土地を売却する際、境界確定や測量を行わずに契約するのは極めてリスクが高いです。
なぜなら、隣地との境界が不明確なままだと、
買主は「どこまでが自分の土地かわからない」状態となり、購入をためらうからです。
結果として──
- 売却価格が下がる
- 契約後にトラブルが発生
- 最悪の場合、売買契約が白紙撤回
といった問題が起きます。
結論として、売却時は原則として「境界確定測量」を実施すべきです。
ただし、土地の状況や隣地関係によっては「簡易測量」でも足りるケースもあります。
はじめに
不動産売却の現場でよくある相談が、
「測量しないと売れませんか？」というものです。
特に相続や空き家など、長年放置していた土地では、
隣地との境界杭（くい）が失われていることも多く、
“どこまでが自分の土地なのか”を正確に把握していないケースがほとんどです。
しかし近年、買主や金融機関は**「境界確定済み」の土地を強く希望**する傾向があり、
測量の有無が売却スピードや価格に大きく影響しています。
この記事では、測量の種類・必要性・費用・判断基準をわかりやすく整理します。
測量の種類と目的
| 測量の種類 | 内容 | 費用の目安 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 現況測量 | 現在の土地の形状・面積を確認（境界は未確定） | 10〜20万円 | 相場確認・査定用 |
| 境界確定測量 | 隣地所有者立会いのもとで境界を確定し、法的に記録 | 40〜80万円 | 売却・登記・分筆 |
| 地積更正測量 | 登記簿の面積を実測値に修正 | 50〜100万円 | 境界確定後に行う |
| 分筆測量 | 土地を分けて登記するための測量 | 50〜120万円 | 相続・一部売却 |
👉 売却時に必要なのは**「境界確定測量」**です。
境界杭を設置し、隣地所有者全員の立会いを得て初めて「確定地」となります。
測量が必要になるケース
| 状況 | 必要性 | 理由 |
|---|---|---|
| 隣地との境界杭がない | 必須 | 境界紛争を防ぐため |
| 古い土地・相続土地 | 必須 | 登記簿と実測の差異が大きいため |
| 隣地と共有塀・擁壁あり | 必須 | 所有境界の位置確認が必要 |
| 市街地・住宅密集地 | 必須 | 売買後の越境・通路トラブル防止 |
| 農地・山林など広大な土地 | 状況による | 現況測量でも可（隣地が遠い場合） |
| 隣地所有者と良好な関係 | 任意 | 境界トラブルの可能性が低い場合 |
👉 一般的な住宅地・市街地では9割以上の取引で境界確定が行われています。
測量を行わないと起こるトラブル
| トラブル内容 | 具体例 |
|---|---|
| 越境問題 | 塀や樹木が隣地に出ていると、引渡し後に撤去トラブルへ発展 |
| 面積相違 | 登記簿と実際の土地面積が違い、売買価格が変動 |
| 通路問題 | 隣地の通路を自分の敷地と誤認していたケース |
| 契約無効 | 買主がローン審査で「境界不明」を理由に融資NG |
| 買主からの損害請求 | 売却後に「説明義務違反」として訴えられることも |
👉 特に境界トラブルは解決まで年単位でかかり、訴訟費用も発生するため、
売却前に測量しておく方が結果的にコストを抑えられます。
測量の流れ
| 手順 | 内容 | 期間 |
|---|---|---|
| Step1 | 測量士に依頼・現地調査 | 約1週間 |
| Step2 | 関係資料（公図・登記簿・地積測量図）を収集 | 約1週間 |
| Step3 | 隣地所有者へ立会い依頼 | 約2〜3週間 |
| Step4 | 現地立会い・境界杭の設置 | 約1〜2日 |
| Step5 | 図面作成・報告書提出 | 約1週間 |
| 合計期間 | 約1〜2か月（早ければ3週間） |
👉 隣地所有者の予定調整に時間がかかるため、
売却前の早い段階で依頼することが重要です。
費用の目安
| 土地面積 | 費用目安 |
|---|---|
| 〜100㎡（約30坪） | 約35〜50万円 |
| 〜300㎡（約90坪） | 約50〜70万円 |
| 〜500㎡（約150坪） | 約70〜100万円 |
| 1000㎡以上 | 見積もり対応 |
※土地形状や隣地数によって変動します。
👉 境界確定測量にかけた費用は、売却価格に反映されやすい“投資”と考えるのが正解です。
測量を省略できるケース（例外）
- 分譲地内で全区画の境界が明確に杭設置されている
- 既に確定測量図が登記所に保存されている
- 隣地所有者全員の同意があり、越境もない
- 買主が現況渡しで同意している
👉 ただし、現況渡しの合意は必ず書面で残すこと。
後から境界紛争になった際に証明できないと、売主が不利になります。
測量を行うタイミング
| タイミング | メリット |
|---|---|
| 売却前 | 査定精度が上がり、高値売却につながる |
| 媒介契約前 | 不動産会社が販売戦略を立てやすくなる |
| 売却交渉中 | 買主の安心感を与え、成約率UP |
| 契約後 | 納期遅延・価格変更のリスクあり（非推奨） |
👉 ベストタイミングは「売却活動を始める前」。
査定前に測量をしておくことで、無駄な再交渉を防げます。
専門家コメント
「境界が曖昧な土地は、買主も銀行も警戒します。
売主が“測量済み”であることを示せば、信頼性が高まり、100万円以上価格が上がるケースも珍しくありません。
逆に、測量を怠ると契約が破談になったり、
引渡し後に“越境”を巡るトラブルで訴訟になるリスクがあります。
土地売却では“スピードより安全性”を優先しましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 測量は必ずしなければいけませんか？
→ 法的義務はありませんが、実務上はほぼ必須です。境界確定なしでは売却が進まないことが多いです。
Q2. 費用は売主・買主どちらが負担しますか？
→ 原則として売主負担ですが、交渉によって折半も可能です。
Q3. 測量済みかどうかはどこで確認できますか？
→ 登記簿謄本の「地積測量図」欄に図面があれば、過去に測量されています。
Q4. 測量に隣地の協力が得られない場合は？
→ 測量士が立会い記録を残すか、調停手続きを行うことも可能です。
Q5. 測量の有効期限はありますか？
→ 法的期限はありませんが、5年以上経過すると再測量を求められる場合があります。
Q6. 境界杭が動いた場合はどうすれば？
→ 再測量が必要です。杭を動かすことは法律で禁止されています。
Q7. 売却後に越境が見つかったら？
→ 売主に「説明義務違反」が問われる可能性があります。
Q8. 測量図がなくても登記できますか？
→ 現況登記は可能ですが、売買・分筆登記には測量図が必要です。
Q9. 市役所で測量してもらえますか？
→ いいえ。測量士（国家資格者）に依頼する必要があります。
Q10. 測量の相談先は？
→ 不動産会社経由で測量士を紹介してもらうのが一般的です。
まとめ｜測量は“コスト”ではなく“信頼の証明”
- 境界確定測量は売却時のトラブル防止に必須
- 隣地立会い＋杭設置で法的に有効な境界が確定
- 測量費用は約40〜80万円が目安
- 測量済みの土地は高く・早く売れる傾向
- 売却活動前に依頼するのが最も効率的
👉 「測量は後回しでいい」は最大の落とし穴。
確実な売却のために、今すぐ専門家へ相談を。
🏠 境界確定・測量・売却相談は株式会社みのパラへ
司法書士・測量士・不動産コンサルタントがチームで対応し、
測量から登記・売却までワンストップでサポート。
「境界がわからない」「隣地と揉めたくない」方も安心してご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
