結論｜“危険を隠す”より“安全を説明する”。崖地は情報開示と対策説明で信頼を得る
崖地（がけち）は、「危険」「売れにくい」と思われがちですが、
安全性の根拠を示せば十分に売却可能な土地です。
買主が不安に感じるのは“崖の存在”そのものではなく、
「どこまで安全か」「誰が責任を取るのか」が不明なこと。
つまり、売主が安全性を正確に説明し、
責任範囲を契約書で明確にしておけば、トラブルも価格下落も防げます。
はじめに
「崖の上にある土地だから売れないのでは？」
「崖条例があると言われたけど、どうすればいいのか分からない」
──そんな相談を多く受けます。
崖地は一見リスクが高そうですが、
専門的な調査・行政確認・説明書面の準備を行えば、
“安全を可視化できる土地”として販売できます。
崖地とは？建築・売却に関わる基本知識
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定義 | 高さ2m以上のがけ（自然または人工）に接している土地 |
| 規制 | 建築基準法 第25条「がけ条例」に基づき建築制限あり |
| リスク | 崩落・浸水・排水不良・擁壁老朽化 |
| 対策方法 | 擁壁補強・法面保護・排水整備・地盤補強 |
| 想定買主 | 景観・眺望を重視する層、建築家住宅志向の層 |
👉 “危険な土地”ではなく、“安全確認が必要な土地”と捉えることが重要です。
崖地に関する主なリスクと対応策
| リスク | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| 崩落の可能性 | 大雨・地震による土砂崩れ | 擁壁点検・法面防護・排水整備 |
| 建築制限 | 崖から水平距離2m以内は建築不可（条例により異なる） | 建物配置・構造設計で回避 |
| 老朽化擁壁 | 無筋・風化・排水不良 | 構造計算・補強計画の提示 |
| 買主不安 | リスクが見えず敬遠される | 安全性説明書・行政確認書の添付 |
👉 リスクを“対策可能”として説明できれば、買主の印象は大きく変わります。
売却前に行うべき3つの準備
① 擁壁・法面の点検を行う
・建築士や土木技術者による現地点検を依頼。
・写真付き報告書で状態を明確にする。
② 行政への確認（がけ条例該当性）
・市区町村の建築指導課で「崖条例」該当範囲を確認。
・該当する場合は「建築制限・許可条件」を資料化。
③ 安全性説明書の作成
・点検報告・行政確認・修繕計画をまとめた資料を用意。
・契約時に買主へ渡すことでトラブル防止になる。
実際の販売事例（神奈川県逗子市・崖地を含む宅地）
| 項目 | 改善前 | 改善後（点検＋行政確認） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 3,280万円 | 3,380万円 |
| 成約価格 | 3,050万円 | 3,330万円 |
| 擁壁点検報告 | なし | あり（写真・構造判定付き） |
| 行政確認書 | 未提出 | がけ条例該当証明を添付 |
| 効果 | ＋280万円／成約期間短縮−40日／値下げ交渉ゼロ |
👉 “危険を開示”した結果、逆に信頼が増し価格が維持できた。
売主の責任と説明義務
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 瑕疵担保責任（契約不適合責任） | 崖や擁壁に重大な欠陥があり、買主が損害を被った場合に責任を負う可能性 |
| 告知義務 | 崖の存在・がけ条例・擁壁の状態・過去の災害履歴を説明する義務 |
| 責任軽減策 | 点検報告書や行政確認書を提示し、契約書に「現況有姿・告知済」と明記 |
👉 “知らなかった”では済まされないため、調査と説明で責任を明確化します。
価格設定のポイント
| 要素 | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| 擁壁状態 | 点検済 or 要補修 | 修繕費を見積して価格に反映 |
| 崖条例制限 | 建築可否を確認 | 設計条件を販売資料に記載 |
| 景観価値 | 眺望・通風などの魅力 | “高台の開放感”として加点 |
| 安全説明 | 点検・行政書類の有無 | 安全根拠があるほど価格維持可能 |
👉 “不安要素の排除”ではなく、“説明できる状態の整備”が価格を守ります。
買主への説明例
「この土地は崖条例の対象となっていますが、建築時に安全性を確保するための対策が明確になっています。
擁壁は専門業者が点検し、補修が必要な箇所は見積を取得済みです。
これらの情報をもとに、安全に建築できることを確認済みです。」
👉 “危険だから注意”ではなく、“安全性を確認済み”という伝え方が信頼を生みます。
専門家コメント
「崖地の売却では、“リスクを隠す”ことが最大のリスクです。
安全性を客観的に示す資料を整えることで、買主・行政・仲介業者すべてが安心できます。
擁壁点検・崖条例確認・排水対策の3点セットを整えておくことが、
“価格を下げない崖地売却”の鉄則です。
みのパラでは、崖地専門の調査・販売資料作成をワンストップで支援しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 崖地は売れない？
→ 点検・行政確認・説明書を整えれば、十分に売却可能です。
Q2. がけ条例に該当すると建築できない？
→ 設計条件（基礎構造・離隔距離）を満たせば建築可能です。
Q3. 擁壁が古いまま売っても大丈夫？
→ 現況販売可能ですが、点検結果と補修見積を提示しましょう。
Q4. 崖崩れの履歴がある場合は？
→ 必ず告知し、補強や排水整備の履歴を添えることで信頼を保てます。
Q5. 責任を軽減するには？
→ 契約書に「現況有姿・重要事項説明済」と明記します。
Q6. 買主が安全性を疑ったら？
→ 点検報告書・行政回答・構造計算書を提示しましょう。
Q7. 行政確認にはどれくらいかかる？
→ 多くの自治体で1〜2週間程度です。
Q8. 崖上の排水対策も必要？
→ はい。排水不良は崩落原因になるため、見積と併せて説明します。
Q9. 崖地の価格はどれくらい下がる？
→ 一般的に平坦地より10〜30％下がりますが、説明資料があると差は縮まります。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 擁壁・崖点検、行政確認代行、修繕見積、販売資料作成まで一括で対応します。
まとめ｜“危険な土地”ではなく“安全性を説明できる土地”へ
・崖地は“リスク開示”が最大の信頼材料になる
・行政確認・点検・見積をセットで整える
・契約書で責任範囲を明確にすることでトラブル防止
・景観価値をプラス要素として訴求
・“危険”ではなく“確認済みで安全な土地”として販売
👉 誠実な情報開示が、崖地を安心して取引できる土地へと変えます。
🏠 崖地の売却・調査・説明資料作成は株式会社みのパラへ
がけ条例確認・擁壁点検・安全性資料・販売戦略までトータルサポート。
“危険を見せる”のではなく、“安全を証明する”崖地売却を実現します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
