結論｜“写真・情報量・価格”の3要素が整っている家は必ず反響を生む
SUUMO、アットホーム、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトは、
今や売却成功の約8割を左右する重要な販売チャネルです。
しかし、同じエリア・同じ価格帯でも、「売れる家」と「売れない家」には明確な違いがあります。
その差を生むのは、①第一印象（写真）、②情報の深さ（説明文）、③価格設定の適正さ。
つまり、見せ方と伝え方の完成度が“ネットでの勝負”を決めるのです。
はじめに
「ポータルサイトに掲載しているのに反応がない」
「アクセスはあるのに問い合わせが来ない」
──そんな悩みを持つ売主は少なくありません。
実はポータルサイト掲載だけでは売れません。
“掲載の仕方”によって結果が大きく変わります。
ここでは、反響が集まる家・集まらない家の違いを、実際の運用ポイントとともに整理します。
売れる家・売れない家の最大の違い
同じサイト上で並んでいる物件の中で、買主がクリックするかどうかを決める要素はたった3つ。
| 比較項目 | 売れる家 | 売れない家 |
|---|---|---|
| 写真 | 明るく広く見える構図・統一感がある | 暗い・逆光・枚数が少ない |
| 情報量 | 周辺環境や特徴が具体的 | 「陽当たり良好」「駅近」など抽象的 |
| 価格設定 | 相場内で検索ヒットするレンジ | 相場より高く圏外になっている |
反響が取れる掲載は、**“写真で惹きつけ、説明で信頼させ、価格で納得させる”**構成が徹底されています。
写真の差が反響を決める
売れる家の特徴
- 1枚目のサムネイルが明るく印象的
- 外観・リビング・水回り・眺望など10枚以上掲載
- 撮影日が新しく、季節感が自然
- 家具や荷物を整理し“暮らしの余白”を演出
売れない家の特徴
- 1枚目が間取り図または夜間写真
- 暗く、生活感のある画像が多い
- 画質が粗く、情報が古いまま
👉 写真は最初の3秒で印象を決めます。
「明るく・広く・清潔に」見える写真がクリック率を倍増させます。
説明文の深さが信頼を生む
売れる家の説明
- 「○○中学校区」「徒歩3分にスーパー○○」など具体的
- 設備・リフォーム履歴・収納量・方位など詳細
- 家の魅力を“生活目線”で語る（例：「朝日が差し込むリビング」）
売れない家の説明
- 定型句の羅列（「閑静な住宅街」「日当たり良好」など）
- 情報量が少なく、現地とのギャップが大きい
👉 説明文は「見学してみたい」と思わせるかどうかが鍵。
“買う前の不安を先に解消してくれる”内容が理想です。
価格設定の精度が問われる
- ポータルサイトでは価格帯ごとに検索が分かれるため、
100万円違うだけで表示順位が変わることもあります。 - 「3,180万円」より「2,980万円台」の方が閲覧数が1.5倍になる例も。
- 値下げ時期を明確に決めておくことで、検索上位を維持可能。
👉 価格は“見られる入口”を広げるための戦略要素。
見込み客が最も多いゾーンに合わせることが重要です。
売れない家に共通する3つの落とし穴
1️⃣ 掲載から3ヶ月以上更新されていない
→ アルゴリズム上、下位表示になり閲覧数が減少。
2️⃣ レインズとポータル情報が一致していない
→ 買主・業者間で「情報が古い」と判断される。
3️⃣ 担当者の販売コメントが機械的
→ 感情や信頼が伝わらず、印象が薄くなる。
👉 “動いていない物件”と見られると、興味を持たれません。
2〜3週間に一度は情報更新が理想です。
売れる掲載のポイント5つ
- 1枚目の写真に「リビング or 外観」を使用
- 物件説明は400〜600文字を目安に具体的に
- 周辺施設・学区・生活動線を盛り込む
- 価格を“検索しやすいレンジ”に合わせる
- 更新日・掲載日を常に新しく保つ
👉 “ネット上の第一印象”が買主との最初の商談です。
専門家コメント
「ポータルサイトで売れる家は、“現地に行かずとも価値が伝わる家”です。
見せ方・書き方・価格設定の3要素を戦略的に設計すれば、
アクセス数・反響数は必ず上がります。
ネット掲載を“受け身”ではなく、“企画”として考えることが成功の近道です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 複数のポータルに出した方がいいですか？
→ はい。露出を増やすことで問い合わせ経路が広がります。
Q2. 写真は自分で撮っても大丈夫？
→ 可能ですが、プロ撮影を推奨。光と構図が全く違います。
Q3. 掲載してすぐに反応がない場合は？
→ 写真・説明・価格の3点を見直してください。初動1ヶ月が勝負です。
Q4. 値下げはいつが効果的？
→ 掲載から45〜60日後に反響が鈍化したタイミングが目安です。
Q5. アクセスは多いのに問い合わせがないのは？
→ 写真は良いが、説明文が弱い可能性があります。
Q6. 価格を上げることは可能？
→ できますが、検索圏外になるリスクがあります。慎重に。
Q7. 他社も同じ内容を掲載しているのに反応が違うのは？
→ 見せ方と更新頻度が異なるためです。担当者の運用力の差が出ます。
Q8. 掲載順位はどうやって決まる？
→ 更新日・閲覧数・反響率など複数の指標で自動順位付けされます。
Q9. 写真の順番は影響しますか？
→ 大きく影響します。最初の3枚で興味を持たせる構成が重要です。
Q10. 掲載を一度止めて再開した方が良い？
→ 一時停止よりも、内容を刷新して更新扱いにする方が効果的です。
まとめ｜“ネット掲載の完成度”が売却結果を決める
ポータルサイトで売れる家は、
- 第一印象を設計（写真）
- 魅力を言語化（説明）
- 買主心理を意識（価格）
この3点を戦略的に整えています。
掲載することがゴールではなく、“どう見せるか”が勝負。
ネットの中で“選ばれる物件”を作ることが、売却成功のカギです。
🏠 ポータルサイトで売れない原因を分析したい方へ
株式会社みのパラでは、SUUMO・アットホームなど各媒体の掲載データ分析と改善提案を無料で実施しています。
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──そんなお悩みがある方は、ぜひ一度ご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
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🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
