結論｜旧姓登記のままでは売れない。売却前に名義変更が必須
不動産の名義が旧姓のままでも「本人であること」は事実ですが、結論から言えば旧姓登記のままでは原則として売却できません。
売却前に必要なのは、
旧姓から現姓への名義変更（氏名変更登記）
本人性を証明できる書類の準備
手続き順序の整理
この3点を押さえること。事前に整えておけば、売却手続きはスムーズに進みます。
はじめに
「結婚して姓が変わったけど、登記は旧姓のまま」
「離婚後に姓を戻したが、不動産はそのまま」
こうした状態のまま長年放置され、売却や相続のタイミングで初めて問題に気づくケースは少なくありません。
結論から言えば、旧姓登記は珍しいものではありませんが、売却時には必ず是正が必要です。
本記事では、旧姓登記のまま売れるのかという疑問に答えつつ、名義変更の方法と注意点を実務目線で解説します。
なぜ旧姓登記のままでは売れないのか
本人確認ができない
不動産売買では、
登記名義人
売主本人
が同一人物であることを厳格に確認します。
登記が旧姓、身分証が現姓のままだと、同一性の確認が取れず契約が進みません。
金融機関・司法書士が必ずチェックする
売却時には、
司法書士
金融機関
が必ず登記内容を確認します。
旧姓登記のままでは、所有権移転登記ができないため、事前の名義変更が必須となります。
旧姓登記が発生する主なケース
よくある原因
結婚による改姓後、登記を変更していない
離婚後に復氏したが未登記
通称使用と戸籍上の氏が異なる
相続時に旧姓のまま登記された
いずれの場合も、氏名変更登記で対応できます。
旧姓登記を修正するための手続き
① 氏名変更登記を行う
旧姓から現姓へ変更する場合は、氏名変更登記を申請します。
これは所有権の移転ではなく、「同一人物であることを示すための登記」です。
② 売却前に必ず完了させる
氏名変更登記は、
売買契約前
遅くとも決済前
までに完了させる必要があります。
売却と同時に行うことはできないため、早めの対応が重要です。
③ 相続が絡む場合の注意点
旧姓登記のまま相続が発生した場合、
被相続人の氏名変更登記
→ 相続登記
の順で手続きを行います。
順序を間違えると、登記が進まなくなるため注意が必要です。
氏名変更登記に必要な書類
基本的な必要書類
戸籍謄本（改姓・復氏が確認できるもの）
戸籍の附票（住所のつながり確認）
住民票
登記申請書
本人確認書類
ケースによって追加される書類
婚姻届受理証明書
離婚届受理証明書
相続関係書類一式
旧姓登記を修正した実例
事例①｜結婚後30年以上未変更だったケース
状況
登記名義は旧姓
身分証は現姓
売却直前に不一致が判明
対応
戸籍謄本で改姓履歴を確認
氏名変更登記を申請
結果
登記完了後、問題なく売却成立
事例②｜離婚後の復氏を反映していなかったケース
状況
離婚により旧姓へ復氏
登記名義は婚姻時の姓のまま
対応
復氏が確認できる戸籍を取得
氏名変更登記を実施
結果
金融機関の確認もスムーズに通過
旧姓登記でやってはいけないこと
「本人だから大丈夫」と思い込む
本人であることと、登記上の表記が正しいことは別問題です。
自己判断で進めると、売却直前に手続きが止まります。
決済直前まで放置する
氏名変更登記には一定の期間がかかります。
売却スケジュールに余裕を持って進める必要があります。
トラブルを防ぐための注意点
事前に確認すべきポイント
登記名義の氏名と現姓の一致
戸籍で氏名のつながりが証明できるか
相続や売却の予定時期
これらを事前に確認しておくだけで、手続きは格段に楽になります。
【専門家コメント】
「旧姓登記は珍しくありませんが、売却時には必ず止まるポイントです。
早めに氏名変更登記を済ませることで、契約・決済を安全に進められます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 旧姓登記のまま売却できますか？
→ 原則できません。氏名変更登記が必要です。
Q2. 氏名変更登記は義務ですか？
→ 売却・相続などの登記手続きには事実上必須です。
Q3. 手続きにはどれくらい時間がかかりますか？
→ 書類がそろっていれば、1〜2週間程度が目安です。
Q4. 自分で申請できますか？
→ 可能ですが、相続が絡む場合は専門家依頼が安心です。
Q5. 費用はどれくらいかかりますか？
→ 登録免許税は原則不要。司法書士報酬が発生する場合があります。
Q6. 何度も改姓していても対応できますか？
→ 戸籍で履歴が確認できれば問題ありません。
Q7. 通称名を使っていた場合は？
→ 戸籍上の氏名への統一が必要です。
Q8. 相続登記と同時にできますか？
→ 可能ですが、氏名変更を先に行う必要があります。
Q9. 離婚後すぐに直す必要はありますか？
→ すぐでなくても構いませんが、売却前には必須です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 不動産と登記実務の両方に詳しい窓口が適しています。
まとめ｜旧姓登記は「売る前に直す」が鉄則
旧姓登記のままでは、
本人確認が取れない
登記が進まない
決済が止まる
というリスクがあります。
売却前に氏名変更登記を済ませておくことが、最も安全で確実な方法です。
不動産売却・名義変更のご相談はこちら
旧姓登記、氏名変更、相続前後の整理など、判断が難しいケースは少なくありません。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
名義整理から売却まで一括対応
「今すぐ売らない」相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
