結論｜認知症の親の家を売るには「成年後見人制度」の利用が必須
親が認知症を発症している場合、本人の意思で契約を結ぶことができなくなるため、家族が代わりに売却することは法律上できません。
この場合、家庭裁判所を通じて「成年後見人」を選任し、その後見人が家庭裁判所の許可を得て売却手続きを行う必要があります。
後見人を経ずに家を売った契約は、無効と判断される可能性が非常に高いため、必ず法的な手続きを踏むことが重要です。
はじめに
「施設に入るから親の家を売りたい」「空き家の管理が難しくなった」──そんな相談が増えています。
しかし、親が認知症を発症している場合、本人の意思確認ができなければ売却契約は成立しません。
このようなときに必要になるのが「成年後見人制度」です。
後見人を通じて正しく手続きを行えば、法的に有効な売却が可能になります。
認知症と「意思能力」の関係
不動産の売買契約には、本人の「意思能力」が前提となります。
意思能力とは、自分の行為の結果を理解し、判断できる能力のことです。
認知症が進行し、この能力が失われた状態で契約を結んでも、法律上は無効になります。
つまり、家族が代理で署名したり、口頭で同意しても、登記は認められません。
成年後見制度とは
成年後見制度は、判断能力が低下した人の財産を守るための法的な仕組みです。
家庭裁判所が「成年後見人」を選び、本人に代わって財産の管理・処分を行います。
| 区分 | 対象となる状態 | 後見人の権限 | 家の売却の可否 |
|---|---|---|---|
| 成年後見 | 判断能力がほとんどない | すべての法律行為を代理 | 裁判所の許可で可能 |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分 | 一部の行為を代理 | 同意があれば可能 |
| 補助 | 判断能力がやや不十分 | 補助的支援 | 裁判所の判断で可 |
親が中度〜重度の認知症の場合は、「成年後見」に該当するケースが多くなります。
成年後見人を立てる手続きの流れ
- 家庭裁判所への申立て
本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てを行います。 - 医師の診断書を提出
「成年後見制度用診断書」が必要です。認知症の程度を医学的に証明します。 - 家庭裁判所の調査・面談
家庭裁判所調査官が申立人や親族に事情を確認します。 - 後見人の選任決定
弁護士・司法書士・家族などが選任されます。公平性が重視され、専門職が選ばれることもあります。 - 家庭裁判所の許可を得て売却手続き開始
後見人が売却理由を説明し、裁判所が認めた場合にのみ売却が可能になります。
売却時の同意要件
成年後見人が選任された後でも、家を売却する際は家庭裁判所の許可が必須です。
許可を得るためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 売却が本人の生活や介護に必要であること
- 売却価格が妥当であること（査定書で証明）
- 売却後の資金の使い道（施設費・医療費など）が明確であること
売却許可を得るための準備
家庭裁判所に提出する書類には、次のようなものがあります。
- 申立書（後見人名義）
- 不動産の登記事項証明書
- 不動産会社の査定書または売買契約書案
- 売却理由説明書（施設入居・生活資金など）
- 売却資金の利用計画書
家庭裁判所はこれらの資料を基に審査を行い、問題がなければ売却を許可します。
手続きにかかる期間と費用の目安
- 成年後見人選任まで：約2〜3か月
- 売却許可取得まで：約1か月
- 費用の目安：
・申立手数料：約1,000円前後
・医師診断書費用：1〜3万円
・成年後見人報酬：月2〜3万円（財産額による）
注意すべきトラブル事例
- 家族が親の代わりに契約 → 後で「無効」とされ登記できない
- 不動産会社が事情を知らず契約を進める → 契約解除で損害賠償トラブル
- 親族間で意見が対立 → 裁判所で審理が長期化
このようなトラブルを避けるためにも、早期に専門家へ相談し、後見制度を利用して進めることが最善策です。
専門家コメント
「認知症の親の家を売るには、“本人の利益を守るため”という目的が最優先です。
家庭裁判所と連携し、売却理由や資金の使い道を明確にすれば、手続きはスムーズに進みます。
安易に家族が代理で契約してしまうと、後で無効や損害賠償の原因になるので注意が必要です。」
― 弁護士法人みお綜合法律事務所 代表弁護士 吉田 明宏
よくある質問（FAQ）
Q1. 認知症が軽度なら、本人の署名で売却できますか？
→ 医師が「意思能力あり」と診断した場合のみ可能です。ただし、判断が難しい場合は後見制度を利用するのが安全です。
Q2. 家族が成年後見人になれますか？
→ 可能です。ただし、家庭裁判所が公平性を重視して選任します。
Q3. 売却の許可は必ず下りますか？
→ 本人の生活費や介護費用など、必要性が明確であれば認められます。
Q4. 売却資金は家族が使えますか？
→ いいえ。本人の財産として管理され、生活費や医療費などに限定されます。
Q5. 後見人の報酬は誰が支払うのですか？
→ 本人の財産から支払われます。
Q6. 売却の許可にはどのくらいかかりますか？
→ 申立てから1か月前後が目安です。
Q7. 家族が勝手に売却した場合のリスクは？
→ 契約が無効となり、損害賠償責任を負う可能性があります。
Q8. 後見人は途中で交代できますか？
→ 正当な理由があれば、家庭裁判所に申立てて変更可能です。
Q9. 親族が複数いる場合の同意は必要？
→ 後見人が選任されれば、家族全員の同意は不要です。
Q10. 売却後の資金はどう管理されますか？
→ 後見人が家庭裁判所の監督下で管理し、定期的に報告します。
まとめ｜“親のための正しい売却”が家族を守る
認知症の親の家を売るには、
① 成年後見人を立てる
② 家庭裁判所の許可を得る
③ 資金の使い道を明確にする
この3ステップが欠かせません。
家族の想いだけで進めるとトラブルになる可能性があります。
法に沿った手続きを行い、**“親のために安全に売却する”**ことを第一に考えましょう。
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