結論｜土地と建物は「一体」で売る。評価は分けて考えるのが正解
土地と建物を同時に売却する場合、売り方は一体、評価は別々に考えるのが基本です。
多くの失敗は、「建物も価値があるはず」「全部まとめて評価してほしい」という思い込みから起こります。
実務では、土地評価を軸にしつつ、建物はプラスにもマイナスにもなり得る存在として整理することで、価格も交渉も安定します。
はじめに｜土地と建物、どちらが価格を決めている？
不動産を売るとき、
「建物はいくら？」
「土地はいくら？」
と疑問に思う方は多いですが、実際の売却現場では役割が明確に分かれています。
特に築年数が経った物件では、価格の大半を決めているのは土地です。
この前提を理解することが、スムーズな売却の第一歩になります。
土地と建物を同時に売る基本的な考え方
売買契約は「土地＋建物」で一本
実務上、売買契約は
土地
建物
を分けて行うことはほとんどなく、一体の不動産として契約します。
ただし、評価や説明は分けて行うのがポイントです。
評価は「土地評価＋建物評価」で考える
価格の考え方は次の通りです。
土地の評価額
＋ 建物の評価（プラス・ゼロ・マイナス）
＝ 売却価格
この整理ができていないと、価格設定で迷いやすくなります。
土地の評価はどう決まるのか
土地評価の主な基準
土地の評価は、次の要素で決まります。
・立地（駅距離・利便性）
・土地面積
・形状・接道条件
・用途地域・建築制限
これらは建物の状態に関係なく評価されるため、築古物件ほど土地の比重が高くなります。
建て替え可能かどうかは最重要
再建築可能かどうかは、土地評価を大きく左右します。
再建築可能
→ 土地としての需要が安定
再建築不可
→ 価格は下がるが売却自体は可能
この点は必ず整理しておく必要があります。
建物の評価はどう考えるべきか
築年数が古い建物は「ゼロ評価」が基本
一般的に、
・木造：築20～25年
・軽量鉄骨：築30年前後
を超えると、建物評価はゼロと見なされるケースが多くなります。
これは「住めない」という意味ではなく、価格形成に影響しないという意味です。
建物がマイナス評価になるケース
建物があることで、
・解体費用が必要
・安全性に問題がある
・管理状態が悪い
場合、建物はマイナス要因になります。
この場合は、土地評価から解体費相当が差し引かれる形になります。
建物がプラス評価になるケース
一方で、
・築浅
・そのまま使用できる
・賃貸や事業用途で使える
場合は、建物がプラス評価になることもあります。
ただし、これは限定的なケースです。
土地と建物を同時に売る具体的な手順
① 現状を正確に把握する
まず行うべきは、
・築年数
・建物構造
・再建築可否
・境界状況
の整理です。
ここが曖昧だと、査定も価格設定もブレます。
② 「現状渡し」を前提に査定を取る
売却前にリフォームや解体を考える前に、
土地＋建物を現状のまま査定してもらうことが重要です。
これにより、余計な出費を防げます。
③ 土地評価を軸に価格を決める
価格設定は、
土地相場
を基準に行い、建物の扱いを調整します。
高すぎる価格設定は、売却期間を長引かせる原因になります。
④ 建物の扱いを明確に伝える
売り出し時には、
・建物は現状渡し
・解体や改修は買主判断
といったスタンスを明確にします。
これにより、無用な誤解や交渉を防げます。
よくある失敗パターン
建物に過度な期待をしてしまう
「まだ住めるから高く売れるはず」
という考えは、価格設定ミスにつながりやすいです。
解体・リフォームを先にしてしまう
土地と建物を同時に売る場合、
先に手を加えることで回収できない費用が発生するケースが多くなります。
専門家コメント
「土地と建物の売却で重要なのは、“一緒に売って、別々に考える”ことです。
建物に期待しすぎず、土地評価を軸に整理することで、価格も交渉も安定します。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 土地と建物は別々に売れますか？
→ 原則できません。一体として売却します。
Q2. 建物が古いと不利？
→ 土地評価がしっかりしていれば問題ありません。
Q3. 解体してから売るべき？
→ まずは現状査定を取るのが基本です。
Q4. 建物評価ゼロは損？
→ 損ではありません。市場では一般的です。
Q5. 建物があると売れにくい？
→ 建て替え需要があれば問題ありません。
Q6. 境界が未確定でも売れる？
→ 売却は可能ですが、価格調整が必要です。
Q7. 相続物件でも同時売却できる？
→ 問題ありません。整理が重要です。
Q8. 再建築不可だとどうなる？
→ 価格は下がりますが売却可能です。
Q9. 価格交渉されやすい？
→ 説明不足だとされやすくなります。
Q10. 判断に迷ったら？
→ 土地評価を軸に相談してください。
まとめ｜土地と建物は「売り方」と「考え方」を分ける
土地と建物を同時に売る際は、
売却は一体
評価は分離
土地を軸に考える
この3点が重要です。
建物に期待しすぎないことが、結果的に高く・早く売るコツになります。
土地・建物の売却でお悩みの方へ
「土地なのか、建物なのか、どう評価されるのか分からない」
そんな段階でも構いません。
現状を整理し、最も安全で現実的な売却戦略をお伝えする
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
