結論｜“解体しない”ことで得られるメリットも多い
古家付き土地を売却する際、
「解体して更地にしてから売るべき？」と悩む方は少なくありません。
結論から言えば、必ずしも解体が正解ではありません。
解体費用をかけずに売ることで、
- コストを抑えられる
- 固定資産税を節約できる
- 再建築不可地でも売却できる
といった現実的なメリットがあるのです。
ただし、古家を残したまま売る場合は、
買主の属性・建物の状態・契約方法によってはトラブルにもなり得ます。
はじめに
「老朽化した家を解体してから売ろうか、それともそのまま売ろうか」──
相続や転居で古家が残ったとき、多くの方が迷うポイントです。
この記事では、
- 古家付き土地を“解体しないで売る”ケースのメリット・デメリット
- 実際に売るときの注意点と費用比較
を、箕面市などの地域実例をもとにわかりやすく解説します。
古家付き土地とは？
「古家付き土地」とは、老朽化した建物が残ったままの土地のことです。
多くの場合、建物自体に価値はほとんどなく、
“土地として”取引されることが一般的です。
ただし、建物を残した状態で売るか、更地にして売るかで、
コスト・税金・販売スピードが大きく変わります。
解体せずに売る3つのメリット
① 解体費用を節約できる
木造住宅の解体費用は、坪あたり3〜5万円が相場。
30坪なら約90〜150万円の出費になります。
売却価格が変わらない場合、この費用をかけない方が得です。
② 固定資産税の軽減を維持できる
建物がある状態の土地は「住宅用地特例」が適用され、
固定資産税が最大1/6に軽減されています。
更地にするとこの特例が外れ、翌年から税金が6倍になる場合もあります。
③ 再建築不可の土地でも売れる
再建築不可の土地（前面道路が基準を満たさない土地など）は、
建物を壊すと再建築ができなくなるケースがあります。
そのため、古家付きのまま売ることで、
買主が既存建物をリフォームして活用できる選択肢が残ります。
解体せずに売る3つのデメリット
① 買い手が限られる
多くの買主は「更地」を希望するため、
古家付き土地は購入層が限定的になります。
「建て替え前提」よりも「再利用・再生」に興味を持つ買主を探す必要があります。
② 建物の劣化が進むと印象が悪い
放置された家は見た目の印象が悪く、
内見時に「管理が行き届いていない」と判断されることも。
販売前には最低限の清掃・庭木整理を行うと印象が変わります。
③ 売却後のトラブルリスク
売却後に「雨漏り」「シロアリ」などの不具合が見つかると、
契約不適合責任を問われる可能性があります。
これを避けるには、“現状有姿（ありのまま）”売買契約を選ぶことが重要です。
売却価格の比較イメージ
| 区分 | 売却価格 | 費用 | 手取り額（目安） |
|---|---|---|---|
| 更地で売却 | 2,000万円 | 解体費120万円＋税負担増10万円 | 約1,870万円 |
| 古家付きで売却 | 1,950万円 | 解体費0円＋固定資産税軽減維持 | 約1,950万円 |
価格が多少下がっても、解体費を節約できれば手取り額は同等か上になるケースもあります。
解体せずに売る場合のポイント
① 「現状有姿（ありのまま）」で契約する
契約書に「建物・設備の修繕義務を負わない」と明記することで、
売却後のトラブルを防げます。
② 物件調査を事前に行う
老朽化の程度を把握し、
「再利用可能」「危険家屋」などを明確にしておくと、
買主も安心して購入できます。
③ 空き家管理を並行して行う
販売期間中に倒壊・浸水・草木繁茂などが起きると印象が悪化。
月1回の管理委託（3,000〜5,000円程度）で、見栄えを維持しましょう。
解体費用を抑える3つの方法
- 自治体の空き家解体補助金を利用
箕面市など多くの自治体で、上限30〜100万円の補助があります。 - 複数業者に相見積もりを取る
解体費は業者によって最大30％の差があります。 - 売却後に買主負担で解体する契約にする
「古家付き土地」として売却し、
買主が自分のタイミングで解体するケースも増えています。
こんなケースでは「解体せずに売る」が正解
| 状況 | 理由 |
|---|---|
| 再建築不可の土地 | 建物を残す方が有利 |
| 解体費が高い（100万円超） | コストを回避できる |
| 建物が一部利用可能 | リフォーム需要あり |
| 固定資産税を抑えたい | 住宅用地特例を維持 |
【専門家コメント】
「古家付き土地は“コストを抑えて現金化できる”賢い選択肢です。
ただし、契約形態や物件の状態を誤るとトラブルにつながるため、
“現状売却”を前提に、信頼できる不動産会社と進めることが大切です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「古家付き土地の売り方と注意点」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家付き土地はどんな買主が多い？
→ 不動産業者・リフォーム会社・投資家など、再利用目的の買主が多いです。
Q2. 更地にした方が早く売れる？
→ はい。ただし解体費が高い場合は、手取りが減る可能性もあります。
Q3. 老朽家屋で安全面が心配
→ 倒壊リスクがある場合は、部分補修または簡易補強を行いましょう。
Q4. 買主が解体費を負担するケースもある？
→ あります。契約時に「建物解体費は買主負担」と明記できます。
Q5. 固定資産税が上がるのはいつから？
→ 建物を解体した翌年の1月1日時点から課税額が上がります。
Q6. 現状売却とは？
→ 修繕・保証を行わず、現状のまま引き渡す売却方式です。
Q7. 解体費用を相殺して売ることは可能？
→ 可能です。売却価格に反映させる形で調整できます。
Q8. 古家を残しても補助金は使える？
→ 原則は解体用ですが、老朽化対策補助などが併用できる場合もあります。
Q9. 家財が残っていても売却できる？
→ 残置物撤去を買主負担にする契約も可能です。
Q10. みのパラで現状売却の相談はできますか？
→ はい。建物調査・契約条件の設定・買主紹介までワンストップ対応しています。
まとめ｜“解体ありき”ではなく“最適な売り方”を選ぶ
古家付き土地は、解体せずに売ることで
- 解体費を節約できる
- 固定資産税の軽減を維持できる
- 再建築不可でも売れる
といった大きなメリットがあります。
一方で、
- 買主が限られる
- トラブル防止の契約が必要
というリスクも。
“更地にする”か“残す”かは、費用・税金・立地条件を踏まえて判断しましょう。
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「解体すべきか迷っている」「買主が見つからない」といった方も、
まずは無料相談をご利用ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、古家付き土地の現状売却支援、解体費見積、補助金申請、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
