園の近さ
建物の状態
駐車場の有無
庭や外構の管理状況
売却や賃貸の需要
空き家になるリスク
将来の使い道
不動産価格は、市場全体の流れだけでなく、物件ごとの状態によって変わります。
早めに現状を確認し、自分に合う売却・購入・活用の方法を考えましょう。
よくある質問（FAQ）10選
Q1. 不動産市場は今後どうなりますか？
全国平均では地価上昇が続いていますが、人口減少や空き家増加、金利上昇などにより、地域や物件ごとの差が広がる可能性があります。
Q2. 今後も不動産価格は上がりますか？
すべての不動産価格が上がるとは限りません。駅や生活施設に近い物件、建物状態が良い物件は需要が見込まれる場合があります。
Q3. 価格が下がりやすい物件はありますか？
管理されていない空き家、修繕費が大きい物件、生活施設から遠い物件は、価格や売却期間に影響する場合があります。
Q4. 空き家は早めに売却した方がいいですか？
今後使う予定がない場合は、早めに売却や活用を検討することが大切です。放置すると劣化や維持費の負担が増える場合があります。
Q5. 金利は不動産価格に影響しますか？
影響する場合があります。金利が上がると買主の返済負担が増え、購入予算や売却期間に影響することがあります。
Q6. 高槻市の不動産価格は今後どうなりますか？
高槻市内でもエリアや物件条件によって異なります。駅周辺の利便性や、高垣町・日吉台のような住宅地の住環境、建物状態を見て判断しましょう。
Q7. 高垣町や日吉台の住宅は需要がありますか？
建物状態、駐車場の有無、周辺環境、価格によっては需要がある場合があります。落ち着いた住環境を重視する方に合うこともあります。
Q8. 売却前に何を確認すべきですか？
建物の状態、立地、維持費、売却需要、賃貸需要、家族の意向を確認しましょう。
Q9. 売却価格だけを見ればよいですか？
売却価格だけでなく、仲介手数料や税金、修繕費、住宅ローン残債などを差し引いた手取り額を見ることが大切です。
Q10. 市場予測が不安な場合、何から始めればいいですか？
まずは建物の状態と維持費を確認しましょう。そのうえで、周辺相場や売却需要を見ながら、売却・賃貸・管理・活用を比較することが大切です。
専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明
不動産市場は、全国平均では地価上昇が続いていますが、今後は地域や物件ごとの差がさらに大きくなる可能性があります。
価格動向を予測するときは、地価だけでなく、人口減少、空き家増加、金利、建物状態、地域の需要をあわせて見ることが大切です。
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
ただし、空き家のまま放置すると、建物の劣化や維持費の負担が増えることもあります。
不動産の売却や活用で迷ったときは、早めに現状を確認し、複数の選択肢を比較することが大切です。
まとめ｜不動産市場の予測は価格動向と物件状態をあわせて見ることが大切
不動産市場は、今後も地域や物件によって価格動向に差が出る可能性があります。
全国平均では地価上昇が続いていますが、人口減少、空き家増加、金利や物価上昇、建物の老朽化などにより、すべての不動産価格が同じように上がるとは限りません。
令和8年地価公示では、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しています。(国土交通省)
一方で、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高になっており、使わない家を放置しないことも重要です。(総務省統計局)
今後は、駅や生活施設に近い物件、建物状態が良い物件、駐車場がある物件、管理が行き届いている物件が検討されやすくなる場合があります。
一方で、管理されていない空き家や修繕費が大きい物件は、売却や活用に時間がかかる場合があります。
高槻市で考えるなら、駅周辺の利便性だけでなく、高垣町や日吉台のような住宅地の落ち着いた住環境も踏まえて判断しましょう。
不動産市場の予測に振り回されすぎず、自分の物件の状態と地域の需要を確認することが大切です。
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