結論｜“売れない”ではなく“価格のつけ方次第”で売れる
再建築不可の土地は、
「評価が低く、買い手がつかない」と誤解されがちですが、
実際には相場の把握と価格設定次第で確実に売却可能です。
一般的な土地より30〜50％ほど低く評価されますが、
- 建物が残っている
- 隣地や投資家の需要がある
- 利回りが取れる
といった条件があれば、想定以上の価格で売れるケースも多いのです。
はじめに
再建築不可とは、
建築基準法で定める「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地」のこと。
新築・建替えができないため、評価が下がるのは事実です。
しかし、不動産の価格は**「使える価値」「収益性」「希少性」で決まります。
再建築不可でも、“使い方”を明確にした価格づくりと交渉戦略**を立てれば、
十分に需要のある市場です。
再建築不可の土地が売れる理由
① 価格が手頃で投資対象になる
周辺相場の半額程度で購入できるため、
リフォーム後の賃貸運用を狙う投資家に人気です。
年利8〜10％の利回りを狙えるため、現金投資層にとっては好条件です。
② 隣地所有者にとって価値が高い
隣地を買い増すことで、建築可能な形状にできる場合があります。
そのため、隣地所有者が相場より高く買うケースもあります。
③ 自治体の再生プロジェクトで注目
近年は「空き家再生」「リノベ再販」「まちづくり活用」など、
行政・民間ともに再建築不可の土地を再利用資源として活用する動きが広がっています。
再建築不可の相場感をつかむ3つの視点
| 視点 | 内容 | 判断基準 |
|---|---|---|
| ① 周辺の更地相場 | 同じエリアの建築可土地の坪単価 | 参考価格×0.5〜0.7倍が目安 |
| ② 建物の再利用価値 | 古家が利用可能かどうか | リフォーム可能なら＋100〜300万円加算 |
| ③ 利回り換算 | 賃貸運用時の年間収益ベース | 表面利回り8〜10％で逆算 |
相場算出の実例
周辺土地相場：坪60万円 × 30坪 = 1,800万円
再建築不可補正：0.6（−40％） → 1,080万円
古家再利用加算：＋200万円 → 1,280万円が妥当価格
→ これが市場のリアルな売却相場ラインです。
再建築不可の価格を決める5つの要素
| 要素 | 内容 | 影響度 |
|---|---|---|
| 接道条件 | 道路にどの程度接しているか | ★★★★★ |
| 立地 | 駅・商業施設・生活圏との距離 | ★★★★☆ |
| 建物状態 | 再利用・賃貸可能か | ★★★★☆ |
| 近隣需要 | 隣地所有者・投資家の存在 | ★★★☆☆ |
| 用途地域 | 住宅・商業・準工業などの種別 | ★★★☆☆ |
特に**「接道」と「建物の状態」**は価格に直結します。
再利用できる建物があるだけで、売却価格は100〜300万円上がります。
再建築不可の交渉が成立しやすい相手
| 買主タイプ | 特徴 | 交渉ポイント |
|---|---|---|
| 隣地所有者 | 土地を拡張して建築可能にしたい | 早期売却・高値成立の可能性 |
| 投資家 | リフォームして賃貸・転売 | 収益シミュレーションを提示 |
| 業者（買取再販） | 安く仕入れて再販 | 現金化を優先する場合に有効 |
| 自治体・法人 | 活用プロジェクト・駐車場用途 | 活用提案をセットで提示 |
→ 「誰に」「どんな価値で」売るかを明確にすれば、
交渉はスムーズに進みます。
価格交渉の現場で使われる“リアルな会話例”
買主：「この土地、建て替えできませんよね？リスクが高いです」
売主：「はい、再建築はできませんが、建物はしっかりしています。
リフォームすれば月8万円で貸せる実績があります」→ “欠点を認めつつ収益性を提示”するのが交渉の基本です。
もう一例：
隣地所有者：「うちの土地にくっつけると形が整うんですよ」
売主：「その分建築も可能になりますね。お互いに利益がありますから、
その価値を含めた金額でご相談できれば」→ “相手の目的に合わせた提案”が高値交渉のコツです。
売却を有利に進めるための3つの工夫
- 測量・境界を明確にする
隣地交渉では特に境界の明示が重要。曖昧なままだと価格が下がります。 - リフォームプランを添える
「この建物なら200万円で再生可能」など、買主が想像しやすくなります。 - 専門業者の見積りを用意
買取・リフォーム・賃貸の3パターンのシミュレーションを準備しておくと交渉が有利です。
再建築不可の売却期間と価格感
| 売却方法 | 想定価格（坪30基準） | 売却期間目安 |
|---|---|---|
| 一般仲介（現状売却） | 900〜1,300万円 | 3〜6ヶ月 |
| 隣地売却 | 1,100〜1,400万円 | 1〜3ヶ月 |
| 業者買取 | 800〜1,000万円 | 2週間〜1ヶ月 |
→ 時間を取れるなら仲介、早期現金化なら買取がおすすめです。
【専門家コメント】
「再建築不可の土地でも、“相場を正しく読む力”があれば売れます。
建物の活用、隣地交渉、利回り設定──
どの角度で見せるかが価格を左右します。
焦らず、**“使い方を提案できる売却”**を意識しましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「再建築不可の相場と交渉術」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可の土地の相場はどうやって調べる？
→ 周辺の建築可土地の相場を基準に、30〜50％下げて算出します。
Q2. なぜそんなに安くなる？
→ 建て替えできず利用制限があるため。ただし使い方次第で価値は戻ります。
Q3. 買主はどんな人？
→ 投資家・隣地所有者・再販業者が中心です。
Q4. 建物が古くても価値はある？
→ はい。再利用できれば＋100万円以上の価値になります。
Q5. 売却価格を上げるコツは？
→ 建物の再利用プランや収益シミュレーションを添えることです。
Q6. 固定資産税はどうなる？
→ 建物を残していれば住宅用地特例で軽減されます。
Q7. 売る前にリフォームした方がいい？
→ 状況次第。軽微な修繕だけで印象を良くするのが得策です。
Q8. 買取業者への売却は損？
→ 価格は下がりますが、スピード・安全性は高いです。
Q9. 価格交渉はどこまで応じるべき？
→ 最初に「値引き余地」を10％程度確保して設定するのが一般的です。
Q10. 再建築不可の無料査定はできる？
→ はい。みのパラでは再建築不可専用の査定システムを用意しています。
まとめ｜相場をつかみ、“使い方”を伝えれば再建築不可でも売れる
再建築不可の土地は、
- 通常相場の50〜70％が基準
- 建物や立地次第で＋200万円の上乗せ可能
- 隣地・投資家・業者の3方向に需要あり
つまり、**「価格×活用提案×交渉力」**の3点で結果が変わります。
“売れない土地”ではなく、“売り方を工夫すれば活きる資産”。
それが再建築不可の現実です。
🏠 再建築不可物件の査定・売却相談はみのパラへ
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「相場を知りたい」「交渉が不安」「買取を検討している」方は、
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、再建築不可物件の査定・販売支援、再利用提案、空き家対策、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
