結論｜“古いから安い”は間違い。整備と情報開示で価値は上がる
築古アパートでも、売却前の整備と資料の質で相場を大きく上げられます。
築年数が経っていても、
✅ 管理状況が良く、修繕履歴が整理されている
✅ 空室改善の見通しや収益計画を提示できる
✅ 法的リスク（再建築・違反建築など）が解消されている
こうした要素が整えば、同エリアの平均より10〜20％高値での成約も十分可能です。
はじめに
築25年、30年を超えるアパートオーナーの多くが悩むのが「いくらで売れるのか？」という点。
老朽化・空室・修繕リスクが重なり、
「もう売れないかも」と考える方も少なくありません。
しかし、実際の市場では**“古い物件でも管理状態が良ければ高評価”**されます。
投資家にとっては「再生の余地＝価値」です。
この記事では、築古アパートの売却相場と、価格を上げるための改善策・資料づくりの具体例を紹介します。
築古アパートの売却相場を決める3つの要素
| 要素 | 内容 | 相場への影響 |
|---|---|---|
| ① 立地 | 駅距離・生活利便・地勢 | 40％（最重要） |
| ② 建物状態 | 修繕履歴・管理状況 | 35％ |
| ③ 収益性 | 入居率・家賃相場・利回り | 25％ |
💡 築年数そのものは直接的な減点ではなく、“どれだけ維持されているか”が評価基準になります。
築古アパートの平均相場目安（全国平均）
| 築年数 | 主要構造 | 平均利回り | 価格目安（1R×8室） |
|---|---|---|---|
| 築10〜15年 | 鉄骨造 | 約6.0％ | 約7,500万円 |
| 築20〜25年 | 木造 | 約7.5％ | 約5,500万円 |
| 築30〜35年 | 木造 | 約8.5〜9.0％ | 約4,000万円前後 |
| 築40年以上 | 木造 | 約10％〜 | 約2,000〜3,000万円 |
※地域・入居率・修繕状況により大きく変動
ステップ①｜「整備済み」を見せることで価値を上げる
築古物件で価格を上げる最大のポイントは、**「状態の見える化」**です。
| 改善項目 | 内容 | 投資額目安 | 効果 |
|---|---|---|---|
| 外壁塗装・屋根補修 | 見た目と防水性を改善 | 100〜250万円 | 第一印象UP・修繕リスク低下 |
| 共用部LED化・清掃強化 | 管理状態を可視化 | 10〜20万円 | 買主の安心感UP |
| 配管・防水・電気系統点検 | 不具合を事前解消 | 10〜50万円 | 瑕疵リスク軽減 |
| 1室モデルリフォーム | 内装サンプル化 | 30〜60万円 | 空室改善・再生提案に活用可 |
💡 “全部直す”必要はなく、「購入後の不安を消す箇所だけ整備」がポイントです。
ステップ②｜売却前に整理すべき3つの書類
築古アパートは資料の整備が価格を左右します。
| 資料名 | 内容 | 評価効果 |
|---|---|---|
| 修繕履歴一覧 | 過去10年分の修繕・点検記録 | 維持管理の信頼性向上 |
| レントロール（賃貸状況表） | 家賃・入居日・敷金など | 収益性の透明化 |
| 法務・建築書類 | 登記簿・建築確認書・検査済証 | 再建築・融資可能性の確認 |
👉 「不明点がない」＝投資家が安心して融資を組める物件として評価されます。
ステップ③｜“現況渡し”より“収益再生プラン付き”で売る
築古アパートの多くは、**“収益を改善できる余地がある”**ことが魅力です。
買主に「将来の収益像」を見せることで、価格交渉を優位に進められます。
| 提案タイプ | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 家賃相場比較表 | 周辺相場より低い賃料を明示 | 「値上げ余地」を示して利回り向上を印象づける |
| 改善提案書 | 空室対策・修繕提案を資料化 | “再生後の価値”を可視化 |
| 収益シミュレーション | 修繕後の家賃上昇モデルを提示 | 投資家が価格に納得しやすい |
ステップ④｜買主の不安を減らす「リスク開示」
築古物件の売却で最も避けたいのが、「後からトラブルになる」こと。
以下の点を事前に開示することで、安心感を与えます。
- 配管・防水・シロアリ点検の実施履歴
- 再建築可否（建ぺい率・容積率）
- 越境・敷地境界の現況確認書
- 残置物・ゴミの撤去予定有無
💡 “欠点の開示”はマイナスではなく、“誠実な物件”として評価される時代です。
【専門家コメント】
「築古アパートの売却は、“古いから安い”ではなく、“整備されているから安心”が基準です。
買主は価格よりも、“想定外の修繕がないこと”を重視します。
修繕履歴・管理体制・収益予測の3点セットを整えることで、同地域の相場より確実に高値が狙えます。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「築古アパートの売却と価格アップの秘訣」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年でも売れるのですか？
→ はい。立地と管理状態が良ければ投資家が購入します。再建築可否も重要です。
Q2. 修繕してから売った方が高くなりますか？
→ 軽微な補修や外観整備は有効ですが、大規模改修は回収できない場合もあります。
Q3. 空室が多くても大丈夫？
→ 将来の賃料見込みを資料で示せば問題ありません。
Q4. 家賃が低いと売れませんか？
→ 周辺相場との比較と値上げ余地を説明すれば評価されます。
Q5. レントロールが古いままでも良い？
→ 最新化しましょう。退去予定や家賃変更も反映が必要です。
Q6. 再建築不可物件は売れますか？
→ 売れますが、土地値取引が中心になります。専門業者に相談を。
Q7. 古い配管や電気設備の不具合は直すべき？
→ 点検記録を添付し、“現状説明済み”として販売すれば問題ありません。
Q8. 火災保険や保証が切れている場合は？
→ 再加入やリスク明示で印象を良くできます。
Q9. 売却前の清掃や外観整備は必要？
→ 第一印象を左右するため必須です。草刈り・塗装だけでも効果大。
Q10. 資料づくりは自分でできますか？
→ 難しい部分（法務・再建築・測量など）は専門会社に依頼するのが安全です。
まとめ｜“築年数”より“整理と情報の質”が価格を決める
- 築古でも「管理＋修繕＋資料」が整えば高値で売れる
- 修繕履歴・家賃データ・リスク開示の3点を用意
- “古さ”ではなく“整備済みの安心感”で差別化する
築古物件は“手放す前に整える”だけで、価格が変わる。
情報を整えることこそ、最高のリフォームです。
🏠 築古アパートの売却・価格改善は株式会社みのパラへ
築年数・空室率・修繕状況をもとに「収益再生＋高値売却プラン」をご提案。
レントロール整備、資料作成、買主紹介までワンストップで対応します。
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
