結論｜“隠す”ほど高く売れない。適法性の確認→是正計画→情報開示の3ステップが鉄則
違法建築（建築基準法や条例に適合しない建物）は、融資が付きにくく、価格も下がりやすいのが現実です。
しかし、適法性の再確認（現況調査）→是正計画の提示→契約時の明確な開示を徹底すれば、現金買いだけでなくローン利用の買主にもアプローチ可能になり、値下げ幅を最小化できます。
ポイントは、
- 違反の種類を正確に特定（違法建築か“既存不適格”かの切り分け）
- 是正に要する費用・期間・手順の根拠を示す
- 契約書・重説で責任範囲とスケジュールを明記
の3点です。
はじめに
「検査済証がない」「増築部分がセットバック不足」「用途変更している」——こうした建物は、
金融機関の担保評価が厳しく、売却が長期化・低価格化しがちです。
一方で、**適正な調査と是正（または合意のうえ現況販売）**を行えば、一般流通市場での成約が十分可能です。
本記事では、違法建築の定義・主なリスク・是正方法・価格設定・実務手順を体系的に解説します。
違法建築とは？“既存不適格”との違い
| 区分 | 定義 | 例 |
|---|---|---|
| 違法建築 | 建築当時の法令にも適合していない状態 | 建ぺい率・容積率超過、斜線・日影違反、接道義務違反、無確認・無検査、用途変更未申請、増築の未申請など |
| 既存不適格 | 建築当時は適法だが、その後の法改正で現行法に不適合 | 旧耐震基準で建築、当時は緩い用途地域、法改正でセットバック要件が変化 等 |
👉 “違法建築”か“既存不適格”かで、是正の要否・難易度・費用・金融機関の判断が大きく変わります。まずはここを厳密に仕分けします。
違法建築の主なリスクと影響
| リスク | 具体例 | 影響 |
|---|---|---|
| 金融機関の融資不可・減額 | 検査済証なし、容積率超過 | ローン利用の買主が離脱 → 価格下落・販売長期化 |
| 行政指導・是正命令 | 用途違反、危険増築 | 是正・除却コスト、売買停止の可能性 |
| 保険・保証の制限 | 住宅ローン減税・瑕疵保険不可 | 買主のメリット減 → 交渉力低下 |
| 契約不適合責任 | 隠れた違反の不告知 | 損害賠償・解除リスク |
| 再建築・増改築の制限 | 接道不足、違反増築 | 将来の資産価値低下・出口リスク増大 |
👉 **“融資”と“契約責任”が価格形成の肝。**是正方針を示し、買主の不安を潰すことが不可欠です。
是正の考え方と代表的な方法（概算目安つき）
| 違反類型 | 是正アプローチ | 目安費用・期間 | メモ |
|---|---|---|---|
| 増築の未申請・図面不一致 | 既存図面復元→適合するよう改修→確認申請（必要時） | 50〜300万円／1〜3か月 | 居室用途の取りやめ・床面積縮小で適合化など |
| 建ぺい・容積超過 | 過床部分の除却・減築 | 100〜500万円／1〜3か月 | 収支バランスで現況売却も検討 |
| 斜線・日影・採光 | 開口調整・庇撤去・用途変更 | 30〜200万円／0.5〜2か月 | 設計者の計算書が鍵 |
| 接道義務違反 | セットバック、通路地役権設定、隣地と持分設定 | 場合により数十万〜数百万円／1〜6か月 | 法務・測量・近隣合意が核心 |
| 用途変更未申請 | 事後の用途変更申請・防火避難改修 | 50〜300万円／1〜3か月 | 事業用で多い |
| 検査済証なし | 現況調査→完了検査の再取得（特定工程要件） or 既存適合判定書 | 調査10〜50万円、是正別途／0.5〜2か月 | 自治体運用差あり |
👉 “法的適合化”と“費用対効果”の両面で意思決定。値引きより是正後流通の方が高く売れるケースが多いです。
売却前に行うべき3つの調査
① 行政・法適合調査
・建築確認番号、検査済証の有無、増改築履歴、用途、接道・斜線・防火等の適合性を建築指導課等で確認
・公図・地積測量図、道路台帳、用途地域・建ぺい容積、法22条・準防火などを整理
② 現況図面化・実測
・実測平面・立面・断面、床面積算定、採光・避難経路、階段寸法等を設計者が復元図化
・差異（違反疑義）のリスト化
③ 是正プランと概算見積
・“最小是正で適法化”／“減築含め完全適法化”／**“現況販売（合意型）”**の3案を作成
・期間・費用・リスクを並列比較して意思決定
販売戦略｜3つのパターン
- 是正後販売（王道・高値狙い）
適法化→検査済相当の証跡整備→住宅ローン利用OK
→ 一般層へ広く訴求、価格・速度ともに安定 - 条件付き現況販売（時間重視）
是正計画・見積を買主へ承継、価格で調整
→ 投資家・リノベ層を狙いスピード成約 - 用途転換・減築セット販売（出口最適化）
“店舗・事務所・簡易宿所”等へ用途シフト提案
→ 収益シミュレーションを提示し、投資家需要を獲得
実際の販売事例（大阪市内・検査済証なし＋容積超過疑義）
| 項目 | 是正前 | 是正後（減築＋図面整備） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,880万円 | 3,180万円 |
| 成約価格 | 2,550万円 | 3,060万円 |
| 期間 | 118日 | 63日 |
| 施策 | 現況販売 | 減築8㎡＋採光是正＋復元図＋適合報告書 |
| 効果 | 価格−330万円 | ＋510万円／短期成約／ローン通過 |
👉 “30〜150万円規模の是正”で、数百万円の価格改善に成功する例は少なくありません。
価格設定の考え方
| 指標 | ポイント | 実務の勘所 |
|---|---|---|
| 是正コスト | 見積を根拠に価格へ反映 | 値引き要求に対し「反映済」を明示 |
| 融資可否 | 検査済証の有無・適合書類 | ローン利用を可能にすれば買い手層が拡大 |
| 収益代替 | 賃貸収益・事業転用で底値を作る | 投資利回りで逆算し価格の“理屈”を用意 |
| タイムバリュー | 工期・許認可の期間 | “時間コスト”も価格説明に含める |
広告・書面での“伝え方”テンプレ
本物件は過去の増築により現況と図面に差異があるため、設計者による現況調査を実施し、是正計画・概算見積を作成済みです。
①最小是正案（約90万円／約1か月） ②完全適法化案（約220万円／約2か月）をご用意。
販売価格には①案の是正費用を反映しております。ローン利用をご希望の方には、適合書類の整備スケジュールをご案内します。
👉 **“違反があります”ではなく、“是正計画が整っている”と伝える。**これが反響率と単価を左右します。
専門家コメント
「違法建築の売却は、『現状把握の精度』と『是正計画の説得力』で結果が決まります。
“どこが違反で、どう直すか、いくらか、どれだけで終わるか”を1枚の資料に集約するだけで、
買主・金融機関・仲介の不安が一気に解消します。
みのパラでは、適法性調査→設計復元→是正見積→価格戦略→書面整備までを一気通貫で支援します。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 検査済証がないと売れない？
→ 現況調査＋適合報告でローン可の金融機関もあります。書面整備が鍵。
Q2. 是正は誰がやる？売主？買主？
→ どちらも可。**“売主是正後引渡し”が高値、“買主承継是正”**がスピード。
Q3. どこまで直せばよい？
→ 融資要件・安全・費用対効果の交点で最適点を設計者と決めます。
Q4. 用途変更をしていたが申請していない
→ 事後の用途変更申請＋必要な防火・避難改修で是正可能。
Q5. 接道が不足している
→ セットバック・通路地役権・隣地買増での適法化を検討。法務手続きが重要。
Q6. 違反を告知しないとどうなる？
→ 契約不適合責任・損害賠償・解除のリスク。必ず告知が原則。
Q7. 費用が高すぎる場合は？
→ 減築・用途転換・投資販売（現況）で出口設計を再構築。
Q8. 行政協議は誰がやる？
→ 仲介＋設計者で窓口対応が一般的。議事録化して書面添付。
Q9. 耐震不足は？
→ 耐震診断→補強案の提示。補助金の有無も併せて案内。
Q10. 売出前の最短アクションは？
→ ①行政調査 ②現況図面復元 ③是正案×2と概算見積の用意。
まとめ｜“違反の有無”ではなく“解決計画の有無”が価格を左右する
・まず違法建築か既存不適格かを精査
・是正案＋費用＋期間を可視化して値引き圧力を回避
・ローン利用を見据えた書面整備（適合報告・工程表）で買い手層を拡大
・現況販売でも合意と根拠書面で安全に取引
・隠すほど安く、見せるほど高くが違法建築売却の真理
不明点の洗い出しや、あなたの物件に合わせた是正案×価格戦略のセット資料まで作成可能です。まずは現況情報（図面・登記・確認番号・写真）をお送りください。
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
