結論｜“地主承諾を得られれば”借地権は売却可能
借地権付きの家を「売れないのでは？」と思う方は多いですが、
地主の承諾を得れば、問題なく売却できます。
ただし、借地権の売買では次の3つがポイントです。
1️⃣ 地主の承諾を得る（承諾料の支払いが必要）
2️⃣ 契約内容を整理する（期間・更新条件など）
3️⃣ 借地権割合を踏まえた価格設定を行う
この3つを正しく進めるだけで、
借地でも「売れない不動産」から「資産価値を持つ不動産」へと変わります。
はじめに
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。
土地は地主のもの、建物は借主（あなた）のものという関係になります。
借地権付き建物を売却する際には、
建物の所有権だけでなく「借地の利用権」も一緒に譲渡することになります。
つまり、地主の承諾を得ることが絶対条件。
これさえクリアできれば、一般の不動産と同様に売却可能です。
借地権の種類と特徴
| 種類 | 内容 | 契約期間 | 更新可否 |
|---|---|---|---|
| 普通借地権 | 一般的な借地契約。満了後も更新可能。 | 30年（以後20年ごと） | 更新可能 |
| 定期借地権 | 契約終了で返還が前提。更新なし。 | 50年・60年など | 更新不可 |
| 旧法借地権（旧借地法） | 昭和41年以前の契約。半永久的に継続。 | 不定期 | 更新可 |
📌 ポイント：
旧法借地権は権利が強く、売却価値も高い傾向。
定期借地権は期限が近いと価格が下がる傾向があります。
借地権付き物件の売却で必要な3つの承諾
| 承諾の種類 | 内容 | 支払う承諾料 |
|---|---|---|
| 売買承諾 | 建物＋借地権を第三者に売る許可 | 借地権価格の1〜5％ |
| 名義書換承諾 | 名義変更を認める手続き | 借地権価格の1〜3％ |
| 建替承諾 | 建替え・リフォームの許可 | 建物価格の3〜5％ |
※実際の金額は地主・地域・契約形態により異なります。
地主承諾が必要な理由
借地契約では、「地主の許可なく譲渡・転貸をしてはならない」と定められています。
（借地借家法第19条）
承諾なしで勝手に売ると、
✅ 契約解除されるリスク
✅ 法的トラブル
✅ 買主が権利を引き継げない
といった問題が発生します。
→ 売却の第一歩は“地主への説明”から。
地主への説明と交渉の進め方
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 事前説明 | 売却の理由・買主候補・手続き内容を説明 | 売主 or 不動産会社 |
| ② 書面で申請 | 借地権譲渡の承諾申請書を提出 | 不動産会社 |
| ③ 承諾料の提示 | 地主の希望額を確認し交渉 | 不動産会社・弁護士 |
| ④ 承諾書発行 | 地主が署名・捺印・印鑑証明添付 | 地主 |
| ⑤ 契約締結 | 売買契約書に承諾書を添付 | 売主・買主 |
期間の目安は1〜2か月程度。
地主が法人や相続人多数の場合は、さらに時間を要することがあります。
承諾料の相場感
| 借地権価格（例） | 売買承諾料 | 名義書換料 | 建替承諾料 |
|---|---|---|---|
| 1000万円 | 約30〜50万円 | 約20〜30万円 | 約30〜50万円 |
| 2000万円 | 約60〜100万円 | 約40〜60万円 | 約60〜100万円 |
| 3000万円 | 約90〜150万円 | 約60〜90万円 | 約90〜150万円 |
📎 豆知識：
承諾料は非課税（譲渡所得扱い）となるケースもありますが、
税務上の扱いは専門家へ確認が必要です。
地主が承諾してくれない場合の対応
| 状況 | 対応策 |
|---|---|
| 理由なく拒否 | 裁判所に「譲渡許可の申立て」（借地借家法19条2項） |
| 承諾料が高額 | 弁護士・不動産鑑定士による適正価格査定 |
| 連絡が取れない | 内容証明郵便・公示送達で対応 |
| 地主が相続人多数 | 全員への同意書を取得（代表者に委任） |
→ 地主の承諾が得られない場合でも、“裁判所の許可”で売却可能。
実務上も多くのケースでこの方法が利用されています。
借地権の価格設定の考え方
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 借地権割合 | 固定資産税評価額に対する権利割合（例：60％） |
| 残存期間 | 契約満了までの年数が短いと価格が下がる |
| 更新条件 | 自動更新・再契約料の有無 |
| 地代水準 | 地代が高いと実質利回りが下がる |
📊 計算例
土地の更地価格が3000万円・借地権割合60％の場合：
→ 借地権価格＝3000万円 × 0.6＝1800万円
ここから承諾料・登記費用・税金などを差し引き、売却価格を算出します。
売却をスムーズに進める3つの準備
1️⃣ 借地契約書の確認
→ 期間・更新・譲渡条項・地代改定条項をチェック。
2️⃣ 固定資産税納税通知書の写し
→ 地代・評価額を把握して交渉に活用。
3️⃣ 地主の連絡先・相続情報の整理
→ 誰が判断権者かを早めに確認しておく。
借地権付き物件の買主ターゲット
| タイプ | 特徴 |
|---|---|
| 居住用購入者 | 相場より安く買えるため人気（特に都市部） |
| 投資家 | 安定した地代収益を見込める |
| 建替え希望者 | 建替承諾済みなら再建可で高評価 |
| 業者（リフォーム再販） | 承諾条件が明確なら仕入対象に可能 |
→ 借地の整理状態（契約・承諾・更新）が明確なほど、高値で売れます。
【専門家コメント】
「借地権の売却は、“地主との関係性”がすべてです。
相手に誠実に説明し、適正な承諾料を提示すれば、
ほとんどの地主様は前向きに応じてくれます。
法的根拠＋信頼関係の両立が、借地売却成功のカギです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「借地承諾の実例と地主交渉のコツ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 借地権付きでも売れますか？
→ はい。地主承諾があれば問題なく売却可能です。
Q2. 承諾料は誰が負担しますか？
→ 一般的には売主負担ですが、交渉で折半も可能です。
Q3. 地主が承諾してくれない場合は？
→ 裁判所の「譲渡許可」で代替できます。
Q4. 地主が亡くなって相続人が不明な場合は？
→ 法務局の調査・弁護士経由で連絡を取ることができます。
Q5. 借地契約が古い場合は？
→ 旧借地法契約なら、法的保護が強く売却価値も高いです。
Q6. 建替え予定の買主でも承諾が必要？
→ はい。建替承諾書を別途取得します。
Q7. 名義変更承諾料と売買承諾料の違いは？
→ 前者は所有者変更のみ、後者は借地権の譲渡を含みます。
Q8. 地代を滞納していたら？
→ 清算してから売却を進めましょう。未納は承諾拒否の原因になります。
Q9. 地主との交渉は自分でできますか？
→ 可能ですが、トラブル回避のため不動産会社または弁護士を通すのが安心です。
Q10. 無料で相談できますか？
→ はい。みのパラでは契約書確認・承諾料査定を無料で実施しています。
まとめ｜借地権は“交渉と書面化”で売れる資産に変わる
借地権付き不動産でも、
- 地主に誠実に説明し、
- 承諾料を適正に提示し、
- 書面で承諾を得る。
この3ステップで、円滑かつ高値で売却が可能です。
「難しい物件」ではなく、「整理された価値ある資産」に変えていきましょう。
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まずは無料相談からご利用ください。
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、借地権売買、承諾交渉支援、地主調整、裁判所許可申立サポート、空き家再生、セミナー運営
