結論｜造成費用を“隠す”より“説明する”。正確な情報開示で信頼と価格を守る
傾斜地や高低差のある土地など、造成費用が発生する土地は、
「高く売れない」「買い手がつかない」と誤解されがちです。
しかし、造成費用を事前に明確にし、買主に“納得してもらう説明”を行えば、
価格を大きく下げずにスムーズに売却できます。
重要なのは、
「造成にどんな費用がかかるのか」
「どこまでが売主・買主の負担か」
を明確に伝えること。
これにより、“リスクのある土地”から“安心して購入できる土地”に変わります。
はじめに
「造成しないと建物が建てられないと言われた」
「不動産会社に“難しい土地”と判断された」
──こうした相談は少なくありません。
造成費用がかかる土地とは、そのままでは建築が難しい土地を指します。
代表的なケースは次のとおりです。
- 傾斜地・高低差がある土地
- 崖地・擁壁が古い土地
- 地盤が弱く盛土・補強が必要な土地
- 雨水・排水設備の整備が必要な土地
こうした土地でも、適切な調査と説明で“買える状態”に整えることができます。
造成費用が発生する主なケースと相場
| 土地の状態 | 必要な工事 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 傾斜地 | 切土・盛土 | 100〜300万円 | 勾配・面積により変動 |
| 高低差がある | 擁壁・ブロック積み | 200〜800万円 | 高さ2m超は設計・確認申請が必要 |
| 地盤が軟弱 | 地盤改良・杭打ち | 50〜150万円 | 建築前の調査で精査 |
| 雨水・排水整備 | 排水管引込・側溝整備 | 30〜100万円 | 接道位置・距離により変動 |
| 造成未完了の分譲地 | 盛土＋排水＋舗装 | 300〜800万円 | 新規造成扱い |
👉 費用は土地価格の5〜20％に達することもあるため、事前把握が重要です。
売主が取るべき3つのステップ
① 現況のまま査定を受ける
・造成済み前提ではなく、「現状のまま」評価してもらう。
・必要に応じて造成費用の見積りもセットで提示。
② 造成費用を“見える化”して説明する
・「この工事をすれば安全に建築できる」という形で提示。
・見積書を添えることで、買主に安心感を与える。
③ 負担区分を明確にする
・「費用込み価格」か「現状価格＋買主負担」かを明示。
・条件付きで販売すれば、交渉トラブルを防止できる。
費用を伝えるときのポイント
| NG表現 | 改善例 |
|---|---|
| 「造成費が高くつきます」 | 「建築に向けた整地・安全対策費が必要です」 |
| 「買主負担でお願いします」 | 「安全な建築のためにこの費用が想定されます」 |
| 「そのままだと難しい土地です」 | 「建築時に必要な整地内容を事前にご説明します」 |
👉 言い回しを変えるだけで、“マイナス説明”が“誠実な情報開示”に変わります。
販売戦略の立て方
① “造成後の姿”を見せる
・造成後のイメージCGや高低差断面図を用意。
・「完成後は平坦で使いやすい土地」と視覚的に訴求。
② 建築会社との連携販売
・「造成＋建築プラン＋見積」で総額提示する。
・買主が“購入後の流れ”を明確にイメージできる。
③ 現地説明を徹底する
・現地で高低差や地盤状態を案内し、資料と照合。
・“隠さず伝える”ことで信頼度を上げる。
実際の販売事例（奈良県生駒市・高低差1.8mの土地）
| 項目 | 改善前 | 改善後（造成見積提示） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 1,680万円 | 1,780万円 |
| 成約価格 | 1,550万円 | 1,720万円 |
| 造成費用見積 | なし | 160万円（擁壁・排水含む） |
| 販売期間 | 98日 | 65日 |
| 効果 | ＋170万円／期間短縮−33日／問い合わせ1.9倍 |
👉 “費用を提示しただけ”で安心感が増し、価格維持とスピード成約を両立。
買主への伝え方テンプレート
この土地は高低差があるため、建築時に安全確保のための造成工事が必要になります。
見積では、擁壁と排水工事で約160万円を想定しています。
建築前に行うことで、将来的な地盤トラブルを防止できます。
費用の内訳や施工内容も資料でご確認いただけます。
👉 「安全のため」「将来の安心のため」という言葉を添えると、印象が大きく変わります。
専門家コメント
「造成費用は“売れない理由”ではなく、“説明すべき情報”です。
見積りを添えて販売することで、買主は“リスクを理解した上で購入”できます。
また、造成工事を前提とした建築プランを一緒に提案することで、
“完成後の姿”が明確になり、価格交渉を避けやすくなります。
みのパラでは、造成見積の手配から販売資料作成まで一括対応しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 造成費用は誰が負担する？
→ 原則は買主負担ですが、条件付きで折半や値引きも可能です。
Q2. 費用を事前に見積もるには？
→ 土木業者または建築会社に現地確認を依頼します。
Q3. 擁壁が古いままでも売れる？
→ 現況のまま売却可能ですが、安全性に関する説明は必須です。
Q4. 擁壁工事の確認申請は必要？
→ 高さ2mを超える擁壁は設計・行政申請が必要です。
Q5. 買主が工事する前提で販売してよい？
→ 問題ありませんが、契約書に「現況有姿渡し」と明記しましょう。
Q6. 費用見積を出すメリットは？
→ 値下げ交渉を防ぎ、信頼を得られる点です。
Q7. 高低差がある土地は査定が下がる？
→ 対応策（擁壁案・改良プラン）を提示すれば、下落を最小限に抑えられます。
Q8. 造成工事をしてから売る方が良い？
→ 完成後は売りやすくなりますが、工事費回収が難しい場合もあるため要相談。
Q9. 雨水処理が不十分な土地は？
→ 排水工事見積を添えることで、買主の不安を軽減できます。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 造成費用の見積取得、造成後イメージ資料作成、建築プラン提案までを一括対応します。
まとめ｜造成費用を“価値説明”として伝えるのがプロの販売法
・造成費用は隠すよりも“明確に伝える”ことで信頼を得る
・見積とイメージ図で“完成後の姿”を見せる
・建築会社と連携し、“費用込み総額”で安心を提示
・「安全・安心・将来性」をキーワードに説明する
・誠実な情報開示こそ、価格維持とスムーズ成約のカギ
👉 “造成費がかかる土地”ではなく、“安全に家を建てられる土地”として見せることが成功のポイントです。
🏠 造成が必要な土地の売却相談は株式会社みのパラへ
造成費用の見積取得・資料作成・販売戦略までトータルサポート。
“難しい土地”でも、明確な提案で納得の成約を実現します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
