結論｜地目変更は“売る前”に済ませた方が価格も信頼も上がる
不動産の売却前に「地目変更をすべきか」で迷う方は多いですが、
結論から言えば、売却予定があるなら地目変更は先に済ませるのがベストです。
理由は2つ。
1️⃣ 買主が「利用できる土地かどうか」を判断しやすくなる
2️⃣ 地目が“宅地”であれば金融機関の融資が通りやすくなる
地目変更は手続きも費用も比較的簡単で、
適切に行えば売却価格を数十万円〜数百万円アップさせる効果があります。
はじめに
土地の登記簿に記載されている「地目（ちもく）」は、
その土地の**利用目的（農地・宅地・山林など）**を表すものです。
しかし、現況と登記上の地目が異なるまま放置されているケースは少なくありません。
例えば──
- 農地のまま駐車場として使っている
- 雑種地になっているが、実際は住宅地
- 山林を造成して宅地化した
こうした「登記と現況のズレ」は、
売却時に法的リスクや価格交渉の要因になるため、
事前に地目を整えることが非常に重要です。
地目変更とは？
地目変更とは、土地の利用状況が変わった際に、
登記簿上の「地目」を現況に合わせて修正する手続きです。
| 主な地目 | 内容 | 売却での影響 |
|---|---|---|
| 宅地 | 建物が建っている土地 | 一般的な住宅用地として売却可能 |
| 田・畑 | 農業利用の土地 | 売却・転用に制限あり（農地法対象） |
| 山林・原野 | 山や傾斜地など | 利用価値が低く見られやすい |
| 雑種地 | 特定の用途に属さない土地 | 駐車場・資材置場などに利用可能 |
📌 ポイント：
「宅地」または「雑種地」にしておくと、
売却時の買主層が広がり、融資も通りやすくなります。
地目変更が必要になる代表的なケース
✅ 農地を宅地・駐車場に転用した
✅ 建物を解体して更地にした
✅ 田畑を太陽光発電用地にした
✅ 山林を造成して家を建てた
✅ 雑種地にして資材置場として使っている
現況と登記が違うまま売却すると、
買主が融資を受けられなかったり、登記変更費用を差し引かれてしまうことがあります。
地目変更の費用相場
| 手続き内容 | 費用目安 | 担当専門家 |
|---|---|---|
| 測量・現況確認 | 3〜10万円 | 測量士・土地家屋調査士 |
| 申請書類作成・提出 | 3〜8万円 | 土地家屋調査士 |
| 現況図・境界図作成 | 2〜5万円 | 測量士 |
| 登記申請（法務局） | 登録免許税：1筆あたり1,000円 | – |
| 合計目安 | 約8〜20万円前後 | トータル依頼可 |
※複数筆の土地や大規模面積では、30万円以上かかる場合もあります。
地目変更に必要な書類
| 書類名 | 内容 | 入手先 |
|---|---|---|
| 地目変更登記申請書 | 登記変更の申請書 | 土地家屋調査士が作成 |
| 登記済証または登記識別情報 | 権利者の確認書類 | 所有者保管分 |
| 公図・地積測量図 | 境界・位置確認用 | 法務局 |
| 現況写真・現況図 | 現地の利用状況 | 調査士が作成 |
| 印鑑証明書 | 所有者の本人確認 | 市区町村役場 |
| 農地転用許可証（必要時） | 農地→宅地・雑種地の場合 | 農業委員会 |
📄 注意点：
農地から宅地・雑種地に変更する場合は、
先に「農地法第4条・第5条許可」が必要です。
手続きの流れ
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 現況調査 | 現地を確認・利用状況の記録 | 土地家屋調査士 |
| ② 境界・面積の測量 | 境界標確認・現況測量 | 測量士 |
| ③ 書類作成 | 申請書・現況図・証明資料作成 | 調査士 |
| ④ 農地転用許可（必要時） | 農業委員会で許可取得 | 行政書士等 |
| ⑤ 法務局へ登記申請 | 地目変更登記を実施 | 土地家屋調査士 |
| ⑥ 登記完了通知 | 約1〜2週間で完了 | 法務局より交付 |
期間は全体で約2〜4週間程度が目安です。
売却前に地目変更を済ませるメリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 買主が融資を受けやすくなる | 宅地・雑種地は評価が安定 |
| 価格交渉で有利になる | “農地のまま”より高値で売却可能 |
| 販売資料が整う | 登記・測量・地目が一致して安心感がある |
| 売却スピードが上がる | 契約後の手続きトラブルを防止 |
→ 特に「農地」や「山林」のままでは、
買主が住宅ローンを組めず、成約に至らないケースが多発します。
地目変更を“後回し”にするとどうなる？
⚠️ デメリット例
- 契約後に買主の融資審査が通らない
- 登記変更を条件に価格を下げられる
- 農地法許可が取れず売却が遅れる
売却予定が半年以内にある場合は、必ず事前に変更手続きを進めるべきです。
地目別の売却価格イメージ
| 地目 | 坪単価の目安 | 買主層 |
|---|---|---|
| 田・畑（農地） | 1〜3万円 | 農家・隣地所有者 |
| 山林・原野 | 1〜5万円 | 投資家・資材業者 |
| 雑種地（駐車場等） | 3〜8万円 | 法人・事業者 |
| 宅地（整備済） | 10〜20万円 | 一般購入者 |
→ 地目変更によって坪単価が3倍以上に上がるケースもあります。
【専門家コメント】
「地目変更は“面倒そう”に見えて、実は最もコスパの良い土地整理です。
不動産の印象は“登記内容の整合性”で決まります。
農地や山林のまま放置するより、
宅地・雑種地に変えて情報を整えることで、確実に高く・早く売れるようになります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「地目変更の実例と費用シミュレーション」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 地目変更は自分でできますか？
→ 可能ですが、専門書類が多く、土地家屋調査士への依頼が一般的です。
Q2. 登記完了までどのくらいかかりますか？
→ 通常2〜4週間程度です。
Q3. 農地を宅地にするには何が必要？
→ 農地法第4条または第5条の許可が必要です。
Q4. 太陽光発電用地はどんな地目？
→ 「雑種地」に変更するのが一般的です。
Q5. 変更しないまま売却できますか？
→ 可能ですが、買主が融資を受けられない可能性があります。
Q6. 一筆ごとに申請が必要？
→ はい。複数筆の場合はそれぞれ申請が必要です。
Q7. 相続登記と同時に変更できますか？
→ できます。登記整理と併せると効率的です。
Q8. 申請手数料はかかりますか？
→ 登録免許税として1筆につき1,000円が必要です。
Q9. 測量図が古くても大丈夫？
→ 現況と異なる場合は再測量が必要になります。
Q10. 無料で相談できますか？
→ はい。みのパラでは地目変更・農地転用・測量を無料で診断しています。
まとめ｜地目変更で「売れる土地」に変わる
地目変更は、
- 現況と登記のズレを整え、
- 買主の安心感と融資通過率を上げ、
- 売却価格を高める効果がある。
費用は10〜20万円程度で、
土地の印象と売却力を大きく変える“価値ある整備”です。
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、地目変更・農地転用支援、法務・登記整備、空き家再生、セミナー運営
