結論｜“不利な形”を“活かす提案”に変える。旗竿地は戦略次第で10〜20％高く売れる
旗竿地（はたざおち）は、一般的に売れにくい・安くなると言われますが、
実は販売戦略と見せ方次第で高く売ることが可能です。
「狭い接道」「奥まった立地」という欠点を、
**“静かでプライバシー性が高い”**という長所に変えることで、
ファミリー層や在宅ワーカー層からの需要を獲得できます。
正しい査定、広告表現、現地演出を行えば、
同エリアの整形地に近い価格で成約した事例も少なくありません。
はじめに
「旗竿地は安くしか売れない」──そう思い込んでいませんか？
実際、旗竿地は接道条件の制約から相場がやや下がりますが、
見せ方と販売方法を工夫すれば十分に高値売却が可能です。
本記事では、旗竿地の特徴を踏まえながら、
**プロが実践する“高く売るための販売戦略”**を具体的に解説します。
旗竿地とは？特徴と評価の考え方
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 形状 | 細長い通路（竿部分）の奥に敷地（旗部分）がある土地 |
| 接道 | 一般的に2m〜4m程度の通路幅 |
| 評価 | 整形地に比べて価格が10〜20％下がる傾向 |
| 法規制 | 接道義務2m以上（建築基準法第42条）を満たす必要あり |
| メリット | プライバシー性が高く静かな環境が得られる |
👉 旗竿地＝不人気ではなく、“条件付きで価値が上がる土地”と考えるのがポイントです。
売れにくいと言われる理由
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| 通路部分が狭く車の出入りがしにくい | ファミリー層が敬遠する要因に |
| 日当たり・風通しが悪いイメージ | 実際には設計次第で改善可能 |
| 建築コストが割高 | 造成・給排水引込などが必要になる |
| 敷地全体の広さに対して有効面積が少ない | 広いのに使える部分が少なく見える |
👉 しかし、これらの要因は設計提案と情報開示で十分に克服可能です。
高く売るための5つの販売戦略
① プライバシー性・静けさを訴求する
・「通りから離れて静か」「小さな子どもが安心して遊べる」
・特にリモートワーク層・子育て世代に響く訴求。
② 建築プラン付き販売でイメージを可視化
・旗竿地専用の間取りプランを提示。
・「3LDK＋駐車2台可」など具体的な設計提案を添えると反応が倍増。
③ 通路部分を魅せる演出
・照明・植栽・インターロッキングなどで印象を改善。
・“アプローチガーデン”として価値を再定義。
④ 建築会社との連携販売
・ハウスメーカーや工務店とタイアップし、“建築条件付き土地”として販売。
・セット提案で総額イメージを明確化し、安心感を与える。
⑤ 航空写真・区画図を活用した広告
・現地写真だけでは伝わらない形状を上空図で補足。
・図面上での奥行感を減らし、“広さ”を視覚的に強調。
👉 「欠点を消す」よりも「価値を見せる」ことに注力するのがコツです。
実際の販売事例（兵庫県西宮市・旗竿地 約40坪）
| 項目 | 改善前 | 改善後（戦略導入） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,380万円 | 2,580万円 |
| 成約価格 | 2,250万円 | 2,520万円 |
| 販売期間 | 124日 | 69日 |
| 戦略内容 | 一般広告 | プラン図＋夜景演出＋建築提案 |
| 効果 | ＋270万円／期間短縮−55日／問い合わせ数2.8倍 |
👉 視覚的・感情的な訴求を強化するだけで価格もスピードも改善。
広告・現地演出のチェックポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 図面 | 奥行きが強調されすぎない構図に調整 |
| 写真 | 通路部分をライトアップ・植栽で明るく演出 |
| キャッチコピー | 「隠れ家のようなプライベート空間」「静寂の奥に広がる陽だまり」 |
| 動線説明 | 車の進入や駐車動作を動画で示すと効果大 |
| 近隣環境 | 前面道路の交通量が少ないことをプラス要素として提示 |
査定時のポイント
| 評価項目 | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| 通路部分の幅 | 2m以上であれば問題なし | 測量図・確認済証を提示 |
| 道路種別 | 位置指定道路か確認 | 公図・法務局資料で説明 |
| 配管状況 | 給排水・ガスの引込み有無 | 見積書を添えて開示 |
| 高低差 | 通路・宅地間に段差がある場合は整地見積提示 | 改良費を事前に把握 |
👉 “調査済み・開示済み”を明確にしておくことで、買主の不安を払拭できます。
専門家コメント
「旗竿地は、“不人気物件”ではなく“見せ方次第の物件”です。
通路部分を庭として演出したり、建築プランを添えるだけで印象は一変します。
また、建築条件付き販売や提携業者との連携で、
“買いやすさ”を演出することが価格アップの鍵になります。
私たちは、旗竿地のポテンシャルを最大化する“販売演出”をご提案しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 旗竿地はどれくらい価格が下がりますか？
→ 一般的に整形地より10〜20％安くなりますが、販売戦略で差は縮まります。
Q2. 接道が2m未満でも売れる？
→ 原則、建築不可（再建築不可）となるため測量・法確認が必要です。
Q3. 通路部分が共有の場合は？
→ 他の所有者との利用承諾書が必要です。
Q4. 駐車スペースが狭いと売れにくい？
→ 通路幅3m以上であれば1台分は確保可能。図面で可視化すれば問題ありません。
Q5. 建築条件付き販売のメリットは？
→ 総額が明確になり、買主に安心感を与えます。建築会社の広告力も活用できます。
Q6. 旗竿地でも住宅ローンは通る？
→ 通常の宅地と同様に利用可能です。建築計画の提出が求められる場合もあります。
Q7. 日当たりが悪い場合の工夫は？
→ 吹抜け・中庭・南向き配置の建築プランで十分に改善できます。
Q8. 売却前に整地や補修をした方が良い？
→ 雑草除去や通路舗装だけでも印象が大きく変わります。
Q9. 売出時に伝えるべき注意点は？
→ 接道幅・通路距離・共有範囲を正確に開示しましょう。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 測量・建築プラン作成・写真撮影・広告設計・買主説明まで、旗竿地専門の販売演出をトータルで行います。
まとめ｜“マイナス条件”を“個性”に変えるのが成功の秘訣
・旗竿地は“見せ方”と“設計提案”で高く売れる
・通路は欠点ではなく“アプローチガーデン”に演出
・建築プラン付き販売で安心感を与える
・専門家と連携し、測量・法確認を早めに完了させる
・価格よりも“イメージづくり”が成約率を左右する
👉 旗竿地は、「不利な形」ではなく「創造の余地がある土地」と捉えることが高値売却への第一歩です。
🏠 旗竿地の売却・販売戦略相談は株式会社みのパラへ
測量・建築プラン提案・広告演出まで、旗竿地の魅力を最大化するサポートを実施。
他社で売れなかった土地でも“見せ方”を変えて再販成功事例多数。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
