結論｜控除を使いこなせば“課税ゼロ”も可能。ただし条件を外すと一転して課税対象に
不動産を売ったときの“税金の要”が**譲渡所得控除（特別控除）**です。
✅ 自宅を売った場合は「3,000万円特別控除」で大幅減税
✅ 相続や買換えでも別の控除が使える
✅ ただし条件を外すと適用されず、課税額が数百万円になることも
つまり、控除を理解し、条件を満たした上で申告することが、手取りを最大化する最大のコツです。
はじめに
「譲渡所得控除って何？」「自分の家も対象になる？」
──そう感じている方は多いでしょう。
不動産を売却したときの税金は、控除の有無で結果が大きく変わります。
控除を使いこなせば税金ゼロ、逆に漏れると数十万〜数百万の負担になることも。
この記事では、譲渡所得控除の仕組み・条件・計算方法・落とし穴を、初心者にも分かりやすく整理します。
ステップ①｜そもそも譲渡所得とは？
| 用語 | 意味 | ポイント |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 不動産を売って得た利益（売却益） | 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） |
| 課税対象 | 譲渡所得 − 各種特別控除 | 利益が残れば課税される |
| 税率 | 所有期間5年超：20％前後／5年以下：39％ | 長期・短期で大きく異なる |
💡 控除は「利益から引ける金額」。
利益を“圧縮”して課税を減らす仕組みです。
ステップ②｜代表的な「譲渡所得控除」一覧
| 控除名 | 控除額 | 主な条件 |
|---|---|---|
| ① 居住用財産（マイホーム）3,000万円特別控除 | 最大3,000万円 | 自分が住んでいた家を売却 |
| ② 相続空き家の特例 | 最大3,000万円 | 相続した実家を売却（耐震改修または解体済み） |
| ③ 特定の長期譲渡所得（10年超）軽減税率 | 税率14％へ軽減 | 自宅を10年以上所有 |
| ④ 買換え特例 | 税金の繰延べ | 新しい家を同年内に購入 |
| ⑤ 譲渡損失の繰越控除 | 損失を3年間繰越 | 新居を購入した場合など |
💡 売却の背景によって適用できる控除が変わる。
「マイホームなのか」「相続物件なのか」で判断します。
ステップ③｜譲渡所得の計算式を理解する
基本式：
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） − 各種控除
例：
- 売却価格：4,000万円
- 購入価格（取得費）：2,500万円
- 譲渡費用：200万円（仲介手数料など）
- 控除：3,000万円特別控除
→ 計算式
4,000 −（2,500＋200）− 3,000 ＝ ▲1,700万円（＝課税なし）
💡 このように、利益が3,000万円以下なら完全に非課税。
ステップ④｜控除が受けられる主な条件
| 条件区分 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 居住実態 | 売却時点で自分または家族が住んでいた | 別荘や賃貸部分は対象外 |
| 所有期間 | 1年以上 | 買換え特例などは5年以上必要 |
| 売却相手 | 親子・同族間は不可 | 独立した第三者であること |
| 申告手続き | 確定申告が必要 | 自動適用されない |
| 他控除との併用 | 原則不可 | どれを使うか慎重に選択 |
💡 “居住用財産”の定義が最重要。
「住民票を移していたか」で適用が決まります。
ステップ⑤｜よくある落とし穴と注意点
| 落とし穴 | 内容 | 防ぐ方法 |
|---|---|---|
| ① 住民票だけ移したが実際は住んでいない | 控除対象外になる | 居住実態（光熱費・郵便物）を証明 |
| ② 同族間売買 | 税務署に否認される | 第三者取引であることを証明 |
| ③ 共有名義を一方のみ申告 | 持分ごとに申告必要 | 各人が確定申告を行う |
| ④ 売却後に申告忘れ | 控除が無効に | 翌年3月15日までに申告 |
| ⑤ 新築を先に購入して買換え失敗 | 繰延べできず課税 | 売却→購入の順で進める |
💡 譲渡所得控除は“手続きミス＝無効”。
必ず書類と証拠を揃えておきましょう。
ステップ⑥｜控除を最大化する3つのコツ
| コツ | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| ① 売却時期の調整 | 5年超所有で税率半減 | 手取り＋10〜15％増 |
| ② 家族名義を整理 | 名義不一致を防止 | 控除漏れ防止 |
| ③ 専門家に事前相談 | 税理士・宅建士と連携 | 適用漏れゼロを実現 |
💡 「売る前」に相談するのが最大の節税。
【専門家コメント】
「譲渡所得控除は、“知っている人だけが得をする制度”です。
3,000万円控除や長期譲渡軽減は、条件を満たせばほぼ自動的に節税できます。
逆に、申告漏れや名義ミスで数百万円の損を出すケースも。
売却前に“条件整理＋書類準備”をしておくのが鉄則です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「譲渡所得控除の仕組みと計算を図解で解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 譲渡所得控除は自動で適用されますか？
→ いいえ。確定申告で申請しなければ適用されません。
Q2. 居住期間が短くても使えますか？
→ 原則1年以上居住していれば対象です。
Q3. 家族に売った場合も控除できますか？
→ 原則できません。同族間取引は除外されます。
Q4. 空き家でも対象になりますか？
→ 相続空き家特例に該当すれば3,000万円控除が可能です。
Q5. 複数の控除を併用できますか？
→ 一部併用不可。3,000万円控除と買換え特例は選択制です。
Q6. 賃貸併用住宅はどう扱いますか？
→ 居住部分の割合に応じて按分計算します。
Q7. 共有名義の控除はどうなりますか？
→ 各持分ごとに3,000万円を分けて適用します。
Q8. 控除を使っても税金がかかるケースは？
→ 利益が3,000万円を超えた場合や適用外物件です。
Q9. 控除を申請する際の必要書類は？
→ 売買契約書、登記簿謄本、住民票、譲渡費用領収書など。
Q10. 過去に控除を使っていても再度利用できますか？
→ 3年経過していれば再利用可能です。
まとめ｜譲渡所得控除は“使い方次第でゼロ課税”も実現できる
- 譲渡所得控除は利益を圧縮して課税を抑える仕組み
- 条件を満たせば3,000万円までは非課税
- 居住実態・申告時期・名義整備が重要
- 売却前に専門家に確認すれば“課税ゼロ”も現実的
譲渡所得控除は“知識の差が手取りの差”。
知らずに損をしないためにも、今のうちに準備を整えましょう。
🏠 譲渡所得控除・税金相談は株式会社みのパラへ
3,000万円控除・長期譲渡・相続空き家特例など、あなたに最適な控除戦略を設計します。
税理士との無料相談・試算書作成も対応。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、譲渡所得試算、確定申告支援、相続特例活用、税務サポート、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
