結論｜“登記していない＝違法”ではない。正確に説明し、現況を整えることで売却は可能
未登記の増築部分があっても、法的に直ちに違法というわけではありません。
ただし、登記簿面積と実際の建物面積が一致しないため、
・買主や金融機関からの信頼を失いやすい
・融資が通りにくい
・売却価格が下がる可能性がある
というリスクがあります。
したがって、売却前に行うべきは次の3ステップです。
- 現況の面積・構造を測量・確認する
- 必要に応じて登記を補正（建物表題変更登記）する
- 登記せずに売る場合は、増築部分の状況を明確に説明し、合意書に記載する
はじめに
「以前、増築したけど登記していない」
「ローンを組むときに登記が違うと言われた」
──このような相談は非常に多く見られます。
登記簿と実際の建物が異なると、買主や銀行が「本当に安全な取引なのか」と不安に感じ、
売却が進まない原因になります。
この記事では、未登記の増築部分を持つ家を安全かつ有利に売却するための
調査・登記・説明・価格対応の具体的な流れを解説します。
未登記部分が生まれる主な原因
| 原因 | 内容 |
|---|---|
| 登記を忘れた | 増築工事後に表題変更登記をしていない |
| 登記費用を節約した | 数万円の登記費用を避けて放置した |
| 無確認・違法増築 | 建築確認を取らずに工事した |
| 登記対象外の小規模改修 | 物置・ベランダ・車庫など、登記不要と誤解 |
| 前所有者の申告漏れ | 中古購入時から未登記だったケース |
👉 **「意図的」より「放置型」が多い。**まずは“何㎡・どの用途”が未登記かを確認することが出発点です。
未登記建物を放置したまま売ると起こるトラブル
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 登記簿と実際が違う | 売買契約書の面積・間取りが一致しない |
| ローン審査が通らない | 金融機関は登記簿上の建物面積で評価する |
| 買主が不安を感じる | 「違法建築では？」と誤解されるケースも |
| 固定資産税の不一致 | 実際より少ない税額で課税されている場合がある |
| 契約不適合責任 | 売主が「告知せず」に契約すると、後に損害賠償の可能性 |
👉 未登記そのものよりも、“説明不足”がトラブルの原因になります。
売却前に行うべき3つの調査
① 建物面積と登記簿の照合
・登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、
実際の平面図・固定資産税台帳と面積・構造・用途を照らし合わせる。
・登記上に記載のない部屋・増築部分を特定する。
② 増築時期と確認申請の有無を確認
・建築確認番号がある場合：合法的な増築の可能性が高い
・ない場合：違法建築や“既存不適格”の可能性もあるため、行政へ確認
③ 登記可能かどうかを専門家に相談
・建築士や土地家屋調査士に相談し、構造・面積・位置関係を図面化
・法的に登記できるか（接道・構造・法規上の制限）を確認
売却時の対応パターン（ケース別）
| 状況 | 対応方法 | メリット・注意点 |
|---|---|---|
| 登記可能で、増築が合法 | 表題変更登記を実施してから売却 | 金融機関融資OK・高値販売可 |
| 登記可能だが小規模（10㎡未満） | 登記せず現況売却（説明必須） | 売買契約書に明示すれば問題なし |
| 違法増築・登記不可 | 減築 or 是正して登記、もしくは現況説明販売 | 是正費用の見積を提示することで信頼確保 |
| 増築部分が倉庫・車庫など付属建物 | 分離登記 or 附属建物扱いで売却 | 評価・課税整理が必要 |
実際の販売事例（兵庫県尼崎市・未登記増築あり）
| 項目 | 対応前 | 対応後（登記＋説明整理） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,380万円 | 2,580万円 |
| 成約価格 | 2,250万円 | 2,520万円 |
| 増築内容 | 8㎡のリビング拡張（未登記） | 建築確認＋登記済み |
| 期間 | 95日 | 52日 |
| 効果 | 融資可・反響1.8倍・値下げ要請ゼロ |
👉 “登記＋説明書類整備”で270万円の改善。
金融機関が評価可能になり、一般買主への販売が実現。
売主が注意すべき4つのポイント
- 「登記していない」＝「存在しない」と誤解されるため、必ず説明書を用意する
- 不動産会社にも未登記部分の図面・写真を共有し、重要事項説明に記載してもらう
- 登記前に売る場合は、契約書に“登記未済部分あり”と記載しておく
- 買主にとって融資が通るかを事前に確認する（銀行によって扱いが異なる）
登記を行う場合の流れと費用目安
| 手続き | 担当 | 費用相場 | 期間 |
|---|---|---|---|
| 現況測量・図面作成 | 土地家屋調査士 | 5〜10万円 | 約1週間 |
| 表題変更登記 | 土地家屋調査士 | 5〜15万円 | 約1〜2週間 |
| 建築確認済証の確認 | 建築士・役所 | 0〜数千円 | 即日〜数日 |
| 登記簿謄本の取得 | 法務局 | 600円 | 即日 |
👉 合計 10〜25万円程度で完了することが多く、
価格交渉で数十万円引かれるよりも費用対効果は高いです。
専門家コメント
「未登記部分は、“違法建築”と混同されがちですが、
ほとんどは単なる登記漏れです。
登記を補正するか、正確な説明書面を添えるだけで、
金融機関や買主の不安はほぼ解消します。
みのパラでは、未登記部分の調査・測量・登記・販売書類整備までワンストップで対応しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 登記していないと売れない？
→ 売却は可能ですが、買主への説明と合意書が必須です。
Q2. 登記しないと銀行ローンは使えない？
→ 原則は登記面積で評価されますが、事前に銀行が実測を承認すれば利用可能な場合もあります。
Q3. 登記費用は誰が負担？
→ 売主が負担するのが一般的ですが、交渉次第で折半も可能です。
Q4. 違法増築だった場合は？
→ 是正（減築・用途変更）を行うか、現況販売で説明する必要があります。
Q5. 登記しないで引渡すと問題になる？
→ 売買契約後のトラブルを防ぐために、必ず「登記未済部分の面積・位置」を明記しましょう。
Q6. 固定資産税はどうなる？
→ 未登記部分が課税対象外になっている場合、役所で申告が必要です。
Q7. 過去の増築がいつかわからない
→ 固定資産税台帳・住宅地図・航空写真でおおよその年代を特定できます。
Q8. 不動産会社が説明してくれる？
→ 説明義務はありますが、元情報は売主提供が原則です。
Q9. 登記をせずに売るメリットは？
→ 手続きや費用を省ける反面、価格が下がるリスクがあります。
Q10. 最後にやるべきことは？
→ “登記を直す”か“登記しない前提で説明を整える”かを早めに決めましょう。
まとめ｜“未登記”は問題ではなく“放置”が問題
・未登記部分は違法ではないが、説明不足がリスクになる
・売却前に登記簿と現況の差を調べる
・登記可能なら表題変更登記で価格アップを狙う
・登記しない場合も現況説明と合意書で安全取引
・専門家の調査で“登記ズレ”を正確に把握することが成功の第一歩
👉 “登記を整える”か“説明を整える”──どちらの準備も、価格と信頼を守るために欠かせません。
🏠 未登記部分の調査・登記・販売書類整備は株式会社みのパラへ
測量・表題登記・行政確認・販売戦略までワンストップ対応。
“登記がズレている家”でも安心して売却できます。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
