結論｜“利回りが落ちた時”ではなく、“利回りが落ちる前”に売るのがベスト
収益物件の売却は、「損が出たとき」ではなく**“ピークの直前”に出口を決めること**が重要です。
価格と利回りは常に反比例します。
つまり──
✅ 利回りが高い＝まだ価値がある段階で売る
✅ 修繕費・空室率・金利上昇を予見して早めに出口を決める
✅ “収益性が続く間に売る”のが最大の利益確保策
このタイミング判断を誤ると、「気づいた時には価値が下がっていた」という事態になりかねません。
はじめに
「もう少し家賃収入を得てから売りたい」
「ローンが残っているから、まだ手放せない」
──多くのオーナーがこう考えます。
しかし実際には、“売り時を逃す”ことが最も大きな損失につながります。
収益物件の価値は、築年数や立地よりも収益の安定度と将来性で決まるからです。
この記事では、利回り・修繕・市場動向の3要素から、売却のベストタイミングを数値的に判断する方法を解説します。
収益物件の価値は「利回り×信頼性」で決まる
収益物件の価格は、家賃収入と市場利回りのバランスで決まります。
価格＝年間家賃収入 ÷ 利回り（期待利回り）
たとえば、年間家賃600万円・利回り6％なら価格は1億円。
しかし利回りが8％に上がる（＝市場でリスクと見なされる）と、価格は7,500万円に下がります。
つまり、**「利回りが上がる＝価値が下がる」**という構造。
金利上昇や空室率悪化で利回りが上がる前に売るのが最適です。
売却を検討すべき5つのタイミング
| 判断軸 | タイミングのサイン | 解説 |
|---|---|---|
| ① 利回り | 実質利回りが6％→4％に低下 | 経費増・家賃下落により利益が減少 |
| ② 修繕 | 大規模修繕（屋根・外壁・配管）が近い | 改修コストで利回りが急減 |
| ③ 空室率 | 20％以上で半年維持 | 立地競争が厳化、再生にコストが必要 |
| ④ 金利 | 住宅ローン・事業ローンの上昇局面 | キャッシュフロー悪化リスク |
| ⑤ 市況 | 周辺で築浅・高利回り物件が増加 | 価格競争が始まる前が売り時 |
特に「修繕＋空室＋金利」の3要素が重なる前に動くことが重要です。
ステップ①｜“実質利回り”で本当の収益力を測る
表面利回りだけで判断すると、収益の低下に気づくのが遅れます。
実際には、固定資産税・管理費・修繕費・空室損を引いた「実質利回り」で判断します。
例）年間家賃600万円
経費（固定資産税20万＋管理費30万＋修繕費50万＋空室損30万）＝130万円
実質収入＝470万円
→ 購入価格8,000万円の場合
実質利回り＝470万 ÷ 8,000万 ×100＝5.8％
表面では7.5％でも、実際には5％台まで下がっているケースが多いのです。
ステップ②｜売却益と保有益の損益分岐点を把握する
「売った方が得か、持ち続けた方が得か」を数値で比較します。
| 比較項目 | 売却 | 保有継続 |
|---|---|---|
| 即時キャッシュ | 売却代金−残債 | 家賃収入−経費 |
| 税負担 | 譲渡所得税（短期39％／長期20％） | 所得税＋住民税 |
| 将来リスク | なし | 修繕・空室・金利上昇 |
| 資金の再投資性 | 高い | 低い |
👉 **「保有益（今後5年の純収益）」＜「売却益」**になった時点がベストタイミングです。
ステップ③｜“出口戦略”を先に描く
出口戦略とは、最終的にどう収益を確定させるかを決めることです。
| 戦略 | 内容 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 売却益重視 | 高値期に売ってキャピタルゲインを確保 | 価格上昇局面で購入した人 |
| 収益継続型 | 家賃収入を長期で確保 | 安定エリア・長期保有志向 |
| 相続整理型 | 生前に整理して節税 | 相続税評価額を抑えたい人 |
💡 **“出口が決まっている人ほど、投資で失敗しない”**のが収益物件の鉄則です。
ステップ④｜市場動向を読む
利回りの変化は「金利」「投資需要」「供給量」で決まります。
- 金利上昇期：価格下落・利回り上昇
- 投資需要期：利回り低下・価格上昇
- 供給過多期：利回り上昇・価格停滞
つまり、「金融引締め前・金利上昇直前」が売り時。
金利上昇が始まると一気に価格が下がるため、市場がピークを超える前に出口を設計します。
【専門家コメント】
「収益物件は“持つ期間”ではなく、“手放すタイミング”で利益が決まります。
利回りが低下してから売ると“売り急ぎ”の印象になり、価格交渉で不利になります。
修繕・空室・金利を一つのシミュレーションで管理し、“損益分岐を数値で把握する”ことが成功の鍵です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「収益物件の売却タイミングと出口戦略」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 利回りが下がったらすぐ売るべきですか？
→ 下がり始めた時点で検討すべきです。市場変動より先に動くのが鉄則です。
Q2. 売却前にリフォームすべきですか？
→ 軽微な補修や外観整備はプラスですが、過剰投資は回収できません。
Q3. 税金対策で持ち続けるのは損ですか？
→ 節税効果よりも修繕・空室リスクが上回る場合は売却が有利です。
Q4. 金利が上がると何が問題？
→ 借入返済額が増え、買主の融資条件が悪化するため価格が下がります。
Q5. 売却後の再投資はどうすべき？
→ 築浅・地方高利回り・REITなど、分散投資でリスク軽減を図りましょう。
Q6. 価格が上昇している今、売るのは早い？
→ 天井を予測するのは不可能です。“利益が出ているうち”がベストです。
Q7. 相続を考えるならいつ売るべき？
→ 相続発生前の売却は、評価額を下げて節税にもなります。
Q8. 築浅物件でも売るタイミングがありますか？
→ 築10年を過ぎると修繕サイクルが始まるため、10〜12年目が目安です。
Q9. 売却時の費用はどのくらい？
→ 仲介手数料・登記費用・税金などで売却価格の約5〜6％が一般的です。
Q10. 売るべきか保有すべきか判断できないときは？
→ 不動産会社・税理士・ファイナンシャルプランナーに損益比較を依頼しましょう。
まとめ｜“利回り低下前”に出口を描くのが最大の利益確保策
- 表面利回りでなく実質利回りで判断
- 修繕・空室・金利の三拍子がそろう前に動く
- 売却益と保有益の比較で損益分岐を明確化
- 出口戦略を事前に決めておくことで、判断に迷わない
収益物件の価値は「売り時の判断力」で決まる。
「まだいける」と思ったその時こそ、実は最も高く売れる瞬間です。
🏠 収益物件の売却・出口戦略相談は株式会社みのパラへ
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早期売却からリノベ再販まで、出口戦略をトータルサポートします。
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会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
