結論｜建築確認がなくても「是正措置」と「正しい説明」で売却は可能
建築確認のない家は「売れない」「危険」と思われがちですが、結論から言えば是正措置の選択と説明方法を整理すれば売却は可能です。
重要なのは、隠すことでも放置することでもありません。
建築確認がない理由の整理
是正・代替措置の検討
買主に対する正確で冷静な説明
この3点を順番に押さえることで、トラブルを避けながら現実的な売却ができます。
はじめに
「建築確認が取られていない家だと聞いて不安になった」
「相続した家に確認済証が見当たらない」
建築確認のない家を前に、多くの方が売却を諦めかけています。
しかし、建築確認がない＝即違法・即売却不可、というわけではありません。
特に古い住宅では、制度上の背景や当時の慣習により、建築確認が取得されていないケースも存在します。
本記事では、建築確認のない家を売るために必要な是正措置と、買主に対する正しい説明方法を整理して解説します。
なぜ「建築確認のない家」は問題になるのか
建築基準法上の位置づけ
建築確認とは、建物を建てる前に建築基準法に適合しているかを行政が確認する制度です。
建築確認がない場合、
建築基準法に適合しているか不明
増改築・建て替えに制限が出る可能性
金融機関の融資が使えない
といった問題が生じやすくなります。
違法建築と混同されやすい
建築確認がない家は、
必ずしも違法建築とは限らない
ただし、適法性を証明できない
というグレーな状態に置かれます。
この「不明確さ」が、売却時の最大のネックになります。
建築確認がない家を売るための条件整理3ステップ
① 建築確認がない理由を明確にする
まず重要なのは、「なぜ建築確認がないのか」を整理することです。
よくある理由
建築時期が古く、確認制度が浸透していなかった
増改築部分のみ無確認
書類の紛失
この理由によって、取れる対応策が変わります。
② 是正措置・代替措置を検討する
建築確認がない場合でも、以下のような是正・代替措置が取れるケースがあります。
主な是正・代替措置
建築基準法適合状況調査（インスペクション）
検査済証の代替となる報告書の取得
是正工事による法適合化
現況有姿での売却（用途・買主限定）
すべての物件で完全な是正が必要なわけではなく、「どこまで整えるか」の判断が重要です。
③ 売却方法を用途別に整理する
建築確認のない家は、一般個人向けよりも、以下のような売却先が現実的な場合があります。
想定される売却先
現金購入の個人
リフォーム・再販業者
投資家
解体前提の土地購入者
物件の状態に応じて、売却戦略を切り替えることがポイントです。
是正措置を行った実例
事例①｜適合状況調査で売却可能に
状況
築40年超の戸建て
建築確認・検査済証ともに未取得
対応
建築士による建築基準法適合状況調査を実施
構造・安全性に大きな問題なしと評価
結果
金融機関の一部で融資が可能に
一般個人へ売却成立
事例②｜是正せず用途限定で売却
状況
増改築部分が無確認
是正工事には高額費用が必要
対応
是正は行わず、現況有姿で売却
建築確認がない点を明確に説明
結果
投資家が現金購入
価格は下がったが、トラブルなく売却完了
建築確認のない家でやってはいけないこと
事実を曖昧にしたまま売却する
建築確認がない事実を説明せずに売却すると、
契約解除
損害賠償
といった深刻なトラブルにつながります。
自己判断で「問題ない」と断定する
「昔からある家だから大丈夫」という説明は通用しません。
必ず根拠を整理する必要があります。
トラブルを防ぐための説明方法
買主に必ず伝えるべきポイント
建築確認・検査済証がない事実
現時点で分かっている適法性の範囲
是正措置の有無と今後の制限
この3点を整理して説明することで、買主の理解と納得が得られます。
【専門家コメント】
「建築確認のない家は、隠すほどリスクが高くなります。
重要なのは、是正できる点・できない点を整理し、正しく説明すること。
それが結果的に、最も安全で早い売却につながります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 建築確認がない家は違法建築ですか？
→ 必ずしも違法とは限りませんが、適法性を証明できない状態です。
Q2. 売却自体は可能ですか？
→ 是正措置や売却方法を工夫すれば可能です。
Q3. 住宅ローンは使えますか？
→ 原則難しいですが、条件次第で一部金融機関が対応するケースもあります。
Q4. 是正工事は必須ですか？
→ 必須ではありません。費用対効果を見て判断します。
Q5. インスペクションは有効ですか？
→ 有効です。買主の不安軽減につながります。
Q6. 建て替えはできますか？
→ 接道条件や用途地域など、別途確認が必要です。
Q7. 告知しないとどうなりますか？
→ 契約不適合責任を問われる可能性があります。
Q8. 相続した家でも対応できますか？
→ 可能です。相続登記後に整理します。
Q9. 古い家ほど問題になりますか？
→ 古いほど書類不足が多く、整理が重要になります。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 建築と不動産の両方に精通した会社が適しています。
まとめ｜建築確認のない家は「整理と説明」で売れる
建築確認のない家の売却は、
理由の整理
是正・代替措置の検討
正確な説明
この3点がすべてです。
隠さず、焦らず、順番に整理することで、売却は現実的な選択肢になります。
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建築確認がない、検査済証が見当たらないなど、判断が難しい物件こそ経験が重要です。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
是正可否の整理から売却戦略まで対応
「売れるかどうかだけ知りたい」相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
