結論｜私道持分がなくても「条件整理」で売却は可能
「接道はあるのに、自分の持分がないと言われた」
──そんな“私道持分なし”の物件でも、売却は可能です。
ただし注意点があります。
再建築や融資の可否、通行・掘削の権利関係を整理しておかないと、
✅ 建て替えができない
✅ 銀行融資が通らない
✅ 通行トラブルが起きる
といった問題が発生します。
結論として、売却前に「通行・掘削の同意書」を取得し、法的整理をすれば問題なく売却可能です。
むしろ、その状態を“整備済み物件”としてアピールすれば、価格を維持したまま成約できます。
はじめに
私道（しどう）とは、個人または複数人が所有する道路のことです。
住宅街では全体の約3割が私道に面しており、決して珍しいものではありません。
しかし、自分の土地が接しているのに「その道路の持分を持っていない」ケースがあります。
つまり、通る権利はあるが、所有権はないという状態です。
このような土地は、
- 通行・掘削の権利が未明確
- 再建築許可が下りにくい
- 買主・銀行が慎重になる
といったハードルがあります。
ただし、“整えて売る”ことで確実に売却は可能です。
私道持分なし物件の典型例
| パターン | 状況 | 主な課題 |
|---|---|---|
| 分譲時に私道を共有しなかった | 開発時の区画で一部のみ所有権なし | 将来の修繕・通行協議 |
| 親族名義・他人名義の道路 | 名義が第三者または不明 | 同意取得が必要 |
| 公道接道だが途中が私道 | 一部だけが他人所有 | 掘削や配管で問題化 |
| 建築時に私道承諾を得たが期限切れ | 過去の承諾書が古い | 更新・再同意が必要 |
📌 ポイント：
“持分がない”よりも“権利関係が整理されていない”ことが問題です。
私道持分なし＝再建築不可ではない
| 条件 | 再建築の可否 |
|---|---|
| 通行・掘削の同意があり、通路幅が2m以上 | ✅ 再建築可能 |
| 同意書がない、通行実績も不明 | ⚠️ 原則再建築不可（許可が必要） |
| 市町村から私道承認が出る場合 | ✅ 再建築可能 |
| 通行権・掘削権が明文化されている | ✅ 問題なし |
つまり、「再建築不可」と「持分なし」は別問題。
条件を満たせば、通常の土地として再建築可能になります。
通行・掘削の同意書とは？
私道に関する2大書面
| 書類名 | 内容 | 売却への効果 |
|---|---|---|
| 通行承諾書 | 私道を通って通行・出入りを認める書類 | ローン審査で必須 |
| 掘削承諾書 | 水道・ガス・下水管などを掘削して通す権利 | 再建築・改修時に必要 |
どちらも所有者全員分の署名捺印が必要です。
近年は「期限付き」でなく**“将来にわたる承諾”**を取るのが主流です。
同意書を取るまでの流れ
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 所有者の確認 | 法務局で私道の登記簿を取得 | 不動産会社・調査士 |
| ② 所有者へ連絡 | 事情説明・書面交渉 | 不動産会社 |
| ③ 通行・掘削の合意 | 書面で署名捺印・印鑑証明添付 | 所有者・売主 |
| ④ 合意書の保管 | 原本を2部作成し双方で保管 | 売主・仲介業者 |
| ⑤ 銀行・買主へ提示 | 取引時の重要書類として提出 | 不動産会社 |
期間の目安は1〜2か月。
所有者が複数いる場合は、連絡・承諾に時間を要します。
同意が取れない場合の選択肢
| 状況 | 対応策 |
|---|---|
| 所有者不明 | 法務局の「相続登記未了調査」→弁護士・調査士経由で確認 |
| 承諾拒否 | 弁護士を介して「通行権確認請求」や調停申立て |
| 連絡不能 | 公示送達・内容証明で記録を残す |
| 公共施設への接道あり | 市町村の特認制度（43条但し書き申請）を利用 |
📌 実務上は「43条但し書き許可」で建築可能になるケースも多数あります。
（市町村によって審査基準が異なります）
買主側が見る3つのチェックポイント
| 項目 | 意味 | 不備があると… |
|---|---|---|
| 通行承諾 | 出入りできる法的権利 | 融資NG・購入拒否 |
| 掘削承諾 | 水道・ガス・排水管の設置権利 | 建築許可が下りない |
| 持分割合 | 共同所有者との関係 | 修繕・通行トラブル |
→ これらが整備済みであれば、価格減額なしで売却可能です。
価格戦略の立て方
| 状況 | 戦略 |
|---|---|
| 同意書を取得済み | 通常価格で売却可。「権利整理済み」とPR |
| 同意書がないが協議中 | 「同意取得後引渡し」条件で販売 |
| 持分取得が困難 | 再建築不可物件として割安販売＋投資家向け訴求 |
| 私道全体が老朽化 | 買主に修繕分を説明し価格調整 |
みのパラでは、物件状態に応じて**「整備済み物件」「再建築不可型」「投資型」**の3パターンで価格戦略を立案します。
融資・再建築の実務ポイント
| 項目 | 対応方法 |
|---|---|
| 銀行融資 | 通行・掘削承諾があれば可。持分は不要 |
| 再建築 | 43条但し書き許可または特認で可能 |
| リフォーム | 掘削承諾があれば問題なし |
| 売買契約 | 告知書に「私道持分なし・通行承諾あり」と明記 |
📎 銀行審査に強い資料セット＝
「登記簿＋通行・掘削承諾書＋測量図＋告知書」
【専門家コメント】
「私道持分がないからといって諦める必要はありません。
実務上は、同意書の取得や43条許可で再建築も可能になります。
“リスクを整える力”こそが、資産を最大化する鍵です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「私道承諾書の実例と再建築の流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 私道持分がなくても売れますか？
→ はい。通行・掘削承諾書があれば問題なく売却可能です。
Q2. 通行承諾書は誰に書いてもらう？
→ 私道の所有者全員から署名捺印をもらう必要があります。
Q3. 同意書は何年有効？
→ 通常は「将来にわたり有効」と記載し、期限を設けません。
Q4. 承諾が取れない場合は？
→ 弁護士・調査士と連携し、調停または43条許可を申請します。
Q5. 銀行ローンは通りますか？
→ 書面で権利関係を整理していれば通るケースが大半です。
Q6. 掘削承諾って必要？
→ 水道・下水管・ガス管が私道を通る場合は必須です。
Q7. 通行料を請求されることはある？
→ 古い分譲地ではありますが、承諾書で免除を明記すれば安心です。
Q8. 私道の修繕費は誰が負担？
→ 所有者または使用者全員での按分負担が原則です。
Q9. 権利関係が複雑でよくわからない…
→ みのパラが法務局調査・図面整理を代行します。
Q10. 無料で相談できますか？
→ はい。調査・承諾書の雛形提供まで無料対応しています。
まとめ｜“整理すれば売れる”が私道物件の鉄則
私道持分がなくても、
- 通行・掘削承諾書を取得し
- 再建築可否を確認し
- 銀行・買主へ明示する
この3点を整えるだけで、通常物件と同様に売却可能です。
不安を残さず、「整備済み物件」として高値で売る戦略を立てましょう。
🏠 私道・接道・再建築条件の整理はみのパラへ
株式会社みのパラでは、土地家屋調査士・弁護士・行政書士と連携し、
私道の権利関係を調査・整理・書面化までワンストップ対応。
再建築不可といわれた土地も、最短1か月で「売却可能物件」に変えます。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、接道権整理、43条許可支援、法務調査、空き家再生、セミナー運営
