結論｜「売ってから買う」が鉄則。順序と時期を間違えると特例は無効
マイホームを買い替えるときに使える“買い替え特例”は、税金を先延ばしできる強力な制度です。
✅ 売却益にかかる税金を、新居の取得まで繰り延べできる
✅ 条件を満たせば、実質「課税ゼロ」で住み替え可能
✅ ただし“順序・時期・面積”を間違えると一切使えない
つまり、「売却→購入」の順番で進め、1年以内に完了することが最大の鍵。
はじめに
「マイホームを売って、新しい家に買い替える」──このとき、多くの人が気づかないのが税金の落とし穴です。
通常、売却で利益（譲渡所得）が出れば税金が発生します。
しかし、“買い替え特例”を使えば、その税金を繰り延べることが可能。
ただし、条件を少しでも外すと**「課税対象」になり、数百万円の損失**になることも。
この記事では、買い替え特例の仕組み・適用条件・NGケース・注意点を整理して解説します。
ステップ①｜買い替え特例とは？
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 制度名 | 居住用財産の買い替えに係る特例（租税特別措置法第36条） |
| 効果 | 売却で発生した譲渡所得に課税せず、新居の取得まで繰り延べ |
| 適用対象 | 自分が住んでいたマイホームの売却＋新居の購入 |
| 対象税金 | 所得税・住民税 |
| 利点 | 実質的に“税金ゼロ”で住み替え可能 |
💡 「3,000万円控除」は課税を“免除”する制度、
一方で「買い替え特例」は課税を“繰り延べる”制度。
ステップ②｜買い替え特例の適用条件チェックリスト
| チェック項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| ① 売った家が「自分の居住用」である | 居住していた証明が必要 | 住民票・光熱費など |
| ② 売却の翌年12月31日までに新居を取得 | 売却後1年以内が目安 | 同時進行でも可 |
| ③ 売却した家の所有期間が10年以上 | 長期保有であること | 短期は対象外 |
| ④ 新居の床面積が50㎡以上 | 一定の広さが必要 | 登記面積で判断 |
| ⑤ 新居の取得価格が旧居の売却額以上 | 差額があると課税対象に | 例：売却3,000万→新居2,500万ではNG |
| ⑥ 売却相手が親族・同族会社でない | 独立した第三者 | 同族間取引は除外 |
| ⑦ 確定申告を行う | 自動適用されない | 申告漏れに注意 |
💡 この7項目すべてを満たして初めて特例が適用されます。
ステップ③｜買い替え特例の仕組みを図解で理解
基本構造：
売却益（本来課税対象） → 新居の取得費に“繰り延べ” → 新居売却時にまとめて課税
例：
- 旧居売却益：2,000万円
- 新居購入価格：2,000万円以上
→ 今回の売却では課税なし。
ただし、次回この新居を売るときに課税が繰り延べ分として発生。
💡 “課税を免除”ではなく、“次回に持ち越し”。
ステップ④｜買い替え特例と3,000万円控除の違い
| 比較項目 | 3,000万円控除 | 買い替え特例 |
|---|---|---|
| 効果 | 税金を免除（非課税） | 税金を繰り延べ（後で課税） |
| 利用条件 | 居住用であれば可 | 居住用＋買い替えあり |
| 売却益が小さい場合 | 控除が有利 | 特例を使う意味がない |
| 売却益が大きい場合 | 控除上限あり | 繰り延べの方が節税効果大 |
| 併用可否 | 併用不可 | どちらか一方を選択 |
💡 利益が大きい人＝買い替え特例／利益が小さい人＝3,000万円控除。
ステップ⑤｜買い替え特例のNGケースとよくある失敗
| NGケース | 理由 | 対策 |
|---|---|---|
| ① 先に新居を買ってから旧居を売却 | 順序が逆で適用外 | 売却→購入の順に進める |
| ② 売却と購入が1年を超えた | 期限切れで無効 | 売却後すぐ新居契約 |
| ③ 新居が狭すぎる（50㎡未満） | 面積要件を満たさない | 登記時に確認 |
| ④ 旧居の所有期間が短い | 10年未満は対象外 | 少し待ってから売る |
| ⑤ 親族に売却した | 第三者取引でない | 他人名義での売却を確認 |
| ⑥ 新居の価格が安すぎる | 繰り延べできず一部課税 | 購入価格≧売却額に設定 |
| ⑦ 確定申告を忘れた | 手続きしないと適用外 | 翌年3月15日までに必ず申告 |
💡 特に「順序」と「時期」が最大の落とし穴。
“先に買ってから売る”と、特例は完全に無効になります。
ステップ⑥｜賢く使うための3つのポイント
| ポイント | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| ① 売却計画を立ててから購入に動く | 順序を守る | 条件を確実に満たす |
| ② 所有期間・居住実態を確認 | 条件のズレを防ぐ | 申告時の証明に有利 |
| ③ 専門家とシミュレーション | 控除との比較を行う | 最も節税できる選択が可能 |
💡 買い替え特例は“計画的に動く人ほど得をする”。
【専門家コメント】
「買い替え特例は非常に強力ですが、条件を1つ外すと使えません。
特に多いのが“先に新居を購入してしまった”ケースです。
この場合、どんなに条件が揃っていても無効になります。
また、3,000万円控除との比較も重要です。
利益の大きさ・購入時期・価格差によって、どちらが得かは変わります。
判断に迷う場合は、必ず専門家にシミュレーションを依頼しましょう。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「買い替え特例と3,000万円控除の使い分けを図解」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 買い替え特例は誰でも使えますか？
→ 居住用財産を売却して新居を取得する個人が対象です。
Q2. どのくらいの期間で買い替えすればいい？
→ 売却の翌年12月31日までに新居を取得・居住が目安です。
Q3. 先に新居を購入してしまいました。もう使えませんか？
→ 原則不可です。「売却→購入」の順でなければ適用外になります。
Q4. 新居の価格が安いとどうなりますか？
→ 差額分に対して課税されます。
Q5. 親名義の家を売って子名義で新居を買った場合は？
→ 名義が異なるため適用されません。
Q6. 賃貸併用住宅は対象？
→ 居住部分が50％以上あれば対象です。
Q7. 相続した家を売って買い替える場合は？
→ 相続特例とは別枠で、条件が異なります。専門家に確認を。
Q8. 10年以上所有していなくても使えますか？
→ 原則不可。所有期間が短い場合は3,000万円控除の方が有利です。
Q9. 申告を忘れたらどうなりますか？
→ 適用されず通常課税されます。必ず期限内申告が必要です。
Q10. 次に新居を売ったときはどうなる？
→ 今回繰り延べた分も合わせて課税されます。
まとめ｜“順序と時期”を守れば買い替え特例は最強の節税策
- 売却益を繰り延べて税金ゼロで住み替え可能
- 条件を外すと一切適用されない
- 「売る→買う」「1年以内」「価格≧旧居」が鉄則
- 3,000万円控除との比較シミュレーションが必須
買い替え特例は“正しい順番と判断”で使えば最強の節税手段。
焦らず、計画的に進めることで数百万円単位の差が出ます。
🏠 買い替え特例・税金シミュレーションは株式会社みのパラへ
3,000万円控除との比較・適用条件診断・確定申告サポートをワンストップで提供。
無料の「買い替え特例チェックシート」もご用意しています。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、買い替え支援、税務申告サポート、節税相談、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
