結論｜“売らずに貸す”は、固定費を収入に変える最も現実的な選択
空き家を放置すれば、固定資産税・維持費が毎年発生します。
一方で、月5〜10万円の賃貸収入が得られれば、
税負担を補うどころか、年間60万円〜100万円のプラス収益になります。
ただし、収益化には
- リフォームなどの初期コスト
- 管理・保険・入居対応などの継続費用
を正確に把握することが必須。
結論として、賃貸化の損益分岐は初期投資300万円・回収期間5年が目安です。
はじめに
「空き家を売るのはもったいない」「親の家を有効活用したい」
そんな方に今注目されているのが、**空き家の賃貸化（空き家再生賃貸）**です。
特に、
- 立地が良い（駅徒歩20分圏内）
- 建物の構造がしっかりしている
- 築30年以内
といった物件であれば、リフォームを最小限に抑えて収益化できます。
この記事では、
空き家を貸すための準備・費用・リスク・回収の実例までを
実務ベースでわかりやすく解説します。
空き家を「賃貸化」する3つの方法
| 方法 | 内容 | 初期費用 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ① 長期賃貸 | 通常の賃貸住宅として貸す | 100〜300万円 | 安定収入・ファミリー向け |
| ② 定期借家契約 | 契約期間を限定して貸す | 50〜200万円 | トラブル防止・期間管理が容易 |
| ③ 民泊・短期賃貸 | Airbnbなどで貸す | 200〜500万円 | 高収益だが管理負担が大きい |
多くの所有者が選ぶのは、リフォーム後に長期賃貸として貸し出す方法です。
安定した家賃収入が得られ、相続後の維持にも向いています。
賃貸化のために必要な主なリフォーム
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 内装リフォーム | クロス・床・建具の張替え | 50〜100万円 |
| 水回りリフォーム | キッチン・浴室・トイレ・洗面 | 80〜150万円 |
| 外装補修 | 屋根・外壁・塗装 | 100〜200万円 |
| 給湯・電気設備更新 | 給湯器・配線・照明交換 | 30〜50万円 |
| ハウスクリーニング・残置物撤去 | 全体清掃・不用品処分 | 10〜30万円 |
合計目安：250〜400万円程度
（築20年以上の木造住宅の場合）
※ただし、構造や立地によってはリフォームせず「現状貸し」も可能です。
賃貸収入と回収シミュレーション
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 家賃収入 | 月7万円（年84万円） |
| 管理費・保険料 | 年10万円 |
| 修繕積立・雑費 | 年5万円 |
| 固定資産税 | 年8万円 |
| 年間手残り収益 | 約61万円 |
| 初期投資 | 300万円（リフォーム＋契約費） |
| 回収期間目安 | 約5年 |
5年以上の運用で黒字化。
10年運用すれば約300万円の純利益も見込めます。
賃貸化のメリット
- 固定資産税・維持費を家賃でカバー
放置コストをゼロにできます。 - 空き家の劣化防止
人が住むことで換気・通水が行われ、建物寿命が延びます。 - 相続対策として有効
収益物件化すれば、評価額を圧縮でき、相続税軽減効果も期待。 - 売却よりも長期的な安定収益
賃貸収益で将来的にリフォーム費用も回収可能。
賃貸化のデメリットと注意点
| デメリット | 対策 |
|---|---|
| 修繕や退去対応が必要 | 管理会社へ委託（月額5％程度） |
| 空室リスク | 需要のある家賃設定・広告強化 |
| トラブル・滞納リスク | 保証会社利用・定期借家契約で軽減 |
| 大規模リフォーム費用が重い | リフォーム補助金・減税を活用 |
空き家賃貸に使える主な補助金制度
| 制度名 | 内容 | 上限額 | 対象 |
|---|---|---|---|
| 空き家再生等推進事業 | 賃貸活用を目的とした改修費補助 | 最大200万円 | 国交省・自治体 |
| 住宅セーフティネット制度 | 登録住宅の改修補助＋入居支援 | 最大100万円 | 高齢者・低所得者向け |
| 耐震改修補助金 | 老朽家屋の耐震リフォーム支援 | 最大100万円 | 自治体による |
※箕面市でも「空き家利活用補助制度」があり、改修費の一部が補助されます。
賃貸化の進め方（実務ステップ）
Step1｜建物の状態を確認
不動産会社または建築士に依頼し、
リフォームの必要箇所と費用を明確にします。
Step2｜賃貸プランを決定
「一般賃貸」「定期借家」「民泊」など、
目的に合わせた運用形態を選びます。
Step3｜リフォーム＋募集開始
補助金を活用しながら改修を行い、
地元不動産会社に入居募集を依頼します。
Step4｜管理契約の締結
入居者対応・家賃回収・修繕などを
管理会社に委託すれば、手間を最小限に抑えられます。
成功事例（箕面市内）
築28年の戸建をリフォーム後、月8万円で賃貸。
- 改修費：約280万円（補助金80万円活用）
- 年間家賃収入：96万円
- 手残り収益：約70万円／年
- 5年で投資回収＋以降は黒字運用
▶ ポイント：立地・間取り・清潔感が収益化の鍵。
【専門家コメント】
「空き家を“貸す”という選択は、相続後の新しい活用法として非常に有効です。
放置せず、管理と収益を両立させることで“家を守りながら稼ぐ”ことができます。
補助金・減税制度を併用すれば、費用を半分以下に抑えることも可能です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「空き家を賃貸化して収益化する方法」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 古い家でも貸せますか？
→ はい。耐震・水回りが問題なければ「リフォーム済み中古」として需要があります。
Q2. 家賃設定はどう決める？
→ 周辺相場（同立地・築年数）を基準に、リフォームの有無で調整します。
Q3. 管理は自分でできますか？
→ 可能ですが、遠方の場合は管理委託（月5〜7％）を推奨します。
Q4. 補助金を使うにはどうすれば？
→ 申請前に自治体の「空き家担当課」に相談し、書類審査を受けます。
Q5. 民泊として貸すのは簡単？
→ 許可・届出・消防基準などが必要。収益性は高いが管理負担も大きいです。
Q6. 入居者トラブルが心配です
→ 管理会社＋保証会社を併用すれば、滞納・退去対応までカバーできます。
Q7. 税金の扱いは？
→ 賃貸収入は「不動産所得」として申告が必要。経費計上で節税可能です。
Q8. 家財道具は残してもいい？
→ 原則撤去。残置物があるとトラブルの原因になります。
Q9. 将来的に売ることはできる？
→ 定期借家契約なら、契約満了後に売却可能です。
Q10. 空き家の賃貸化をみのパラで依頼できますか？
→ はい。リフォーム・募集・管理まで一括対応しています。
まとめ｜“放置”より“賃貸”で家を守りながら収益化
空き家を賃貸化すれば、
- 固定資産税・維持費をカバー
- 建物劣化を防止
- 長期安定収益を確保
リフォーム費用を抑え、補助金を活用すれば、
5年以内の黒字化も十分可能です。
“売る”か“貸す”で迷うなら、まずは“貸して守る”選択を。
🏠 空き家の賃貸活用・収益化相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、箕面市・北摂エリアを中心に、
空き家のリフォーム・賃貸化・補助金申請・管理を一括サポートしています。
「貸したいけどリフォーム費用が心配」「管理まで任せたい」という方は、
まずは無料相談へご連絡ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸管理、空き家活用、補助金・税金対策、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
