結論｜土砂災害警戒区域でも売却は可能。ただし「説明義務」が最重要
土砂災害警戒区域（いわゆるイエローゾーン・レッドゾーン）に指定されている不動産でも、売却は可能です。
しかし、
・指定内容を説明しない
・リスクを軽視して案内する
・重要事項説明が不十分
といった状態で売却を進めると、契約解除・損害賠償請求に発展する可能性があります。
成功のポイントは、事前に指定内容を整理し、正しく説明したうえで売却戦略を立てることです。
はじめに｜なぜ土砂災害警戒区域の不動産は不安視されるのか
買主が感じる主な不安
・土砂崩れの危険はどの程度か
・住み続けて問題ないのか
・建て替えや増築はできるのか
・将来、資産価値が下がるのではないか
これらの不安が解消されないままでは、検討対象から外されやすい不動産になります。
土砂災害警戒区域とは何か
土砂災害防止法に基づく指定
土砂災害警戒区域は、
土砂災害防止法に基づき、都道府県が指定する区域です。
地形・地質・過去の災害履歴などをもとに判断されます。
2つの区域区分
・土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
→ 警戒・避難体制の整備が必要な区域
・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
→ 建築制限・構造規制がかかる可能性がある区域
この違いが、売却戦略・説明内容に大きく影響します。
土砂災害警戒区域内でも売却できる理由
指定＝居住禁止ではない
土砂災害警戒区域に指定されても、
・居住が直ちに禁止される
・売買ができなくなる
ということはありません。
多くの住宅地が、区域指定されたまま日常生活を送っています。
実際に流通している物件も多い
特に山間部や傾斜地を含むエリアでは、
指定区域内の住宅が普通に売買されているのが実情です。
売却時に必ず発生する「説明義務」
重要事項説明での告知義務
土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、
宅地建物取引業法上の重要事項に該当します。
そのため、
・指定の有無
・区域の種類
は、必ず書面で説明する義務があります。
告知しなかった場合のリスク
・契約不適合責任
・説明義務違反
・損害賠償請求
につながる可能性があります。
「知らなかった」「昔から住んでいるから大丈夫」は通用しません。
売却前に必ず行うべき事前調査
調査① ハザードマップの確認
市区町村が公表している
土砂災害ハザードマップで、
・区域指定の有無
・範囲
を正確に確認します。
調査② 区域の種類を特定
イエローゾーンか、レッドゾーンかで、
・建築制限
・金融機関の評価
・買主層
が変わります。
調査③ 建築・造成履歴の確認
・既存建物が基準適合か
・是正命令の対象にならないか
を確認することで、買主の不安を軽減できます。
土砂災害警戒区域内不動産の売却方法
方法① 現況を正しく説明して仲介売却
・指定内容を正確に説明
・価格を現実的に設定
することで、一般個人への売却も可能です。
方法② 条件整理をしたうえで売却
・再建築可否
・建築制限の有無
を明確にすることで、検討しやすい物件になります。
方法③ 買取を利用する
・説明リスクを減らしたい
・早く手放したい
場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。
土砂災害警戒区域の不動産が売れにくくなる原因
原因① 説明があいまい
「多分大丈夫」「あまり影響ない」
といった説明は、信頼を失う原因になります。
原因② リスクに対する対策説明がない
・避難体制
・過去の災害有無
・対策工事
などを説明できないと、不安だけが残ります。
【専門家コメント】
「土砂災害警戒区域の不動産で重要なのは、“隠さないこと”です。
正確な情報を整理し、説明した上で売却すれば、無用なトラブルは防げます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 土砂災害警戒区域だと売れませんか？
→ 売却可能です。説明と価格設定が重要です。
Q2. レッドゾーンは特に売れにくい？
→ 制限が多いため、慎重な説明と戦略が必要です。
Q3. 指定は解除されることがありますか？
→ 原則ありませんが、条件変更で見直される例はあります。
Q4. 告知しないとどうなりますか？
→ 契約解除や損害賠償の可能性があります。
Q5. 金融機関の融資は使えますか？
→ 使える場合もありますが、条件付きになることがあります。
Q6. 建て替えはできますか？
→ 区域と内容によって異なります。
Q7. 価格はどれくらい下がりますか？
→ 一律ではなく、立地・状態次第です。
Q8. 賃貸にする選択肢は？
→ 可能ですが、説明義務は同様に発生します。
Q9. ハザードマップはどこで確認？
→ 市区町村の公式サイトで確認できます。
Q10. 最初に何をすべき？
→ 区域指定の有無と内容を正確に把握することです。
まとめ｜土砂災害警戒区域は「正しく説明すれば売却できる」
土砂災害警戒区域の不動産は、
・隠すとトラブル
・整理すると安心材料
になります。
事前調査と正確な説明が、売却成功の分かれ道です。
土砂災害警戒区域内不動産の売却相談は株式会社みのパラへ
土砂災害警戒区域の不動産売却では、
調査・説明・売却戦略を一体で考えることが不可欠です。
株式会社みのパラでは、
・ハザードマップ・法令調査
・重要事項説明の整理
・仲介・買取の比較提案
・リスクを踏まえた価格戦略
まで一貫して対応しています。
「売れるか不安」という段階でも、お気軽にご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
