結論｜“売れない”農地はない──正しい手順と転用計画で活かせる
農地は「売れない」「名義変更が面倒」と思われがちですが、
実は法的手続きを踏めば売却も転用も十分に可能です。
特に、市街化調整区域内の農地であっても、
・隣接地との一体利用
・地目変更・許可申請
・農地法の特例活用
によって、住宅・資材置場・駐車場などへの活用が実現できます。
この記事では、「農地は売れない」と諦める前に知っておくべき、
売却を成功させるための手順と許可のポイントを解説します。
はじめに
日本全国で「使われていない農地」「相続したまま放置の農地」が増えています。
特に箕面市・豊能郡・茨木市などでは、市街化調整区域に指定された土地が多く、
「家も建てられないし、買い手もつかない」と悩む方が少なくありません。
しかし実際には、
✅ 隣接地を利用した企業・資材業者
✅ 太陽光・駐車場・倉庫業者
✅ 将来的な開発見込みの投資家
といった特定ニーズ層への売却ルートが存在します。
売れない理由は「土地の制限」ではなく、
“調査と戦略”を欠いたまま市場に出してしまうことです。
農地が「売れない」と言われる主な理由
| 理由 | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| 農地法の規制 | 許可なしでは売買できない | 許可申請・転用許可を取得 |
| 市街化調整区域 | 原則として建築不可 | 条件付き開発・特例利用を検討 |
| 地目が「田・畑」 | 宅地化に費用がかかる | 地目変更を実施 |
| 買主層が限定的 | 一般住宅購入者は対象外 | 事業用・隣地買収層を狙う |
→ つまり、**“売れない”のではなく、“売る相手を間違えている”**ケースが多いのです。
Step1｜まず「農地法」の許可区分を確認する
農地を売却・転用する際は、「農地法」のどの許可に該当するかを確認します。
| 許可の種類 | 内容 | 主な用途 |
|---|---|---|
| 第3条許可 | 農地のまま売買（農家間） | 農業利用の継続 |
| 第4条許可 | 農地を自ら転用して使用 | 駐車場・倉庫など |
| 第5条許可 | 他人に譲渡して転用 | 企業用地・住宅地など |
多くの場合は**「第5条許可」**が必要となり、
都道府県知事または農業委員会の承認を受けてから登記・売買が可能です。
Step2｜「市街化調整区域」内かを確認
都市計画法上の区分によって、手続きが大きく変わります。
| 区分 | 内容 | 売却の可否 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 建物建築が原則可能 | 〇 比較的容易 |
| 市街化調整区域 | 原則建築不可・許可制 | △ 条件付きで可能 |
ただし、市街化調整区域でも以下のケースでは売却・転用が認められることがあります。
✅ 既存宅地・開発許可済みの土地
✅ 隣地が住宅地・事業地として利用中
✅ 農業用施設・資材置場としての転用
✅ 公共目的・福祉目的の利用
→ 行政や農業委員会に相談し、**「可能性のある土地か」**を事前に調査することが最初の一歩です。
Step3｜転用・売却の実務的な流れ
| 手順 | 内容 | 担当 |
|---|---|---|
| ① 役所で都市計画区分を確認 | 市街化・調整区域の区分確認 | 市役所都市計画課 |
| ② 農地法許可の要否確認 | 3条・4条・5条いずれか | 農業委員会 |
| ③ 現況測量・境界確定 | 地目変更や登記に必要 | 測量士・土地家屋調査士 |
| ④ 転用許可申請 | 開発・建築利用を目的とする | 行政書士・土地家屋調査士 |
| ⑤ 造成・排水・通路整備 | 建築・利用に備える | 建設業者 |
| ⑥ 売却・契約・登記 | 買主と契約・決済 | 不動産会社・司法書士 |
👉 これらをワンストップで進めることで、
「手続きが複雑で進まない」という停滞を防げます。
Step4｜地目変更と価格設定のポイント
農地を「宅地」「雑種地」に変えると、
評価額と買主層が大きく変わります。
| 状況 | 売却相場 | 買主層 |
|---|---|---|
| 農地（転用不可） | 坪1〜2万円 | 農家・隣接地所有者 |
| 雑種地（転用済） | 坪3〜5万円 | 資材置場・倉庫業者 |
| 宅地（造成済） | 坪10〜20万円 | 一般住宅購入者・投資家 |
地目変更・転用費用は30〜100万円程度ですが、
その投資で売却価格が数百万円上がるケースも多くあります。
Step5｜買主ターゲットを明確にする
| ターゲット | 主な用途 | 訴求ポイント |
|---|---|---|
| 隣接地所有者 | 拡張・駐車場利用 | 「既存地との一体活用」 |
| 資材・運送業者 | 資材置場・倉庫 | 「アクセス・出入りのしやすさ」 |
| 農業法人 | 農地拡大 | 「耕作環境の良さ」 |
| 太陽光事業者 | ソーラーパネル設置 | 「日照・接道・電柱距離」 |
買主の目的を絞って販売することで、
“誰にどう見せるか”が明確になり、成約スピードが上がります。
Step6｜売却時に注意すべき3つの法的ポイント
- 無許可転用は厳罰対象
→ 農地法違反で「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」 - 地目変更登記を忘れずに
→ 転用後14日以内に申請が必要 - 固定資産税が上がる場合がある
→ 宅地化に伴い税負担が増えるため、事前に試算が必要
【専門家コメント】
「農地は“売り方”で結果が変わります。
そのまま売ろうとすると買い手は限られますが、
転用許可・地目変更・対象買主の設定を正しく行えば、
“売れない土地”が“求められる土地”に変わります。
行政調査と戦略設計を、必ずセットで考えましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「農地の売却と転用手続き」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域の農地でも売れる？
→ 売れます。条件次第で転用許可・事業用利用が可能です。
Q2. 農地法の許可はどこで取る？
→ 各市町村の農業委員会で申請・審査されます。
Q3. 許可取得にはどれくらい時間がかかる？
→ 約1〜3か月が目安です。
Q4. 転用せずに農地のまま売ることは可能？
→ 可能ですが、買主は農家など農業従事者に限られます。
Q5. 農地を太陽光用地として売れる？
→ はい。市街化調整区域でも日照条件が良ければ需要があります。
Q6. 地目変更の費用はいくら？
→ 約5〜15万円（測量費別）です。
Q7. 農地転用に失敗するケースは？
→ 隣地と接道していない、排水計画が不十分などが主因です。
Q8. 転用許可を取る前に買主を探してもいい？
→ 条件付き契約として進めることは可能です。
Q9. 農地を相続放置しているが売れる？
→ 登記・相続整理後に売却可能です。
Q10. 無料で相談や調査をしてもらえますか？
→ はい。みのパラでは農地の現況調査・許可要否診断を無料で行っています。
まとめ｜農地売却は「手順」と「戦略」で成功する
農地を売るには、
- 法的調査（農地法・都市計画法）
- 転用・地目変更
- ターゲット設定
この3つを正しく行うことが重要です。
「売れない土地」は、“まだ整えていない土地”にすぎません。
正しい順序で進めれば、農地でも安心して現金化できます。
🏠 農地・市街化調整区域の売却・転用相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、農地の法的調査から転用・許可申請、
買主探索までワンストップでサポートしています。
「この土地は売れないと言われた」「市街化調整区域で困っている」方は、
まずは無料相談にご連絡ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、農地・市街化調整区域の転用支援、行政手続代行、空き地再生、セミナー運営
