結論｜登記簿の住所が違っても売却は可能。ただし「本人確認」と「住所変更登記」を早めに済ませよう
不動産売却の際、登記簿上の住所が現住所と異なっていても売却自体は可能です。
しかし、所有者本人の証明や登記手続きに時間がかかることが多く、契約直前でトラブルになる典型的なパターンです。
早めに「住所変更登記」または「登記簿上住所の証明書類」を準備しておくことで、スムーズに売却が進みます。
はじめに
「引っ越しをしてから登記を変えていない」「登記簿に旧住所のまま残っている」──
このようなケースは非常に多く、実際の売却相談の約3割で発生しています。
住所が違うままでも売却はできますが、
登記上の住所と本人確認書類の住所が一致しないと、契約や所有権移転時に手続きがストップします。
本記事では、登記簿住所が異なる場合に必要な手続きと注意点を、ステップごとに解説します。
なぜ「住所の不一致」が問題になるのか
不動産売却では、登記簿上の名義人＝売主本人であることを証明する必要があります。
しかし、登記簿の住所が引っ越し前のままだと、
運転免許証や住民票と住所が一致せず、同一人物である証明が取れない状態になります。
これにより、
- 契約書の署名が保留になる
- 決済・所有権移転が登記できない
- 買主の住宅ローン審査が止まる
といったトラブルに発展することがあります。
売却前に行う3つの対策ステップ
① 住民票の履歴を確認する
まずは市区町村役場で**「住民票の除票」または「住民票の除票＋前住所付き住民票」**を取得します。
これにより、旧住所と現住所が連続していることを証明できます。
不動産登記ではこの“住所のつながり”が非常に重要です。
② 住所変更登記を行う
住所が変わってから売却まで時間が経っている場合は、正式に住所変更登記を行いましょう。
登記は司法書士に依頼できます。
手数料は一般的に 1〜2万円程度＋登録免許税1,000円前後。
売却と同時に行うことも可能ですが、契約前に完了しておく方が安全です。
③ 登記簿上住所を証明する書類を準備
もし売却まで時間がない場合は、登記変更をせずに**「住所変更経路を示す証明書」**を添付して進める方法もあります。
この場合は、
- 前住所付き住民票
- 戸籍附票（住所履歴が記載されているもの）
のいずれかで代用可能です。
売却時の注意点
1. 住所変更登記を怠ると名義変更が遅れる
売買契約はできても、所有権移転登記の段階で止まります。
司法書士は「登記簿住所と一致しない」場合、登記申請を受け付けられません。
2. 共有名義の場合は全員分が必要
配偶者・相続人などの共有名義になっている場合、全員分の住所変更登記が必要です。
1人でも旧住所のままだと、登記申請が不備扱いになります。
3. 相続登記と同時進行も可能
被相続人が旧住所のままの場合は、相続登記の際に「住所変更＋相続」を同時に申請できます。
一度に済ませることで、費用と手間を抑えられます。
住所変更登記の流れ（実務的手順）
| 手順 | 内容 | 担当 |
|---|---|---|
| ① | 住民票・戸籍附票を取得（旧住所からの履歴付き） | 売主本人 |
| ② | 司法書士に登記依頼・必要書類提出 | 売主本人 |
| ③ | 登録免許税の納付（1,000円） | 司法書士経由 |
| ④ | 登記完了（約1～2週間） | 法務局 |
| ⑤ | 登記識別情報通知書（新住所）を受け取る | 売主本人 |
【専門家コメント】
「住所の不一致は、売却時の“書類ストップ”の典型です。
実務では、売買契約の直前に気づいて慌てるケースが非常に多い。
たった数千円の登記で済む話なので、早めに整えておくのが賢明です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「住所変更登記の流れと売却トラブル防止」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 登記簿の住所が違っていても売却できる？
→ 可能です。ただし、本人確認書類との整合性を証明する書類が必要です。
Q2. 住所変更登記は自分でもできる？
→ 可能ですが、法務局での申請に慣れていない場合は司法書士に依頼するのが確実です。
Q3. 費用はいくらかかる？
→ 登録免許税1,000円＋司法書士報酬1～2万円が目安です。
Q4. 登記変更をせずに売却できる？
→ 戸籍附票や住民票の履歴でつながりを証明できれば可能ですが、登記変更が推奨です。
Q5. 売却契約のあとに住所変更してもいい？
→ 原則は契約前に完了が望ましいです。契約後だと引き渡しが遅れるリスクがあります。
Q6. 名義人が亡くなっている場合は？
→ 相続登記と同時に住所変更登記を行います。司法書士に一括依頼が可能です。
Q7. 海外在住の場合はどうする？
→ 現住所を証明する在外公館発行の証明書が必要です。
Q8. 登記簿の名前も古い場合は？
→ 改姓登記（名義変更）と併せて行う必要があります。
Q9. 共有名義の片方だけ住所が違う場合は？
→ 全員分そろわなければ登記申請できません。まとめて申請しましょう。
Q10. 登記簿の住所と住民票の住所が一度も一致していない場合は？
→ 戸籍附票で連続性を証明できるかが鍵。つながらない場合は専門家に相談を。
まとめ｜“住所のズレ”は小さなうちに解決を
- 住所が違っても売却は可能
- 住民票・戸籍附票でつながりを証明
- できれば早めに住所変更登記を済ませる
たった1件の登記で、売却のスピードも信頼も大きく変わります。
「登記簿の住所が違う」は、後回しにせず今すぐ対応するのがポイントです。
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資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
