結論｜古家を残すことで「費用を抑えながら高く売る」ことができる
古家付き土地の売却で重要なのは、“解体する前に一度査定を取る”ことです。
解体してからでは戻せませんが、古家を残した状態なら
- 解体費を節約できる
- 固定資産税の軽減を維持できる
- 再利用・リフォーム需要を取り込める
という“3つのチャンス”が残ります。
実際、古家付き土地を現状で売ったほうが手取り額が高くなるケースも珍しくありません。
「解体＝高く売れる」とは限らないのです。
はじめに
古家付き土地を売却する際、多くの方がこう考えます。
「古い家があると売れないから、壊して更地にしよう」
しかし実際には、解体しないほうが得になるケースが多数存在します。
特に、再建築不可やリフォーム需要のある地域では、
「古家付きのまま売るほうが売却チャンスが広がる」こともあります。
この記事では、
- 解体しないで売るメリット・デメリット
- 高く売るための条件
- 契約や税制上の注意点
を、実例を交えて詳しく解説します。
解体しないで売る3つのメリット
① 解体費をかけずに済む
木造住宅の解体費は坪3〜5万円、30坪なら約90〜150万円。
古家の価値がゼロであっても、解体コスト分だけ損失になります。
現状売却なら、この費用をそのまま“手取り利益”として残せます。
② 固定資産税が安くなる
建物が残っている土地は「住宅用地特例」が適用され、
固定資産税が最大1/6に軽減されます。
更地にするとこの特例が外れ、翌年から税負担が6倍になるケースも。
売却までの間に発生する税金も抑えられます。
③ “リフォーム再生”需要を狙える
古家の中には「リノベーションして住みたい」「賃貸として再生したい」
という買主層に刺さるものがあります。
特に立地や構造が良ければ、解体せず残した方が“付加価値”になることも。
デメリットと注意点
| デメリット | 対策 |
|---|---|
| 買主層が限定される | リフォーム会社・投資家向けにも告知 |
| 建物劣化による印象低下 | 清掃・庭木伐採・簡易補修で印象アップ |
| 売却後の瑕疵リスク | 「現状有姿契約」で免責を明記 |
| 倒壊リスク | 簡易点検・耐震確認で安全性を確保 |
解体しないで高く売るための5つの条件
条件①｜立地が良い（駅・生活圏に近い）
再生需要の多いエリアでは、古家を残しても「住み替え」「リフォーム」目的の買主が現れやすいです。
駅徒歩圏・バス停近く・生活施設が揃うエリアなら現状売却でも十分高値が狙えます。
条件②｜建物が安全で再利用可能
屋根・基礎・配管など構造部分に致命的な劣化がなければ、
「古民家風」「再生リノベーション物件」として価値が残ります。
事前にインスペクション（建物状況調査）を行うのが理想です。
条件③｜間口・道路条件が良い
再建築不可や旗竿地などの制限がある土地では、
建物を壊すと再建築できなくなるリスクもあります。
こうしたケースでは、“古家付きのまま売る”のが唯一の高値ルートになります。
条件④｜固定資産税の特例を維持
解体せずに住宅用地特例を継続することで、
1年間あたり10〜30万円の税負担を回避できます。
売却が長期化しても、維持コストを抑えられます。
条件⑤｜契約形態を「現状有姿」にする
古家を残して売る場合は、**瑕疵担保責任を免除する契約（現状有姿売買）**が基本です。
買主に“現状引渡し”を前提としてもらうことで、
売却後のトラブルを防止できます。
売却価格比較イメージ
| 状況 | 売却価格 | 費用 | 手取り額 |
|---|---|---|---|
| 更地売却 | 2,000万円 | 解体費120万円＋税負担10万円 | 約1,870万円 |
| 古家付き売却 | 1,950万円 | 解体費0円＋税軽減維持 | 約1,950万円 |
→ 見た目の価格は下がっても、実質の手取りは同等以上。
これが「解体しないで売る」最大のメリットです。
解体しないで売るときの進め方
Step1｜不動産会社に「現状査定」を依頼
解体を検討する前に、古家付きでの査定額を確認。
みのパラでは無料で“現状・更地”両方の価格比較が可能です。
Step2｜簡易清掃・整理で印象アップ
「手入れされている」印象を与えるだけで、成約率が上がります。
不用品撤去・草木整理・雨漏り修繕などを最小限で行いましょう。
Step3｜契約条件を整備
契約書に「現状有姿・修繕免責」と記載。
必要に応じて「解体費は買主負担」と明記します。
こんなケースは“解体しない方が得”
| 状況 | 理由 |
|---|---|
| 再建築不可地 | 壊すと再建築できないため |
| 解体費が高額（100万円超） | 手取りが減るため |
| リフォーム需要がある立地 | 建物付きに価値がある |
| 固定資産税を抑えたい | 住宅用地特例を維持できる |
【専門家コメント】
「古家付き土地は“売れない”ではなく、“売り方次第で高く売れる”物件です。
解体を急がず、まずは現状での需要と価格を調べることが重要。
特に再建築不可や相続案件では、壊さない方が賢い選択になることも多いです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「古家付き土地を高く売るコツ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家付き土地は本当に売れる？
→ 売れます。業者・リフォーム会社・投資家などが主な買主です。
Q2. 現状のまま引き渡しても問題ない？
→ 契約に「現状有姿」と記載すれば、修繕義務は発生しません。
Q3. 壊してから売った方が早く売れる？
→ 早期売却には有利ですが、手取り額が減る場合があります。
Q4. 解体費を買主が負担してくれるケースも？
→ はい。「解体条件付き売却」という契約形態もあります。
Q5. 固定資産税の軽減はいつまで？
→ 解体した翌年の1月1日から特例が外れ、税額が上がります。
Q6. 買主がリフォームして使う場合の注意点は？
→ 建築確認・耐震性・上下水道の整備状況を事前に確認しましょう。
Q7. 残置物（家具など）はそのままでも売れる？
→ 契約で「現状渡し」にすれば可能ですが、印象は悪くなります。
Q8. 売却後に雨漏りが見つかったら？
→ 現状有姿契約なら原則免責。ただし故意の隠蔽はNGです。
Q9. 古家にシロアリ被害がある場合は？
→ 事前に調査をして説明することで、トラブルを防げます。
Q10. 現状査定は無料でできる？
→ はい。みのパラでは現状・更地の両方を無料で比較査定しています。
まとめ｜「壊す前に査定」が鉄則
古家付き土地を解体せずに売ることで、
- 解体費を節約
- 税金を軽減
- 再利用需要を活かす
といった大きなメリットが得られます。
最も重要なのは、壊す前に現状価格を知ること。
「残す」「壊す」の判断を間違えなければ、
古家付き土地でも高く・安全に・早く売却できます。
🏠 古家付き土地の現状売却・価格査定はみのパラへ
株式会社みのパラでは、箕面市・北摂エリアを中心に、
古家付き土地の査定・売却・契約サポートを一括で行っています。
「解体すべきか迷っている」「そのまま売る方が得か知りたい」方は、
まずは無料相談をご利用ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、古家付き土地の現状売却支援、解体・リフォーム提案、補助金申請支援、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
