結論｜「名義だけ貸したつもり」が最も危険。法律上の所有者として全責任を負う可能性あり
不動産における“名義貸し”とは、実際の所有者や取引当事者ではない人が、便宜的に名義を貸す行為を指します。
しかし、不動産登記上は**「名義＝所有者」**とみなされるため、
税金・契約責任・損害賠償など、あらゆるトラブルの矢面に立たされる危険があります。
名義貸しは、善意であっても法律上リスクが極めて高く、発覚前に是正・解消することが最善策です。
はじめに
「親の代わりに一時的に名義を貸した」「友人に頼まれて住宅ローンの名義を貸した」
──このような“名義だけのつもり”から、深刻なトラブルに発展するケースが後を絶ちません。
不動産の世界では、名義人＝所有者として法的責任を負います。
つまり「貸しただけ」でも、税金・滞納・違法建築・事故責任がすべて自分に及ぶ可能性があるのです。
本記事では、不動産名義貸しの典型的トラブルと、その解決方法を具体的に解説します。
名義貸しとは何か
名義貸しとは、実際に所有していないにもかかわらず、他人のために自分の名義を使わせる行為です。
登記・売買・ローン・賃貸など、形態はさまざまです。
よくある名義貸しのパターン
- ローン審査が通らない家族の代わりに、親や子が名義人になる
- 税金・相続対策で一時的に他人名義にしている
- 投資用物件を知人の名義で登記している
- 離婚・債務回避のために別名義にしている
名義貸しで起こる3大トラブル
① 法律上の所有者として責任を負う
登記簿上の名義人は、法律上の所有者とみなされます。
たとえ実際の所有者が別人でも、税金・契約・損害に関しては名義人に請求が及びます。
- 固定資産税の納付書が届く
- 建物の瑕疵・事故に対する損害賠償請求
- 違法建築・無断増改築の行政処分
いずれも「名義を貸した側」が責任を負うリスクがあります。
② 相続や売却ができなくなる
名義貸しのまま放置すると、実際の所有関係が不明確になり、
相続・売却・登記変更ができない状態に陥ります。
とくに親族間名義貸しでは、相続時に「誰の財産か」で揉めるケースが非常に多いです。
③ 税務・ローン上の違法リスク
- 名義貸しローンは**金融機関への虚偽申告（詐欺罪）**にあたる可能性があります。
- 不動産を他人のために所有する場合、贈与税や所得税が発生することもあります。
税務署は登記簿を確認して所有実態を調査できるため、後から指摘されるケースも珍しくありません。
名義貸しトラブルの解決策3ステップ
ステップ1｜実質的な所有者を明確にする
まず、誰が実際に購入資金を出したか・誰が管理しているかを明確にします。
銀行振込明細・領収書・契約書などの証拠が重要です。
→ 実際の所有者が他人であると認められれば、「真正な所有者」への名義変更登記が可能です。
ステップ2｜名義を正式に移す（所有権移転登記）
実質所有者を明確にしたうえで、司法書士に依頼して所有権移転登記を行います。
ただし、名義貸しで金銭の授受があった場合、贈与税が課される可能性もあるため、
事前に税理士または専門家に相談してください。
ステップ3｜トラブル発生後は法的手続きを検討
すでにトラブルが発生している場合は、
- 弁護士を通じた登記名義の回復請求（登記抹消・移転訴訟）
- 税務署への申告調整・修正申告
- 契約解除・損害賠償請求
など、法的手続きを通して是正を図る必要があります。
名義貸しを防ぐための心得
- 名義を貸す＝全責任を引き受ける行為と理解する
- 家族・知人でも「口約束」ではなく書面を残す
- 住宅ローンや登記の名義は実際の所有者と一致させる
- “一時的”な名義貸しでも税務上は贈与とみなされる可能性がある
【専門家コメント】
「名義貸しは、“善意の協力”のつもりでも、最終的に大きな責任を負うことになります。
特に家族間での安易な名義変更は、相続や税務のトラブルを長期化させる原因です。
早い段階で専門家に相談し、法的な整合性を取ることが重要です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「名義貸しトラブルの実例と安全な解決策」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 名義貸しは違法ですか？
→ ケースによりますが、金融機関や税務署への虚偽申告を伴う場合は違法行為になります。
Q2. 親子間で名義貸しをしている場合も問題？
→ はい。親族間でも実態と異なる登記は、将来的に税務・相続で問題になります。
Q3. すでに名義を貸してしまった場合、どうすれば？
→ まず実質所有者を明確にし、司法書士・弁護士に相談して名義を是正しましょう。
Q4. 名義貸しでトラブルが起きたら警察に相談できますか？
→ 詐欺や横領などの犯罪性がある場合は可能ですが、多くは民事トラブルとして弁護士対応になります。
Q5. 名義貸しローンを組んだ場合のリスクは？
→ 虚偽申告に該当する可能性があり、信用情報に傷が付くほか、刑事罰の対象になる場合もあります。
Q6. 贈与税がかかるのはどんな場合？
→ 実質的に他人のために不動産を取得・保有した場合、贈与とみなされ課税されます。
Q7. 名義貸しで購入した家を売りたい場合は？
→ まず名義を実質所有者に戻す必要があります。正しい登記がされていなければ売却できません。
Q8. 書面で「名義貸し契約」を結べば有効？
→ 名義貸し自体が法律上の無効行為に該当する場合があり、書面でも効力を持たないことがあります。
Q9. 税務署に申告しておけば問題ない？
→ 所有実態と登記名義が一致していなければ、後に修正申告を求められる可能性があります。
Q10. 友人に頼まれたら一時的に貸してもいい？
→ 絶対に避けるべきです。短期間でも法的責任はすべて名義人に発生します。
まとめ｜“名義を貸す”は“責任を引き受ける”ということ
- 名義貸しは善意でも高リスク
- 責任は名義人が全面的に負う
- 発覚前に是正・登記変更でリスクを遮断
不動産の名義は「形式」ではなく「法的な所有権」です。
貸す・借りるの軽い気持ちが、後々大きな損失を生むこともあります。
名義貸しに関する不安や疑問は、早めに専門家に相談しましょう。
🏠 不動産のトラブル・登記相談は株式会社みのパラへ
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
