結論｜“再建築不可”でも売れる。カギは「道の確保と説明力」
家や土地が道路に面していない（未接道）場合、
そのままでは再建築不可物件として扱われます。
しかし──
✅ 接道緩和を利用して建築可能にする
✅ 隣地と協議して通路を設定する
✅ 投資・リノベ需要として訴求する
この3つの手段を組み合わせれば、
未接道でも十分に売却は可能です。
むしろ「価格が下がる＝再生余地が大きい」と捉える投資家も多く、
リスクを“情報と戦略”で逆転できるのが未接道売却の本質です。
はじめに
「うちの土地、道に面してないから売れないですよね？」
──そう思ってあきらめている方が多いのが「未接道物件」。
建築基準法では、
建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していることが原則です（法第43条）。
これを満たさない土地は「再建築不可」とされます。
とはいえ、
📌 現在の建物をそのまま売る
📌 接道緩和で建築可能にする
📌 通路や通行権を設定する
など、法的・実務的な解決策は複数あります。
この記事では、未接道物件を売却可能にするための
「手順」「価格設定」「告知のコツ」をわかりやすく解説します。
未接道物件とは？
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定義 | 建築基準法上の道路（幅員4m以上）に接していない土地 |
| 影響 | 再建築不可／建替不可／担保評価が低い |
| 主な原因 | 私道のみ接道・隣地通行・旗竿地の途中で分断など |
📎 チェック方法
・市区町村の「建築指導課」で接道状況を確認
・法務局の地図・公図・現況写真で通路確認
再建築不可になる主なパターン
| タイプ | 状況 | 対応策 |
|---|---|---|
| 私道に接しているが通行権なし | 隣地所有者の承諾が必要 | 通行地役権を設定 |
| 道路が2m未満の幅員 | 行政の接道緩和制度を利用 | 建築審査会の許可 |
| 行き止まりの私道 | 公道に接していない | 位置指定道路申請または一体売却 |
| 隣地を挟んで道路 | 通路確保が必須 | 買い取りまたは地役権設定 |
→ 「完全に売れない土地」はほぼ存在しません。
法律・交渉・説明の3点を整えれば十分流通します。
売却までの実務ステップ
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 接道状況の確認 | 建築指導課・法務局で道路種別を確認 | 売主・不動産会社 |
| ② 緩和制度の調査 | 建築基準法第43条但書の許可可能性を確認 | 行政・建築士 |
| ③ 通行権・地役権の設定 | 隣地所有者と通行合意書を作成 | 売主・司法書士 |
| ④ 価格査定 | 建築不可前提 or 緩和後の価格を比較 | 不動産会社 |
| ⑤ 販売活動 | 投資家・リフォーム業者向けに訴求 | 仲介会社 |
| ⑥ 契約・引渡し | 現況説明・瑕疵告知を明記 | 売主・仲介業者 |
📎 目安期間： 調査・交渉を含めて約2〜4か月。
接道緩和を利用して売る
| 緩和制度 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 建築基準法第43条但書許可 | 周囲の安全が確保されていれば建築を認める | 行政審査が必要 |
| 接道義務の特例道路 | 既存集落内・狭隘道路の場合 | 建築士が申請 |
| 都市計画区域外 | 建築基準法の制約を受けない | 地方部で適用多い |
| 位置指定道路制度 | 私道を「公道扱い」にできる | 所有者全員の同意が必要 |
→ 建築士の確認申請サポートで、建築可になる例も多い。
行政協議は「みのパラ」で代行可能です。
通路・地役権を設定する方法
| 手段 | 内容 | メリット |
|---|---|---|
| 通行地役権設定 | 隣地を通行する権利を法的に確保 | 再建築可能にできる |
| 通路用地の一部買取 | 隣地の一部を購入して接道確保 | 所有権での安心感 |
| 通行承諾書の取得 | 地主の承諾のみで仮接道可能 | コストが少ないが恒久性なし |
📎 注意点：
書面（登記地役権）にしておくことで、
将来の買主にも「通行権あり」として取引が可能になります。
未接道物件の価格設定
| 状況 | 売却価格の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 再建築不可のまま | 通常相場の30〜50％ | 投資・駐車場・倉庫需要向け |
| 通行地役権を設定 | 通常相場の60〜80％ | 再建築可能に近づく |
| 接道緩和許可済み | 通常相場の80〜100％ | 住宅地として販売可能 |
📊 例：相場2000万円の土地
→ 再建築不可：1000万円前後
→ 通行権あり：1400万円
→ 緩和済み：1800万円
販売戦略とターゲット
| ターゲット層 | ニーズ | アプローチ |
|---|---|---|
| 投資家 | 安く買って再販・再建築狙い | 緩和可能性を提示 |
| 建築士・工務店 | 自社設計で有効活用 | 現地測量・接道図を共有 |
| 隣地所有者 | 敷地拡張・駐車場用地 | 優先交渉を提案 |
| 不動産業者 | 再販・転売 | 書面資料で安全性を明示 |
→ “誰に売るか”を決めると、戦略が明確になります。
告知の勘所（重要ポイント）
| 項目 | 記載例 | 備考 |
|---|---|---|
| 接道状況 | 「接道義務を満たしていません」 | 必須記載事項 |
| 再建築可否 | 「建築不可（但書申請で建築可の可能性あり）」 | 誤解防止 |
| 通行権 | 「隣地の承諾書あり／なし」 | 書面で明示 |
| 現況 | 「居住中・倉庫・空き地」 | 状況に応じて説明 |
| 用途制限 | 「第一種低層住居専用地域」など | 資料添付が理想 |
📎 みのパラアドバイス：
正直な告知こそ“安心して買える不動産”。
「再建築不可でも売れた」実例は、誠実な情報開示から始まります。
売却成功の3つのカギ
1️⃣ 法的整理を先に行う
→ 接道状況・緩和可否・通行権を確認。
2️⃣ ターゲットを明確にする
→ 隣地・投資家・業者の中で最適層を狙う。
3️⃣ 資料を整えて“透明性”を出す
→ 測量図・法43条相談記録・写真など。
【専門家コメント】
「未接道物件は“売れない”のではなく、“説明が必要な不動産”です。
接道緩和・通路設定・再建築不可告知──
この3点を整えれば、確実に市場に出せます。
価格よりも“情報整理”が先。
正しく整えれば、買い手は必ず現れます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「未接道物件の売却手順と緩和制度」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 未接道物件は本当に売れますか？
→ はい。再建築不可でも投資家や隣地所有者に需要があります。
Q2. 再建築不可のままでは住宅ローンは使えますか？
→ 原則不可。ただし現金購入者が中心です。
Q3. 接道緩和は誰に申請しますか？
→ 建築士が市区町村の建築審査会に申請します。
Q4. 通行地役権はどのように設定しますか？
→ 隣地所有者と合意書を作成し、法務局で登記します。
Q5. 通行承諾だけではダメですか？
→ 承諾書は有効ですが、将来売却時に効力が切れるリスクがあります。
Q6. 建物を壊してから売ったほうがいいですか？
→ ケースによります。解体で借地権が失われる場合もあります。
Q7. 投資家に売るときの注意点は？
→ 現況図・接道調査結果を必ず添付してください。
Q8. 不動産会社でも断られることがあります。
→ 再建築不可専門の仲介業者（みのパラなど）に相談を。
Q9. 固定資産税はどうなりますか？
→ 再建築不可でも土地評価額に応じて課税されます。
Q10. 無料で調査してもらえますか？
→ はい。みのパラでは接道調査・緩和可能性診断を無料で行っています。
まとめ｜“売れない土地”を“売れる情報”に変える
未接道物件でも、
- 接道緩和で建築可に近づける
- 通行権設定で法的安定性を確保
- 告知で信頼を得る
この3つの整理を行えば、
「売れない」と言われた土地も確実に市場価値を取り戻せます。
不動産の価値は「立地」よりも「整備力」で決まります。
🏠 未接道・再建築不可・通行権設定のご相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、未接道・再建築不可物件の調査から販売戦略、
接道緩和・通路設定・行政相談の代行までをワンストップ対応しています。
「この土地、売れるのかな？」という段階でもお気軽にご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：未接道・再建築不可物件の調査・販売、通行地役権設定支援、底地・借地整理、空き家再生、セミナー運営
