結論｜“危険な土地”ではなく“眺望と設計で価値を上げる土地”に変える
傾斜地（けいしゃち）は、「売れにくい」「安くなる」と思われがちですが、
実は設計提案と情報開示次第で評価を上げられる土地です。
買主が不安を抱くのは“リスクが見えないから”であり、
調査・説明・見せ方の3点を押さえれば、価格を大幅に下げずに成約可能です。
さらに、「眺望」「通風」「プライバシー」といった傾斜地特有の利点を活かせば、
同エリアの平坦地よりもデザイン性を求める層に高く評価されるケースもあります。
はじめに
「地盤が崩れやすい」「工事費がかかる」と敬遠されがちな傾斜地。
しかし、地盤・排水・設計のリスクを理解して伝えることで、
むしろ安心して購入できる“魅力ある土地”として売却できます。
この記事では、傾斜地の売却における
リスク説明・価格交渉・価値訴求のコツを解説します。
傾斜地の定義と特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定義 | 水平面に対して勾配（5度以上）がある土地 |
| 主なリスク | 擁壁崩壊・排水不良・造成費用 |
| メリット | 眺望・採光・風通し・プライバシー性が高い |
| 想定買主 | 建築家住宅・デザイン住宅を求める層 |
| 販売のポイント | “危険性の回避”より“設計の可能性”を強調 |
👉 “不安を隠す”より“リスクを管理できる土地”として説明するのが鉄則。
傾斜地で発生しやすいリスクと説明の仕方
| リスク | 内容 | 買主への伝え方 |
|---|---|---|
| 地盤の不安定性 | 崩れ・沈下・滑りリスク | 「地盤調査済みで補強可能」と説明 |
| 擁壁の老朽化 | ひび割れ・排水不良 | 「点検・改修見積書あり」と提示 |
| 雨水排水問題 | 排水路の確保が必要 | 「排水計画を添付して説明」 |
| 建築費の上昇 | 造成・基礎補強で費用増 | 「造成費込みでの総額提示」 |
| 法令制限 | 崖条例・建築基準法の影響 | 「確認済み・再建築可を明示」 |
👉 “できない理由”ではなく、“どう対処できるか”を示すのが信頼獲得のポイントです。
傾斜地の価格交渉を有利に進める3つの準備
① 調査データを揃える
・地盤調査書、擁壁点検報告、排水計画図を準備
・「現状を把握している土地」として安心感を与える
② 費用見積を添えて販売する
・造成・擁壁補修・排水整備などの概算見積を提示
・「費用を見越して価格を設定済み」と説明すれば値引きを防げる
③ 建築プランを添えて販売する
・傾斜を活かしたスキップフロアや半地下などの設計例を見せる
・“こうすれば建てられる”を示すことで買主の不安を解消
実際の販売事例（神戸市灘区・傾斜地45坪）
| 項目 | 改善前 | 改善後（説明＋資料添付） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 1,780万円 | 1,880万円 |
| 成約価格 | 1,650万円 | 1,820万円 |
| 造成費見積 | なし | 180万円（擁壁＋排水） |
| 販売期間 | 132日 | 79日 |
| 効果 | ＋170万円／期間短縮−53日／問い合わせ2.2倍 |
👉 “リスクを説明した”ことで信頼が高まり、値下げ交渉が減少。
価格設定の考え方
| 要素 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 造成費 | 坪単価から工事費を差し引く | 見積根拠を明示して値下げ回避 |
| 地形の魅力 | 眺望・通風・採光・静けさ | “景観価値”を加点要素に |
| 接道条件 | 勾配・幅員・車進入可否 | 図面・動画で可視化 |
| 法令制限 | 崖条例・宅地造成規制法 | 行政確認済を証明書で提示 |
👉 「費用の透明化」と「立地の魅力化」で価格を維持します。
販売時に強調すべき3つの訴求ポイント
- 眺望性：「リビングから夜景を楽しめる」「高台の特等席」
- プライバシー性：「通行人の目線が気にならない落ち着いた環境」
- 通風・採光：「自然光と風を感じる暮らし」
👉 これらを写真やドローン映像で“視覚的に伝える”と反応率が倍増します。
買主との価格交渉で使える伝え方例
「造成や排水に関しては見積済みで、想定費用を販売価格に反映済みです。
建築時に追加費用が発生しないよう、地盤と擁壁も事前確認しています。
この情報を開示している点が、他の土地との違いです。」
👉 “誠実に準備した売主”という印象を与え、値下げ要求を抑えられます。
専門家コメント
「傾斜地は“リスクのある土地”ではなく、“設計次第で輝く土地”です。
買主が不安を抱くのは情報不足が原因。
調査データと見積を見せながら“安心して建てられる根拠”を説明すれば、
交渉もスムーズに進みます。
みのパラでは、地盤・造成・設計をワンセットでサポートし、
“難しい土地を魅力ある土地へ変える販売戦略”を提案しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 傾斜地はどれくらい価格が下がる？
→ 平坦地より10〜30％安くなる傾向ですが、造成計画を提示すれば差は縮まります。
Q2. 擁壁が古いと売れない？
→ 点検報告書や補修見積を添えることで販売可能です。
Q3. 崖条例がある土地でも売れる？
→ 行政確認と設計者の計画図を添えれば問題ありません。
Q4. 建築が難しい傾斜地はどうすれば？
→ 建築士による“建築可否診断”を実施してから販売しましょう。
Q5. 雨水処理が必要な場合は？
→ 排水経路と整備費を明示することでトラブル防止になります。
Q6. 買主が値下げ交渉してきたら？
→ 「造成費を反映済」と説明し、根拠資料を見せましょう。
Q7. ドローン撮影は有効？
→ はい。高低差の魅力（景観・開放感）を強調できます。
Q8. 費用を出して調査するのは売主？
→ 売主が先に行うことで“誠実さ”が伝わり、成約率が上がります。
Q9. 建築条件付きにするのはあり？
→ 建築会社と組むことで、安心と価格維持の両立が可能です。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 傾斜地調査・造成見積・建築プラン・ドローン撮影を一括で対応します。
まとめ｜リスクを“隠す”より“見せて説明する”ことで価値に変わる
・傾斜地は“リスク”よりも“景観・デザイン性”が評価される土地
・造成費・排水計画を明示して信頼を得る
・建築プランと見積提示で値下げ交渉を防ぐ
・“高台の魅力”を視覚的に伝える広告戦略が効果的
・誠実な情報開示が最も強い交渉ツールになる
👉 “難しい土地”を“特別な土地”に変える視点が、高値売却への近道です。
🏠 傾斜地の売却・調査・価格戦略は株式会社みのパラへ
地盤調査・造成見積・設計提案・広告資料までワンストップでサポート。
リスクを明確化し、価値を最大化する販売戦略をご提案します。
電話：072-734-6407
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
