結論｜「売れない」ではなく「売り方を間違えている」だけ
市街化調整区域の土地は、“原則として建築不可”という制限があるため、
「売れない」「価値がない」と誤解されがちです。
しかし、条件を整えれば十分に売却は可能です。
大切なのは、
- 法的制限の把握
- 買主のタイプ別戦略
- 目的に合わせた手続きルート
この3点を正しく組み立てること。
市街化調整区域は“制限がある”からこそ、戦略次第で希少性の高い土地にもなります。
はじめに
箕面市・茨木市・豊能町など北摂エリアを中心に、
「市街化調整区域だから売れない」と放置されている土地が数多く存在します。
確かに、都市計画法では「原則として建築不可」とされています。
しかし実際には、
- 農業用地としての売却
- 企業の資材置場・駐車場用地
- 特例による住宅建築
など、複数の活用・売却ルートがあります。
この記事では、
「調整区域でも売れるケース」と「売却の全体像」を、
実務ベースでわかりやすく解説します。
市街化調整区域とは？
都市計画法により、市街地の無秩序な拡大を防ぐために設定された区域です。
| 区分 | 内容 | 建築の可否 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地化されている地域 | 建築可 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する地域 | 原則建築不可 |
つまり、「売れない」のではなく「建てにくい地域」であるということ。
ここを正しく理解すれば、戦略は見えてきます。
なぜ「売れない」と言われるのか
| 原因 | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| 建築が制限されている | 住宅建築が原則不可 | 特例許可・既存宅地制度を活用 |
| インフラ未整備 | 水道・下水が遠い | 費用明示・整備提案 |
| 買主が限定的 | 一般住宅層が対象外 | 事業者・隣地所有者へアプローチ |
| 法手続きが複雑 | 役所確認・農地法など | 専門家による事前調査 |
→ “売れない理由”を分解すれば、“売るための対策”に変えられます。
売却が可能な主なケース
1️⃣ 既存宅地・線引き前宅地
→ 昭和45年以前から宅地として利用されている土地。
役所で証明を取得すれば住宅建築が可能。
2️⃣ 農地転用済み・雑種地化された土地
→ 農地法の許可を得て「宅地」「雑種地」に変更済みであれば、
一般的な不動産として売却可能。
3️⃣ 事業用地としての活用が可能な土地
→ 倉庫・資材置場・太陽光発電など、
非住宅用途での利用は許可されやすい。
4️⃣ 公共・公益施設としての活用
→ 福祉施設・学校・通信設備など、行政が協議で許可を出すケースも。
市街化調整区域の買主像と戦略
| 買主タイプ | 主な目的 | 訴求ポイント |
|---|---|---|
| 隣接地所有者 | 敷地拡張・通路確保 | 「一体利用で資産価値UP」 |
| 資材・運送会社 | 置場・倉庫 | 「アクセス良・接道あり」 |
| 農業法人 | 農地利用 | 「地目維持で購入可」 |
| 投資家 | 将来開発見込み | 「都市計画変更時の希少性」 |
| 自治体・NPO | 公共目的・保全用地 | 「地域資産としての価値」 |
👉 住宅需要がなくても、「業務・公益・隣地」など明確な需要層を狙えば売却は可能です。
売却の進め方｜6ステップで全体像をつかむ
| ステップ | 内容 | 主な担当 |
|---|---|---|
| ① 役所で都市計画区分を確認 | 市街化調整区域・既存宅地などを確認 | 都市計画課 |
| ② 用途と許可の可能性を調査 | 開発許可・農地法などの要否確認 | 行政書士・不動産会社 |
| ③ 地目・境界の確定 | 測量・登記準備 | 測量士・土地家屋調査士 |
| ④ 買主ターゲット設定 | 隣地・事業者・企業などをリスト化 | 不動産会社 |
| ⑤ 販売資料作成 | 図面・航空写真・利用案を整備 | 不動産会社 |
| ⑥ 売買契約・登記手続き | 許可後に契約・引渡し | 司法書士・行政書士 |
この流れを**「調査→戦略→実務」**の順で行うのが成功の基本です。
許可・手続きのポイント
| 手続き | 対象 | 担当窓口 |
|---|---|---|
| 開発許可（都市計画法） | 建築を伴う場合 | 都市計画課 |
| 農地転用許可（農地法） | 地目が田・畑の場合 | 農業委員会 |
| 位置指定道路許可 | 接道がない場合 | 建築指導課 |
| 水道・下水接続 | インフラ整備が必要な場合 | 上下水道局 |
→ 行政窓口をまたぐ複雑な案件でも、事前調査で許可ルートを明確化すればスムーズに進みます。
価格設定の考え方
市街化調整区域では、地目・接道・許可の有無で相場が大きく変わります。
| 状況 | 坪単価目安 | 買主層 |
|---|---|---|
| 農地・原野（未転用） | 1〜3万円 | 農家・隣地所有者 |
| 雑種地・転用可 | 3〜7万円 | 資材業者・法人 |
| 開発許可済・宅地化済 | 10〜20万円 | 一般購入者・企業 |
| 公道接道・上下水整備済 | 20万円以上 | 住宅用地層 |
→ 「整備・許可」によって単価が倍以上変わることもあります。
成功のカギは“情報の見える化”
- 都市計画図・航空写真・接道図を添付
- 行政調査の結果を販売資料に明記
- 「何ができて、何ができないか」を明確に提示
これらの情報を開示すれば、買主の不安を減らし、価格交渉を優位に進められます。
【専門家コメント】
「市街化調整区域の土地は、“制限付き”だからこそ価値があります。
自由に建てられない分、使い方を明確に提案できる業者が強い。
農地法・都市計画法・開発許可の3点を整理すれば、
調整区域でも“売れない土地”はありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「市街化調整区域の土地を売る方法」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域でも家を建てられますか？
→ 既存宅地・特定開発許可など、条件次第で可能です。
Q2. 調整区域の土地はどんな人が買うの？
→ 隣地所有者・事業者・太陽光事業者などが中心です。
Q3. 許可が下りるまでどれくらいかかる？
→ 約2〜3か月が目安です。
Q4. 転用や許可を取る前に売却活動してもいい？
→ 条件付き契約として販売可能です。
Q5. インフラ整備費はどのくらい？
→ 水道引込や電柱設置で20〜100万円程度が目安です。
Q6. 農地としても売れますか？
→ 買主が農家登録済みであれば売買可能です（農地法3条許可）。
Q7. 調整区域内の土地は値下がりしやすい？
→ 希少性が高く、むしろ長期的に安定する傾向があります。
Q8. 隣の企業に売ることはできる？
→ はい。資材置場や駐車場用途なら許可されやすいです。
Q9. 相続した調整区域の土地は放置しても大丈夫？
→ 管理不全・固定資産税負担のリスクがあるため、早期整理がおすすめです。
Q10. 無料で調査してもらえる？
→ はい。みのパラでは市街化調整区域の調査・許可可否診断を無料で実施しています。
まとめ｜“調整区域”は、戦略次第で売れる資産になる
市街化調整区域の土地は、
- 法規制を理解し、
- 許可の可能性を調べ、
- 適切な買主層に提案する。
この3つを押さえれば、売却は十分可能です。
「建てられない土地」ではなく、「使い方を選ぶ土地」。
正しい知識と提案力があれば、調整区域も資産に変わります。
🏠 市街化調整区域の土地売却・調査のご相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、都市計画・農地法・許可調査を含む総合サポートを実施。
「この土地は売れないと言われた」「建てられない土地を活用したい」方は、
まずは無料診断をご利用ください。
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会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、市街化調整区域の開発許可支援、農地転用手続き、法令調査、空き地再生、セミナー運営
