結論｜“特定空き家の指定前”に動けば固定資産税を最大6倍防げる
空き家を放置すると、最終的に「特定空き家」に指定され、
固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
一方で、自治体の制度を活用して適切に管理・解体・利活用を行えば、
減税や補助金など、負担を軽くする方法が複数存在します。
つまり、放置するか・対策するかで、
税負担が年間数十万円単位で変わるということです。
はじめに
「空き家のままにしておくと固定資産税が高くなる」と聞いたことはありませんか？
実はこれは正確な情報です。
空き家の扱い方次第で、
税金が“減る”ことも“跳ね上がる”こともあります。
特に、**「特定空き家」に認定されると、
通常の住宅に適用される固定資産税の特例（1/6軽減）**が外されてしまうのです。
この記事では、固定資産税を軽減しながら空き家を適正に管理するための、
要件・制度・手続きのすべてを解説します。
固定資産税が上がる「特定空き家」とは
「特定空き家」とは、放置されて危険または不衛生な状態の空き家を指し、
市町村が空家対策特別措置法に基づき指定する建物です。
特定空き家に指定される基準
- 倒壊など著しく危険な状態
- ごみや雑草で衛生上有害
- 適切な管理がされていない
- 景観を著しく損なっている
一度「特定空き家」に指定されると、
住宅用地特例（1/6軽減）が外れ、税金が最大6倍に増額します。
固定資産税の仕組み（住宅用地特例）
| 用地区分 | 税率軽減前 | 軽減後 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 住宅が建っている土地（200㎡以下） | 固定資産税1.4％ | 1/6に軽減 | 通常の住宅地 |
| 住宅が建っている土地（200㎡超） | 固定資産税1.4％ | 1/3に軽減 | 広めの住宅地 |
| 特定空き家に指定された土地 | 固定資産税1.4％ | 軽減なし（6倍負担） | 特例解除対象 |
つまり、**「住宅が建っている＝軽減」ではなく、「管理されている＝軽減維持」**が正解です。
固定資産税を軽減できる3つの対策
① 管理状態を改善して「特定指定」を回避
市町村の現地調査で「危険」と判断されないように、
定期的に草刈り・清掃・屋根や外壁の点検を行いましょう。
特定指定を受ける前であれば、
警告通知の段階で改善報告書を提出すれば、指定を防止できます。
② 老朽空き家を「除却」して軽減継続
古家を解体した場合、建物がなくなるため
住宅用地特例は一度解除されます。
しかし、その後すぐに土地を売却・再利用する計画を提出すれば、
自治体によっては一時的な税軽減措置を受けられる場合もあります。
また、解体補助金を利用すれば費用負担を軽減できます（上限30〜100万円）。
→ 参考記事：「解体費を抑えるコツ｜売却前に使える補助金の探し方と申請手順」
③ 「管理実績のある空き家」として登録
「空き家バンク」や「利活用促進制度」に登録すると、
特定空き家に指定されにくくなり、
住宅用地特例が維持されるケースもあります。
登録には現地調査が行われ、管理状態が改善されていることが条件です。
相続した空き家に適用される「3000万円特別控除」
相続で取得した空き家を解体・売却する場合、
次の条件を満たせば譲渡所得から3000万円を控除できます。
適用条件（相続空き家特例）
- 被相続人が1人で居住していた住宅である
- 相続後、住まいとして使用していない
- 解体または耐震リフォーム後に売却
- 相続から3年以内に売却完了
- 譲渡価格1億円以下
この制度を使えば、
税金の大幅軽減＋固定資産税リスク回避が同時に可能です。
軽減措置を維持するための実践ポイント
| 対策 | 効果 | 手続き先 |
|---|---|---|
| 定期的な清掃・除草 | 特定空き家指定の回避 | 市町村（現地調査時） |
| 屋根・外壁修繕 | 危険認定を防止 | 建築業者・リフォーム会社 |
| 空き家バンク登録 | 管理実績の証明 | 市町村の空き家担当課 |
| 解体＋売却 | 土地活用で税負担軽減 | 不動産会社・自治体補助金窓口 |
手続きの流れ
- 市町村からの通知を確認（老朽・危険・調査など）
- 改善・修繕または除却工事を実施
- 実施報告書や改善計画書を提出
- 特例維持・軽減措置を確認
- 必要に応じて補助金申請・売却へ進む
【専門家コメント】
「固定資産税の軽減措置は“自動”ではありません。
放置していると、いつの間にか特例が外れて税金が6倍になることも。
“管理している証拠を残す”ことが最大の防衛策です。
改善・解体・売却のいずれにしても、早めの相談が最善です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「空き家の固定資産税軽減と対策手順」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 特定空き家に指定されたらすぐに6倍になるの？
→ 通知後に改善期限が与えられます。期限内に対応すれば解除される場合もあります。
Q2. 解体すれば税金は安くなる？
→ 更地になると軽減は外れますが、売却や再利用の準備を進めればトータルでは軽減可能です。
Q3. 空き家バンク登録で税金が減る？
→ 登録自体では減りませんが、特定指定を防ぐ効果があります。
Q4. 修繕だけでも軽減維持できる？
→ 管理状況が改善されれば、住宅用地特例の対象継続が認められます。
Q5. 相続した空き家も対象？
→ はい。相続後3年以内の売却なら「3000万円控除」が適用可能です。
Q6. 固定資産税の軽減申請は必要？
→ 新築・改築時など一部で申請が必要。自治体の課税課に確認を。
Q7. 特定空き家指定はどう通知される？
→ 市町村から文書（勧告・命令）で届きます。
Q8. 改善工事に補助金は出る？
→ 多くの自治体で「危険空き家除却補助金」「改修補助金」があります。
Q9. 税金を抑える一番の方法は？
→ 早期の解体または売却＋補助金併用が最も効果的です。
Q10. 自分の空き家が特定対象か確認する方法は？
→ 市区町村の建築指導課・空家対策課に問い合わせれば確認できます。
まとめ｜“放置”は最大の損失。管理で軽減・解体で防止
空き家をそのまま放置すると、
固定資産税が6倍になるだけでなく、解体命令や行政代執行の対象にもなります。
- 定期的な管理で「特定指定」を防ぐ
- 補助金を使って安全に解体する
- 相続空き家特例で税負担を減らす
この3つを実践するだけで、
年間数十万円単位の節税と安全管理が両立できます。
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司法書士・税理士・行政と連携してトータルサポートしています。
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所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、空き家管理、固定資産税対策、補助金申請支援、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
