結論｜擁壁の“存在”が問題ではない──“安全性の説明”こそが価格を守る鍵
擁壁（ようへき）のある土地は、
「古くて危ない」「費用がかかる」と敬遠されやすい一方で、
安全性を証明し、管理状況を明確にすれば高く売れる資産です。
重要なのは「擁壁があるかどうか」ではなく、
その擁壁が“どんな構造で、どんな状態か”を正しく伝えること。
不安を“情報”に変えることで、買主の信頼と価格の両方を守れます。
はじめに
擁壁とは、斜面や高低差のある土地を支えるために造られた構造物のこと。
鉄筋コンクリート（RC）・間知石積み・ブロック積みなどがあります。
大阪・箕面・豊中などの丘陵地や傾斜地では、
土地の3割以上が何らかの擁壁を伴う宅地です。
そのため、擁壁を理由に「売れない」と判断するのは誤りです。
問題は、
・構造や築年数が不明
・安全証明がない
・排水設備が確認できない
といった“情報不足”のまま販売してしまうこと。
この記事では、擁壁付き土地の売却で押さえるべき
調査・説明・価格設定の実務ポイントを解説します。
擁壁付き土地が“売れにくく見える”理由
| 課題 | 内容 | 買主の心理 |
|---|---|---|
| 安全性が分からない | 崩落・老朽化への不安 | 「倒れたらどうしよう…」 |
| 法令確認が難しい | 建築基準法や宅地造成法の適用 | 「建て替えできるの？」 |
| 修繕・撤去費が不明 | 見積がないと費用イメージが湧かない | 「買った後に追加費用が出そう」 |
👉 これらを“見える化”することで、
「安全」「安心」「予算の明確化」が得られ、価格下落を防げます。
Step1｜擁壁の調査でやるべきこと
① 構造・高さを把握する
擁壁には主に以下の4種類があります。
| 種類 | 特徴 | 評価ポイント |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート（RC） | 最も耐久性が高い | ◎ 長期使用可 |
| コンクリートブロック | 軽量で施工が容易 | △ 構造確認が必要 |
| 間知石積み | 古い時代の造成に多い | △ 経年劣化注意 |
| 無筋コンクリート | 鉄筋なし・昭和期に多い | × 構造不明・補強推奨 |
高さが2mを超える場合は「工作物確認申請」対象になります。
構造図や確認済証があれば、必ずコピーを添付しましょう。
② 専門業者による安全点検を依頼
見た目がきれいでも、内部の鉄筋腐食や排水不良があることも。
宅地造成・地盤調査に対応した専門会社に点検を依頼するのがベストです。
📄 提出できる資料例
- 擁壁安全点検報告書
- 地盤調査報告書
- 排水設備図面
これがあれば、「安全性の根拠」が明確になり、価格が下がりにくくなります。
③ 法令・位置を確認
擁壁が宅地造成等規制法や崖条例に該当するエリアでは、
建築時に制限や届出が必要な場合があります。
| チェック項目 | 内容 |
|---|---|
| 崖条例の有無 | 高低差2m超・傾斜30度超で適用 |
| 宅地造成法対象 | 開発区域または造成履歴あり |
| 隣地境界 | 擁壁の所有権がどちらかを確認 |
→ 売却前に行政で確認しておくと、後々のトラブルを防げます。
Step2｜説明資料を整える
買主が知りたいのは“安心できる証拠”です。
資料をそろえて「安全・リスク・費用」を明確に示しましょう。
| 資料 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 測量図 | 高低差・境界の明示 | 境界トラブル防止 |
| 擁壁点検報告書 | 構造・安全性の評価 | 不安解消 |
| 施工図・確認済証 | 適法性の証明 | 安心材料 |
| 修繕履歴 | メンテナンス状況 | 信頼性アップ |
| 写真・ドローン画像 | 状況を直感的に伝える | 理解促進 |
📎 これらを販売資料に添付すれば、
他の土地との差別化が明確になります。
Step3｜価格設定の考え方
擁壁の状態・築年数・補修コストを踏まえ、
「安全性×コスト差」を加味した価格算定を行います。
| 状態 | 補修必要度 | 相場調整率 | 対応策 |
|---|---|---|---|
| RC擁壁（良好） | なし | ±0％ | 通常価格で販売 |
| RC擁壁（軽微劣化） | 部分補修必要 | −5〜10％ | 補修見積を提示 |
| ブロック・石積み | 劣化あり | −15〜25％ | 補強提案を添付 |
| 無筋・不明構造 | 要再構築 | −30％前後 | 買取または造成提案 |
→ 単に「古い＝値下げ」ではなく、
“補修すれば安全”と説明できれば価格を維持できます。
Step4｜買主に安心を与える訴求ポイント
| 視点 | 訴求メッセージ |
|---|---|
| 安全性 | 「点検済み」「補強済み」で安心 |
| 維持管理 | 「水抜き穴・排水機能が整備済み」 |
| 景観 | 「高台で眺望・通風が良好」 |
| 防犯 | 「外部から見えにくくプライバシー確保」 |
| 建築性 | 「再建築可能・住宅プランも提案可能」 |
擁壁を“守る構造物”ではなく、
“安心を支える資産”として見せるのがコツです。
擁壁付き土地の売却で避けるべき3つのミス
- 調査を省いて販売
→ 売却後に崩落・補修トラブルになる危険。 - 築年数を曖昧にする
→ “古そう”という印象で価格が下がる。 - 不安を説明せずに値下げ交渉される
→ 価格主導ではなく、情報主導で交渉すること。
【専門家コメント】
「擁壁は“欠点”ではなく、土地の“構造的価値”です。
ただし、その価値を守るには“説明力”が必要。
現況調査・安全報告・見積根拠──
この3点をそろえるだけで、買主の信頼は劇的に変わります。
結果として、価格を守りながら安全に売却できるのです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「擁壁付き土地の売却ポイント」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 擁壁が古いと売れませんか？
→ 状態と構造を説明できれば売れます。補修見積があれば安心されます。
Q2. 擁壁の安全性はどこに相談すれば？
→ 土木設計事務所・造成業者・一級建築士に依頼可能です。
Q3. 擁壁が2m以上ある場合の注意点は？
→ 建築確認申請対象です。確認済証や構造図の提示が望ましいです。
Q4. 補修費用は誰が負担しますか？
→ 原則は買主ですが、交渉で一部負担するケースもあります。
Q5. 擁壁が隣地と共用のときは？
→ 所有権と管理責任を明確にしておくことが重要です。
Q6. 擁壁が崖条例に該当しています。売れますか？
→ 建築制限はありますが、平屋・軽量建築などの提案で売却可能です。
Q7. 擁壁の撤去費用はどれくらい？
→ RC擁壁10mで約100〜200万円が目安です。
Q8. 建て替え時に擁壁を直す必要がありますか？
→ 状態によります。安全証明があれば補修不要な場合もあります。
Q9. 擁壁の点検にはどれくらい時間がかかりますか？
→ 約1〜2週間で報告書が出ます。売却前に実施しておくと安心です。
Q10. 無料で擁壁の現況チェックはできますか？
→ はい。みのパラでは提携業者による無料点検・報告書作成を行っています。
まとめ｜擁壁は“説明すれば売れる”構造資産
擁壁のある土地は、
- 現況を調査し、安全性を可視化する
- 法令・構造の説明を整える
- 補修費用を明示して交渉を主導する
この3つを行うだけで、
「リスク資産」から「安心資産」へと印象が変わります。
擁壁を“隠す”のではなく、“説明して信頼を得る”。
それが、売却成功への最短ルートです。
🏠 擁壁付き土地の調査・査定・売却相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、擁壁点検・構造調査・造成提案をワンストップで対応。
「古い擁壁で売れないと言われた」「安全性が心配」などのご相談も無料です。
売却前の調査から、価格設定・交渉サポートまで一貫してお任せください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、擁壁・造成調査付土地の売却支援、法令調査、建築プラン提案、空き家対策、セミナー運営
