結論｜古家付き売却は「早さと柔軟性」、更地売却は「見せ方と条件」
古家付き土地で売る最大のメリットはスピードとコストを抑えられる点です。一方、更地に比べて買い手が限定され、価格交渉が入りやすいというデメリットもあります。重要なのは、立地・需要・解体費用を踏まえ、古家付きで出すか、更地にするかを数字で判断することです。
はじめに｜古家は壊すべき？そのまま売るべき？
「古い家が建っているから、壊してから売った方がいいのでは？」
これは、古家付き土地を売却する際に最も多い悩みです。
しかし実務では、必ずしも解体が正解とは限りません。
判断を誤りやすいポイント
・解体費用を回収できない
・古家付きのままでも需要がある
・買主の使い方次第で評価が変わる
古家付き土地とは何か
古家付き土地の定義
古家付き土地とは、
・築年数が古い建物が残っている
・建物価値より土地価値が重視される
状態の不動産を指します。
建物が「価値ゼロ」でも意味がある理由
・住宅用地特例が適用される
・解体を買主に任せられる
・リフォーム・再利用の余地がある
古家付き土地で売却するメリット
メリット①｜解体費用をかけずに売れる
解体費用は、
・木造：100万〜200万円前後
が一般的です。
古家付きなら、この費用を売主が負担せずに済む可能性があります。
メリット②｜売却までのスピードが早い
・解体工事不要
・測量や造成を後回しにできる
ため、すぐに売り出せる点は大きなメリットです。
メリット③｜住宅用地特例を維持できる
建物があることで、
・固定資産税1/6
の住宅用地特例が維持されやすく、売却までの税負担を抑えられます。
メリット④｜買主の選択肢が広がる場合もある
・リフォームして住みたい
・一時的に使いたい
という買主にとっては、古家付きが魅力になることもあります。
古家付き土地で売却するデメリット
デメリット①｜価格交渉されやすい
買主は、
・解体費用
・リフォーム費用
を理由に、価格交渉をしてきやすくなります。
デメリット②｜買主が限定される
・住宅ローンが使えないケース
・新築目的の人は敬遠
など、ターゲットは絞られます。
デメリット③｜契約時の注意点が増える
・建物の契約不適合責任
・越境や老朽化の告知
など、説明・告知義務が重要になります。
更地にして売る場合との比較
更地売却のメリット
・見た目が良く売りやすい
・買主が新築計画を立てやすい
・価格が明確になりやすい
更地売却のデメリット
・解体費用が先行
・固定資産税が上がる
・売却まで時間がかかることも
古家付き売却が向いているケース
古家付きのまま売るべきケース
・立地に一定の需要がある
・解体費用が高額
・早く売却したい
更地を検討すべきケース
・再建築条件が厳しい
・建物が著しく危険
・新築需要が非常に強いエリア
専門家コメント
「古家付きで売るか、更地にするかは“感覚”ではなく“数字”で判断すべきです。
解体費用と売却価格の差を冷静に比較すると、古家付きの方が有利なケースは少なくありません。
まずは両方のパターンで査定することが重要です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家付きでも本当に売れますか？
→ 立地と価格次第で十分売れます。
Q2. 解体してから売った方が高くなりますか？
→ 解体費用分を上回る価格差が出ないケースも多いです。
Q3. 古家のまま売ると責任は残りますか？
→ 契約内容次第ですが、告知義務は重要です。
Q4. 住宅ローンは使えますか？
→ 使えないケースもあるため、買主が限定されます。
Q5. 更地にすると税金はどうなりますか？
→ 住宅用地特例が外れ、固定資産税は上がります。
Q6. 古家をリフォームして売るのは？
→ 費用回収できないことが多く、慎重判断が必要です。
Q7. 売却期間はどれくらい違いますか？
→ 古家付きの方が早く売れる傾向があります。
Q8. 境界が未確定でも売れますか？
→ 売れますが、測量条件付きになることが多いです。
Q9. まず何を確認すべき？
→ 解体費用と土地需要の確認です。
Q10. 判断に迷ったらどうすれば？
→ 両パターンで査定を取り、比較するのが最善です。
まとめ｜古家付き売却は「条件整理」で有利にも不利にもなる
古家付き土地の売却は、
・解体費用
・税金
・需要
を整理すれば、無理に壊さず売る方が合理的なケースも多くあります。重要なのは、先に結論を決めないことです。
古家付き土地の売却でお悩みの方へ
古家付きで売るか、更地にするか迷っている方は、空き家・相続・売却相談に強い 株式会社みのパラ にご相談ください。
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