結論｜旧姓のままでも売却は可能。ただし「本人証明」と「名義変更登記」を整えるのが安心
結婚・離婚・改姓などで現在の姓と登記簿上の姓が異なる場合でも、売却自体は可能です。
ただし、登記簿上の名義と本人確認書類（免許証・住民票など）の氏名が一致しないと、司法書士が本人確認を完了できず、決済が止まるリスクがあります。
売却前に「氏名変更登記」または「戸籍附票による証明」を用意すれば、トラブルなく売却を進められます。
はじめに
「登記は旧姓のまま」「離婚後に姓が戻った」「結婚して姓が変わった」──
このようなケースは、不動産売却の相談でも非常に多く見られます。
実際、登記簿と現在の氏名が異なっていても売却は可能ですが、
本人確認ができないまま契約を進めると、後で登記申請が不受理になることがあります。
本記事では、旧姓登記のまま売却する際の注意点と、名義一致のための実務的な対処法を解説します。
なぜ「旧姓のまま」だと問題になるのか
不動産売却では、「登記簿上の名義人＝売主本人であること」を法務局が厳格に確認します。
しかし、登記簿が旧姓のままだと、免許証やマイナンバーカードの氏名と一致せず、
同一人物であることを証明できない状態になります。
その結果──
- 所有権移転登記が保留になる
- 買主の住宅ローンが実行されない
- 決済日が延期になる
といったトラブルにつながります。
売却前に行う3つの対策ステップ
① 戸籍附票または改製原戸籍を準備する
旧姓と新姓のつながりを証明できる書類があれば、登記簿の名義が旧姓でも売却可能です。
法務局で求められる主な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 内容 | 取得場所 |
|---|---|---|
| 戸籍附票 | 現在までの住所・氏名の履歴が記載 | 本籍地の市区町村役場 |
| 改製原戸籍 | 結婚・離婚などで改姓した経緯が記載 | 本籍地の市区町村役場 |
| 戸籍謄本（全部事項証明書） | 現在の氏名と続柄を証明 | 本籍地の市区町村役場 |
これらを組み合わせて提出することで、旧姓＝現本人であることを示せます。
② 氏名変更登記を行う（正式に整える場合）
時間に余裕がある場合は、「氏名変更登記（名義人氏名変更登記）」を行いましょう。
司法書士に依頼すれば、1〜2週間程度で完了します。
| 費用 | 登録免許税1,000円＋司法書士報酬1〜2万円前後 |
| 手続きに必要な書類 | 戸籍附票・戸籍謄本・本人確認書類 |
| メリット | 将来の売却や相続時もトラブル防止になる |
③ 売却契約時の注意点
契約書の氏名欄には「現在の氏名」を記載し、登記簿上の旧姓も併記します。
（例）「山田花子（登記簿上の氏名：佐藤花子）」
この表記により、契約書・登記・本人確認の整合性が取れます。
よくあるパターン別の対応策
| 状況 | 対応方法 |
|---|---|
| 結婚で姓が変わった | 戸籍附票で氏名の変遷を証明 or 氏名変更登記を実施 |
| 離婚で旧姓に戻った | 戸籍附票＋改製原戸籍を添付すれば売却可能 |
| 相続した家が旧姓の登記 | 相続登記の際に一括で氏名変更を行う |
| 共有名義の一方だけ改姓 | 変更した方のみ氏名変更登記を申請 |
トラブルを避けるポイント
- 戸籍附票は本籍地でしか取得できないため、早めに請求
- 戸籍附票の保存期間は原則150年（古い場合は閉鎖戸籍）
- 改姓後の住所変更も同時に登記しておくとベスト
- 離婚・再婚を繰り返した場合は履歴が途切れないよう全戸籍を確認
【専門家コメント】
「旧姓のままでも売却はできますが、法務局は“書類のつながり”を厳密に見ます。
特に姓・住所の両方が変わっているケースでは、本人確認に時間がかかることも。
余裕をもって登記・書類を整えることが、スムーズな売却への近道です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「旧姓登記のまま売却する場合の注意点と手続き」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 旧姓のままでも売却できる？
→ 可能です。戸籍附票などで同一人物と証明できれば問題ありません。
Q2. 旧姓のままだと買主のローンに影響する？
→ 売主の名義確認さえ取れれば影響しません。
Q3. 氏名変更登記は絶対必要？
→ 必須ではありませんが、将来の相続や再売却を考えると実施をおすすめします。
Q4. 登記名義の変更にはどれくらいかかる？
→ 約1〜2週間で完了します。
Q5. 自分で手続きできる？
→ 可能ですが、書類不備が多いので司法書士依頼が安心です。
Q6. 戸籍附票と戸籍謄本の違いは？
→ 戸籍附票は住所・氏名の履歴、戸籍謄本は家族関係・身分事項の記録です。
Q7. 結婚と同時に住所も変えた場合は？
→ 「氏名変更登記」と「住所変更登記」を同時に行うことが可能です。
Q8. 旧姓に戻したあとに再婚した場合は？
→ 戸籍附票をすべてつなげて提出すれば証明可能です。
Q9. 書類の有効期限は？
→ 住民票・戸籍附票は取得から3ヶ月以内のものが原則有効です。
Q10. 名義変更登記の費用は？
→ 登録免許税1,000円＋司法書士報酬で1.5〜2万円前後が目安です。
まとめ｜“旧姓のまま”でも大丈夫。大切なのは「つながりの証明」
- 登記簿の旧姓と現在の姓が違っても売却は可能
- 戸籍附票・改製原戸籍でつながりを証明する
- 可能なら氏名変更登記で正式に整える
不動産の売却でトラブルを防ぐ最大のポイントは、**「本人確認の一貫性」**です。
旧姓登記は放置せず、早めの確認と手続きを行いましょう。
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資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
