結論｜家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任すれば売却できる
相続人がいない家でも、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を申し立てれば、合法的に売却が可能です。
この制度を活用することで、放置された空き家や固定資産税の負担を解消できます。
手続きを怠って無断で売却すると無効となるため、“裁判所の許可”を得て進めることが最重要ポイントです。
はじめに
「親が亡くなったが相続人がいない」「兄弟も他界して手続きが止まっている」──こうした状況は珍しくありません。
相続人がいない家は、誰も所有者として登記できないため、売却も相続登記も進みません。
しかし、家庭裁判所が“管理人”を選任し、その人が売却まで進める制度があります。
本記事では、その流れと注意点をわかりやすく解説します。
なぜ「不在者財産管理人」が必要なのか
相続人がいない状態では、家や土地の名義を変更できず、固定資産税や管理責任だけが残ります。
このまま放置すると、倒壊や近隣トラブルの原因にもなりかねません。
そのため、家庭裁判所が**「不在者財産管理人」**を選び、その人が
・不動産を維持管理
・売却の許可申請
・代金の国庫納付
までを代行します。
売却までの流れ（全体像）
- 家庭裁判所に申立て（被相続人の住所地を管轄）
- 不在者財産管理人の選任（通常は弁護士が選ばれる）
- 財産調査と管理開始
- 裁判所の「処分許可」を申請
- 不動産の売却実施・報告
- 売却代金を国庫に納付
この手順を踏むことで、正式に売却・登記が可能になります。
申立てに必要な主な書類
- 申立書（家庭裁判所書式）
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
- 不動産登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 住民票除票または戸籍の附票（所在不明を証明）
- 管理人候補者の略歴書（弁護士に依頼する場合不要）
手続きにかかる期間と費用
期間：2〜3か月ほど
費用の目安：
- 収入印紙800円
- 郵券（切手）数千円
- 管理人報酬：10〜30万円前後（裁判所が決定）
※報酬は売却代金や財産から支払われます。
売却時に必要な「処分許可」とは
不在者財産管理人が不動産を売却する際は、家庭裁判所の「処分許可」が必須です。
許可申立書には、売却理由・金額・買主情報を明記し、正当性を説明します。
この許可が下りて初めて、正式な売買契約・登記移転が行えます。
売却後の流れ
売却完了後、管理人は家庭裁判所へ報告書を提出し、売却代金を国庫に納付します。
後日、相続人が判明した場合は、手続きを経てその代金を受け取ることも可能です。
注意点とリスク
- 無断売却は無効扱いになる
- 手続きを省略すると登記変更ができない
- 管理人には中立性が求められるため、家族が就任できない場合もある
- 所有者不明土地法の対象になると、管理がより複雑化する
「管理人を立てるか迷う」ときの判断基準
次のような場合は、早めに裁判所への相談を検討しましょう。
- 被相続人の戸籍を追っても相続人がいない
- 家や土地を放置している
- 税金の通知だけが届く状態になっている
放置期間が長くなるほど、固定資産税や修繕費の負担が増えます。
専門家コメント
「相続人がいない家を個人判断で処分するのはリスクが高いです。
不在者財産管理人制度を利用すれば、法的に正しい形で売却・整理が可能になります。
まずは家庭裁判所や専門家へ相談して手続きを始めましょう。」
― 弁護士法人みお綜合法律事務所 代表弁護士 吉田 明宏
【ここに「不在者財産管理人の申立てから売却まで」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 不在者財産管理人は誰がなれる？
→ 弁護士などの第三者が多く選任されます。利害関係のある親族は選ばれにくい傾向です。
Q2. 相続人が途中で見つかったら？
→ 管理人の職務は停止し、財産を相続人へ引き継ぎます。
Q3. 費用は誰が負担する？
→ 売却代金または財産の中から支払われます。
Q4. 管理人の報酬はどのように決まる？
→ 家庭裁判所が財産規模に応じて決定します。
Q5. 自分で管理人を指定できる？
→ 候補者を申立書に記載できますが、最終決定は裁判所が行います。
Q6. 家を取り壊してから売ることは可能？
→ 裁判所の許可があれば可能です。必ず事前に相談しましょう。
Q7. 売却後のお金はどこへ行く？
→ 管理人が国庫へ納付します。のちに相続人が現れれば返還されます。
Q8. 放置するとどうなる？
→ 倒壊や火災の危険があり、行政代執行で費用請求されることもあります。
Q9. 不動産会社に直接頼める？
→ 管理人を通じて依頼します。本人が直接契約することはできません。
Q10. 管理人の選任に時間がかかる場合は？
→ 家庭裁判所の混雑状況によりますが、2〜3か月は想定しましょう。
まとめ｜“相続人不在でも売却できる時代”
相続人がいなくても、不在者財産管理人制度を利用すれば家は売却できます。
必要なのは、
・家庭裁判所への申立て
・管理人の選任
・裁判所の許可取得
この3ステップです。
放置せず、専門家とともに安全・確実に進めましょう。
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事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
