結論｜「建築確認なし」は売却可能。ただし“告知＋是正＋価格戦略”が必須
建築確認が取れていない物件は、売却できないわけではありません。
しかし、住宅ローンが使えない・再建築できないなどの制約があるため、
そのままでは買い手が付きにくく、価格も下がりやすいのが実情です。
大切なのは、リスクを正しく評価し、是正できる部分を明示し、戦略的に価格を設定することです。
はじめに
「古い家を売りたいが、建築確認の書類が見つからない」「確認申請をしていなかったらしい」──
このような相談は非常に多くなっています。
実は“建築確認がない物件”でも、適切な手順を踏めば売却は十分可能です。
本記事では、
- 建築確認がないことのリスク
- 売却の前に行うべき調査・是正方法
- 価格設定と買い手への伝え方
を具体的に解説します。
建築確認がない物件とは？
建築確認とは、建物を建てる前に自治体などの審査機関へ「この設計で建てても大丈夫か」を確認する手続きのことです。
この許可を受けずに建てた建物や、確認済証が残っていない物件を、一般的に「建築確認がない物件」と呼びます。
よくあるパターン
- 昭和40年代以前に建築され、当時は確認制度が緩かった
- 増築や改築を無届で行った
- 分家・田畑転用の際に独自施工された
- 建築会社が廃業しており書類が残っていない
リスク評価｜売却時に注意すべき3つのポイント
① 住宅ローンが使えない
買主が金融機関からローンを組む場合、建築確認済証や検査済証の提出を求められます。
確認書類がないと「違法建築の可能性あり」と判断され、融資が通らないケースが多いです。
② 再建築不可になることがある
確認申請をしていない建物の中には、接道義務を満たさないものがあります。
この場合、将来建て替えできない＝土地評価が下がるリスクが生じます。
③ 瑕疵担保・契約不適合の対象になりやすい
建築確認がないことを隠して売却すると、契約後に「説明義務違反」としてトラブルになる恐れがあります。
売主は、必ず事前に“ない事実”を明記する必要があります。
是正の手順｜売却前にできる3つの対策
1. 図面・台帳の有無を確認する
まずは、市区町村の建築指導課で「確認台帳記載事項証明書」を確認しましょう。
古い物件でも、図面が残っている場合があります。
確認済証が再発行できない場合でも、“存在証明”として使えることがあります。
2. 現況測量＋建築士調査を行う
建築士に依頼して、現況が法令違反になっていないかを調べる「コンプライアンス調査」を行うと、
買い手への説明材料になります。
軽微な違反であれば「是正済み」として印象を良くできます。
3. 確認申請を後追いで行う（可能な場合のみ）
現在の基準に適合していれば、**“後付け確認申請”**を出せる場合があります。
ただし、費用が50〜100万円ほどかかるケースもあるため、コストと価格差のバランスを見て判断します。
価格戦略｜「透明性×安心感」で売却を成功させる
建築確認がない物件は、相場より1〜3割安くなる傾向があります。
しかし、買い手が安心できる情報を提示すれば、価格下落を最小限に抑えられます。
戦略ポイント
- 調査報告書や図面を添付して“透明性”を示す
- 「再建築不可」を逆手に取り、“リフォーム向け”として訴求
- 「現状有姿・告知済み」と明記して信頼性を確保
- 不動産投資家やリノベ業者向けにPRする
売却を依頼する際の注意点
- 建築確認がない旨を媒介契約書に明記する
- 説明義務を果たすために「告知書」を作成しておく
- 無理に“合法風”に装うと、後の紛争リスクが増す
- “確認済証なし物件”の取扱経験がある業者を選ぶ
【専門家コメント】
「建築確認がない物件は、一般的な売却よりも“説明力”が問われます。
重要なのは、隠さず・調べ・整理すること。
トラブルを防ぐ最大のポイントは、“誠実な開示”です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「建築確認がない家の売却対策と価格戦略」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 建築確認がないと売れない？
→ 売却自体は可能です。ただし、価格や買い手層に制約があります。
Q2. ローンが使えない場合、現金買いしか無理？
→ 基本は現金購入ですが、一部ノンバンク系で対応可能な場合もあります。
Q3. 建築確認書を再発行できる？
→ 原本は再発行不可ですが、「記載事項証明書」で代替できる場合があります。
Q4. 違法建築になるとどうなる？
→ 是正勧告を受ける可能性があります。軽微な場合は是正後に売却可能です。
Q5. 買主に隠したらどうなる？
→ 契約不適合責任で損害賠償請求を受ける恐れがあります。必ず告知を。
Q6. 売却前に是正するべき？
→ 是正コストと価格下落幅を比較して決めましょう。調査だけでも有効です。
Q7. 確認済証がないのは違法？
→ 当時の制度によっては合法のケースもあります。時期を確認しましょう。
Q8. 増築部分だけ確認がない場合は？
→ その部分のみが“未確認建築物”扱いです。部分是正も可能です。
Q9. リフォーム業者が無届で増築した場合は？
→ 責任は所有者に及ぶため、記録を残しておくことが重要です。
Q10. 売却価格を決めるコツは？
→ 法的リスク・流通制限を加味し、**「調査済み」**をアピールすることです。
まとめ｜“隠さず、整えて、戦略的に”
建築確認がない物件でも、
- 現状を正しく調べる
- 是正・調査を明示する
- 買い手に安心感を与える
この3点を押さえれば、十分に売却可能です。
“リスクを透明化する”ことこそ、今後の不動産売却の新しい常識です。
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