結論｜底地は“売り方次第”で資産にも負債にもなる
底地（そこち）とは、他人に貸している土地のことです。
つまり、あなたが所有者でも、自由に使えず、地代収入しか得られない土地。
一見「安定した資産」に思えますが、
✅ 売却しにくい
✅ 権利調整が複雑
✅ 固定資産税だけが重い
──と、実は“管理コストのかかる資産”でもあります。
しかし、売り方を間違えなければ底地は確実に売れます。
ポイントは次の3つです。
1️⃣ 売却先の選定（借地人か、第三者か）
2️⃣ 適正な価格設定（借地権割合を反映）
3️⃣ 手続きの順序（通知・承諾・登記）
はじめに
底地は「貸している土地」であり、借地人（地主に地代を払って使っている人）が存在します。
そのため、売却には通常の土地売買とは異なる法的ステップが必要です。
箕面市や豊中市など、古い住宅地では底地・借地の関係がまだ多く残っており、
相続後の整理・現金化を希望する方が増えています。
この記事では、底地を売るときに押さえるべき
価格の決め方・買い手の探し方・具体的な手続きをわかりやすく解説します。
底地とは？
| 用語 | 内容 |
|---|---|
| 底地 | 他人に貸している土地の所有権。地代を受け取る権利を持つ。 |
| 借地権 | 底地を借りて建物を所有する権利。地代を支払う立場。 |
📌 簡単に言えば：
- 底地＝「貸している土地」
- 借地権＝「借りて使っている土地」
両者が組み合わさって「1つの不動産」として成り立っています。
底地が売却しにくい理由
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| 自由に使えない | 借地人がいるため更地にできない |
| 利回りが低い | 地代が安く、税負担の方が重いケースも |
| 買い手が限られる | 借地人または投資家に限定される |
| 手続きが複雑 | 借地契約・承諾・登記変更などが必要 |
ただし、逆に言えば「正しい相手に」「正しい条件で」売れば十分に需要があります。
底地を売る3つの選択肢
| 売却先 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 借地人（現利用者） | 実際に土地を使っている人 | スムーズ・高値で売れる | 買う意思がないと成立しない |
| 投資家・不動産業者 | 権利調整に慣れている | 現金化が早い | 相場より安くなる傾向 |
| 借地人と共同売却 | 借地権＋底地をまとめて第三者へ | 一番高く売れる | 双方の合意・調整が必要 |
→ **最も理想的なのは「借地人への売却」または「一体売却」**です。
底地売却の基本手続き
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 借地契約内容の確認 | 契約期間・地代・更新条件を整理 | 売主 |
| ② 借地人へ売却意向の通知 | 書面で先買権（優先購入権）を案内 | 売主 or 不動産会社 |
| ③ 売却条件の提示 | 価格・引渡時期・支払い条件を提示 | 売主 |
| ④ 地主・借地人間の合意 | 書面で売買合意を成立 | 双方・仲介業者 |
| ⑤ 所有権移転登記 | 売買契約に基づき登記変更 | 司法書士 |
期間の目安は2〜3か月程度。
借地人がすぐに応じる場合は、1か月で完了することもあります。
底地の価格の考え方
底地価格は、**「土地の更地価格 ×（1−借地権割合）」**で求められます。
📊 計算例：
土地の更地価格：3000万円
借地権割合：60％（都市部の平均）
→ 底地価格＝3000万円 ×（1−0.6）＝1200万円
| 地域 | 借地権割合 | 底地割合（目安） |
|---|---|---|
| 都市部（大阪・東京） | 60〜70％ | 30〜40％ |
| 郊外・地方都市 | 50〜60％ | 40〜50％ |
📎 ワンポイント：
借地人と一緒に一体売却すると、
→ 借地権1800万円＋底地1200万円＝**合計3000万円（更地価格と同等）**で売れるケースもあります。
底地を高く売る3つのコツ
1️⃣ 借地人と事前に話し合う
→ 相手が買う意思を持つなら、他社より高く・早く売却可能。
2️⃣ 契約書・領収書を整理する
→ 地代・契約期間・更新履歴を整理して“安心材料”に。
3️⃣ 複数の不動産会社に査定依頼
→ 底地取扱実績のある会社は査定基準が異なる。
借地人への売却交渉の進め方
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ① 相場を提示 | 借地権割合・地代・路線価を根拠に提示 |
| ② メリットを伝える | 「完全所有にできる」「将来の相続対策になる」など |
| ③ 承諾料・手数料の説明 | 透明性を持って提示することで信頼を得る |
| ④ 契約書作成 | 双方の合意内容を明文化し、登記までサポート |
→ 感情ではなく「データと公平性」で交渉するのが成功の鍵。
投資家・業者に売る場合の注意点
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 価格 | 相場の6〜8割程度になる傾向 |
| メリット | 即現金化・交渉不要 |
| デメリット | 利回りを重視するため値下げ圧力が強い |
| 対応策 | 借地人との将来交渉を含めて説明する |
→ 早期売却を重視するなら有効。
ただし、「安売り」にならないよう複数社の比較が必要です。
底地売却で必要な書類
- 借地契約書
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 地代領収書・契約更新書類
- 公図・測量図
- 借地人リスト（氏名・住所・契約区画）
※契約書が古い場合でも、地代の支払い実績で関係性を証明可能。
【専門家コメント】
「底地は“持っているだけでは増えない資産”です。
ただし、借地人との関係が良好であれば、
一体売却で更地と同等の価値を取り戻すことも可能です。
ポイントは“法的整理”と“戦略的交渉”。
どちらも専門家を入れて進めるのが最短です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「底地・借地の関係整理と売却の流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 底地は売れないって本当？
→ いいえ。借地人や投資家への売却で十分に需要があります。
Q2. 借地人に買う権利はありますか？
→ はい。法律上「先買権（優先購入権）」があります。
Q3. 借地人が買ってくれない場合は？
→ 投資家・業者への売却も可能です。
Q4. 底地の価格はどう決まる？
→ 更地価格と借地権割合から算出します。
Q5. 承諾や手数料は必要？
→ 売買内容によって名義変更料・承諾料が発生する場合があります。
Q6. 地代が安いと価格も下がる？
→ はい。利回りが低いため投資価値が下がります。
Q7. 借地人との関係が悪いと売れない？
→ 弁護士を介すれば法的に売却を進めることができます。
Q8. 相続したばかりの底地でも売却可能？
→ はい。名義変更後すぐに売却可能です。
Q9. 固定資産税が高くて困っている…
→ 売却または借地人との一体売却で解消できます。
Q10. 無料で査定してもらえますか？
→ はい。みのパラでは底地査定・交渉方針の提案を無料で行っています。
まとめ｜底地は“持つより整える”が正解
底地は、
- 借地人との関係を整理し、
- 価格をデータで算出し、
- 適切な相手に売る。
この3ステップで“使えない土地”から“収益に変わる資産”になります。
「借地と底地は一緒に整理して初めて本当の価値を取り戻す」──これが成功の鉄則です。
🏠 底地・借地の整理・売却サポートはみのパラへ
株式会社みのパラでは、底地・借地・名義問題・承諾料交渉などをワンストップ対応。
借地人への通知書作成から価格査定、売買契約までトータルでサポートいたします。
「地主と借地人の間に入って整理したい」というご相談も無料です。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、底地・借地権売買、権利調整サポート、価格査定、空き家再生、セミナー運営
