結論｜旗竿地は「欠点」ではなく「個性」──売り方次第で価値は変わる
旗竿地（はたざおち）は、細い通路の奥に敷地が広がる形状の土地。
一見すると“売れにくい”印象を持たれますが、実は価格戦略と訴求設計で十分に高値売却が可能です。
通路の幅・奥行・日当たり・駐車動線といった弱点を丁寧に潰し、
「静かでプライバシーの高い住宅地」という強みに変える。
これが旗竿地を高く売る最大のコツです。
はじめに
旗竿地（敷地延長とも呼ばれる）は、道路から細い通路（竿部分）を通って
奥に建物を建てる形状の土地です。
買主の印象としては、
- 「車の出入りが不便そう」
- 「日当たりが悪いかも」
- 「防犯面が心配」
といった不安が先立ち、通常より10〜20％ほど安く見られがちです。
しかし実際には、
・静かに暮らせる
・道路の騒音や通行人の目線が気にならない
・土地価格を抑えて建物に予算を回せる
という“隠れた需要”も多くあります。
旗竿地の「弱点」と「強みに変える方法」
| 弱点 | 対策・訴求ポイント |
|---|---|
| 道路に面していない | 「静かでプライバシーが守られる」と訴求 |
| 通路が狭い | 駐車・通行動線を図面で可視化して安心感を与える |
| 日当たりが不安 | 建物配置図・採光シミュレーションを提示 |
| 見つけにくい立地 | 近隣施設・アクセスの利便性を強調 |
| 防犯面の懸念 | センサーライト・門扉設置を提案 |
「デメリットを“設計と安心”で消す」ことで、
買主の不安を払拭し、価格下落を最小限に抑えられます。
旗竿地の相場感と価格差
一般的な相場として、
同じエリア・面積の整形地と比較すると10〜20％ほど安くなるのが通例です。
| 土地タイプ | 坪単価 | 備考 |
|---|---|---|
| 整形地 | 坪60万円 | 通常相場 |
| 旗竿地 | 坪48〜54万円 | 約0.8〜0.9倍水準 |
ただし、奥の土地が広く・形が整っている場合は、
通路の狭さをカバーできるため、整形地との差がほとんど出ないケースもあります。
高く売るための実践ステップ
Step1｜「接道条件」と「通路幅」を明確にする
幅員2m以上・長さ20m以内が建築基準法上の最低条件。
測量図を整備し、車の通行が可能であることを明示すると安心感が高まります。
Step2｜建築プランを添えて販売する
「この土地にこんな家が建ちます」と提示できるだけで、
買主のイメージが具体化し、成約率が2倍近く上がるというデータも。
みのパラでは建築会社と連携し、プラン付き売却にも対応しています。
Step3｜通路部分を整備して印象をアップ
- コンクリート舗装
- 照明・門扉設置
- 境界フェンス
といった簡易リフォームで、“暗い・狭い・不安”の印象を払拭できます。
費用は10〜30万円程度で、見た目効果は非常に大きいです。
Step4｜空撮・俯瞰画像を活用する
Googleマップやドローン写真を使って「土地の形状が分かる」ようにすることで、
旗竿地特有の構造的理解をスムーズにします。
高く売れる旗竿地の条件
| 条件 | 内容 | 売却有利度 |
|---|---|---|
| 通路幅2.5m以上 | 車がすれ違えるレベル | ★★★★★ |
| 通路長さ15m以内 | 視認性・明るさが確保できる | ★★★★☆ |
| 南向き・角地隣接 | 採光・開放感あり | ★★★★☆ |
| 前面道路6m以上 | 出入りがスムーズ | ★★★★☆ |
| 奥部分が整形 | 建物配置がしやすい | ★★★★★ |
この条件のうち3つ以上を満たす場合、
「旗竿地でも整形地並み価格」で売れる可能性が高いです。
買主ターゲットと訴求ポイント
| ターゲット層 | ニーズ | 訴求ポイント |
|---|---|---|
| 子育て世帯 | 静かな住宅環境 | 「交通量が少なく安心」 |
| プライバシー重視層 | 人目を避けたい | 「道路から見えない庭」 |
| 投資家 | 戸建賃貸・民泊用 | 「土地価格が抑えられる」 |
| 建売業者 | 用途変更・再分割 | 「2区画化も可能」 |
旗竿地は“静か・隠れ家・コスパ”といった価値を好む層に響きます。
広告では「欠点」ではなく「特徴」として打ち出すのが効果的です。
価格を落とさないための販売戦略
- 整形地と同じ売り出し価格でスタート
値引き前提で価格を決めるより、「しっかりした根拠」を持って提示。 - 土地利用プランを同時掲載
「建築可能・駐車2台・庭あり」などの具体的利点を明記。 - 現地写真＋完成イメージCGを活用
イメージ訴求で“見えない不安”を解消します。
【専門家コメント】
「旗竿地の売却は、“説明力”が9割です。
整形地のように見せる工夫──
通路の印象づくり・建築プランの提示・日当たり説明。
この3つを行うだけで、売却価格が平均10〜15％上がるケースもあります。
旗竿地は、正しく見せれば“掘り出し物”になる資産です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「旗竿地を高く売るコツ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 旗竿地は売れにくいですか？
→ 整形地より時間はかかりますが、条件を整えれば十分売れます。
Q2. 通路が2m未満でも売れる？
→ 建築不可になりますが、隣地買収や再建築特例で活用可能な場合があります。
Q3. 駐車が難しい場合は？
→ 軽自動車1台分でも“駐車可”と伝えるだけで印象が変わります。
Q4. 日当たりが悪い場合は？
→ 建物配置で改善可能。南側採光プランを提示しましょう。
Q5. 通路にフェンスを設けてもいい？
→ 境界確定後なら問題ありません。見た目の印象が大幅にアップします。
Q6. 通路共有地の扱いは？
→ 権利関係を明確にしておくことが重要です。共有持分割合を説明しましょう。
Q7. 旗竿地は安く買われやすい？
→ 説明不足が原因です。利点を伝えれば整形地並みに売れます。
Q8. 隣地との境界が曖昧でも売れる？
→ 測量図を整備すれば問題ありません。売却時に明示が求められます。
Q9. 買取より仲介の方が良い？
→ 時間に余裕があれば仲介、早期売却なら買取がおすすめです。
Q10. 無料で査定してもらえますか？
→ はい。みのパラでは旗竿地の無料査定・建築プラン提案を行っています。
まとめ｜旗竿地は“説明と演出”で価値が変わる
旗竿地の売却では、
- 弱点を正しく説明する
- 設計プランで安心感を出す
- プライバシー性や静かな環境を強調する
この3つが高値成約の鍵です。
“見た目の不利”を“暮らしの安心”に変えることで、
旗竿地でも整形地と変わらない価格を実現できます。
🏠 旗竿地の売却・査定・プラン提案はみのパラへ
株式会社みのパラでは、旗竿地の価格査定・建築プラン設計・販売戦略づくりまで
ワンストップで対応しています。
「売りにくい形状だから」とあきらめる前に、
まずは“見せ方”を一緒に考えましょう。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、旗竿地・変形地の査定・販売支援、建築プラン提案、空き家活用、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
