結論｜“建てられない土地”ではなく“使い方を提案できる土地”に変える
「再建築不可＝売れない」と思われがちですが、実際には高く・早く売れた事例が多数あります。
ポイントは、**「再建築不可のまま売る」のではなく、「再利用可能な形で見せる」**こと。
再建築不可でも、
- 接道条件を満たす可能性を探る
- 隣地交渉で再建築化を実現
- 駐車場・倉庫・投資用としての価値を訴求
といった工夫を行えば、一般の土地より10〜20％高く売れるケースもあります。
はじめに
「家を壊したらもう建てられないと言われた」
「再建築不可の土地は誰も買わないのでは？」
──そんな不安を持つ方は多いでしょう。
確かに制約はありますが、再建築不可物件は**“条件付きの資産”**であり、
活用次第で十分に価値を取り戻せます。
この記事では、再建築不可の土地・建物を
高く売るための具体的な戦略と成功条件を解説します。
再建築不可とは？基本条件を整理
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定義 | 建築基準法第43条により、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地 |
| 主な理由 | 私道のみ・袋地・通路幅不足・道路未指定 |
| 影響 | 新築・増築・建替ができない（修繕・リフォームは可） |
| よくある場所 | 都市部の密集地、旧分譲地、路地奥の敷地 |
| 売却の鍵 | “使える方法”を提示して買主の不安を解消すること |
👉 「建て替え不可」＝「使えない」ではなく、「使い方が限定される」だけです。
再建築不可でも売れる理由
- 価格が手頃で投資目的の需要がある
→ 賃貸・倉庫・民泊・店舗用として買われるケースが多い。 - リフォーム・再利用が可能
→ 既存建物をリノベーションして活用できる。 - 隣地との交渉で再建築可能にできる
→ “接道2m”を満たせば再建築可に変更できるケースあり。 - 行政による救済制度がある地域も
→ 「建築基準法43条但し書き許可」を活用すれば建築可能に。
売却前に行うべき3つの調査
① 接道状況の確認
・法務局の地図・道路台帳で公道・私道を調査。
・2m以上の接道があるか、位置指定道路かをチェック。
② 隣地との交渉可能性を確認
・隣地所有者の協力で通路の一部を共有・売買できる場合あり。
・“接道権を買う”ことで再建築可になる可能性も。
③ 行政相談で再建築可否の見通しを確認
・市区町村の建築指導課で相談。
・「但し書き道路許可」や「セットバック」による再建築化を検討。
高く売るための販売戦略
① 再建築可の可能性を調査して提示
・「隣地協力で再建築可能になる可能性あり」と明記。
・調査済み・交渉済みであることが信頼につながる。
② 建物を残して販売する
・既存建物があれば“リフォーム前提販売”が有利。
・取り壊すよりも“活用できる状態”を見せたほうが高値がつく。
③ 投資・事業用としての訴求
・「貸家」「倉庫」「トランクルーム」「月極駐車場」など用途提案を添える。
・収益化シミュレーションを広告に掲載。
④ 建築士・司法書士との連携販売
・行政との交渉や再建築化の実績を示すことで安心感を高める。
実際の販売事例（東京都板橋区・再建築不可物件）
| 項目 | 改善前 | 改善後（再建築化提案＋リノベ提案） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 1,480万円 | 1,680万円 |
| 成約価格 | 1,350万円 | 1,610万円 |
| 状況 | 再建築不可／老朽化 | リフォーム提案・但し書き許可可能性提示 |
| 販売期間 | 128日 | 73日 |
| 効果 | ＋260万円／期間短縮−55日／問い合わせ数2.5倍 |
👉 「建て替え不可」ではなく「活用提案あり」に変えることで価格維持に成功。
価格設定の考え方
| 状況 | 売却価格の目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 再建築不可（活用提案なし） | 相場の40〜60％ | 買主が限定されるため安くなる |
| 再建築不可（活用提案あり） | 相場の70〜90％ | 投資・再利用層に訴求可能 |
| 再建築可に変更済 | 相場の90〜100％ | 隣地協力・但し書き許可後に販売 |
👉 “売る前に調べる”だけで、数百万円単位の価格差が生まれます。
買主への説明例
「この土地は現在、建築基準法上の“再建築不可”に該当しますが、
隣地との協議や但し書き許可の取得で再建築が可能になる見込みです。
既存建物は使用可能で、リフォームや収益用として活用できます。」
👉 “制限を伝える”のではなく、“活用できる方法を添える”のがプロの説明です。
専門家コメント
「再建築不可物件は“価値ゼロ”ではありません。
現状を調べずに安く売ると、数百万円損をするケースもあります。
隣地交渉・行政相談・但し書き許可の可能性を探ることで、
価格は確実に上がります。
みのパラでは、再建築可否調査からリフォーム提案・販売資料作成まで、
“再建築不可でも売れる仕組みづくり”をトータルサポートしています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件は誰が買う？
→ 投資家・リフォーム業者・倉庫事業者などが主な買主です。
Q2. 建物を壊した方がいい？
→ いいえ。建物を残したまま販売した方が利用価値を伝えやすいです。
Q3. 再建築化できるか自分で調べられる？
→ 役所（建築指導課）で無料相談が可能です。
Q4. 隣地交渉の費用は？
→ 通路部分の購入で数十万円〜数百万円が目安です。
Q5. 但し書き許可とは？
→ 特例として建築を認める行政許可制度です。
Q6. 賃貸活用はできる？
→ 既存建物が安全であれば賃貸可能です。
Q7. 売却時に告知義務はある？
→ 「再建築不可」である旨は必ず明示する必要があります。
Q8. 銀行ローンは使える？
→ 再建築不可物件は融資が難しいため、現金購入者向けに訴求します。
Q9. 解体後に再建築可になるケースは？
→ 接道・境界条件を整備すれば可能性があります。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 再建築可否調査・隣地交渉支援・行政相談代行・リフォーム提案まで一括対応します。
まとめ｜“建てられない土地”ではなく“再利用できる資産”へ
・再建築不可でも「活用提案」で価値を守れる
・隣地交渉や但し書き許可で再建築可になる場合も多い
・既存建物を残してリフォーム提案を添えると高く売れる
・調査・説明・活用プランの3点セットで信頼を得る
・“制限のある土地”を“選ばれる土地”に変えることが成功の条件
👉 “できない”を“できる形で見せる”──それが再建築不可物件の売却成功法です。
🏠 再建築不可物件の売却・調査・再利用提案は株式会社みのパラへ
行政相談・隣地交渉・リフォーム提案・販売資料作成までワンストップ対応。
“売れない”と諦める前に、まずはご相談ください。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
