結論｜“検査済証なし＝違法”ではない。現況調査と証明書類の整備で売却は十分可能
建築時の**「検査済証（けんさずみしょう）」**がなくても、売却は可能です。
ただし、金融機関の融資審査や買主の安心感に影響するため、
現況の適法性を確認し、補足書類を整えることが重要です。
実務上は次の3ステップで進めます。
- 現況調査を実施して「法令違反がない」ことを確認
- 「完了検査未了届」や「現況適合報告書」などの代替資料を整備
- 契約書・重説で“検査済証がない旨”を明示し、合意のうえで販売
はじめに
「建物を建てたのは昔で、検査済証が見つからない」
「買主から“ローンが通らない”と言われた」
──そんな悩みは全国的に増えています。
検査済証とは、建物が建築確認通りに完成したことを証明する書類で、
建築基準法第7条に基づき、完了検査を受けて交付されます。
しかし、昭和50年代以前の建物や増築歴のある家では、
取得していない・紛失した・そもそも検査を受けていないケースが多く、
現状では中古住宅の約半数が検査済証なしとも言われています。
検査済証がないと起こる問題
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 金融機関の融資が難しくなる | 検査済証がないと担保評価が下がる。特に都市銀行では厳格。 |
| 保証・減税制度が使えない | 住宅ローン減税・フラット35・瑕疵保険の対象外になる場合あり。 |
| 買主が不安を感じる | 「違法建築では？」と誤解され、購入を控えることがある。 |
| 契約不適合責任のリスク | 売主が「検査済証あり」と誤認させた場合、損害賠償の可能性。 |
👉 「違法」ではなく「確認できない」状態。
この“見えない部分”を、現況調査と書面整備で補うことが売却のポイントです。
売却前に行うべき3つの確認
① 建築確認の有無を調べる
・役所（建築指導課）で**「確認済証」番号の有無**を調査。
・建築確認済証がある場合は、確認図書（図面）を取り寄せておく。
② 検査済証が本当にないか再確認
・紛失の可能性があるため、設計事務所・工務店・住宅メーカーにも問い合わせ。
・役所の完了検査台帳に記録がある場合は、「検査済証明書」の再発行が可能。
③ 現況調査を実施する
・建築士による「現況建物調査（インスペクション）」を行い、
図面との一致・構造安全性・法規適合性を確認。
・結果を「現況適合報告書」としてまとめ、販売資料に添付。
検査済証がない場合の販売方法（3パターン）
| パターン | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| ① 現況調査＋報告書添付販売 | 建築士の現況調査を添えて販売 | 一般買主にも安心感を与えられる |
| ② 既存建物適合証明（住宅瑕疵保険）を取得 | 瑕疵保険検査員による適合証明 | フラット35・ローン減税も一部利用可能 |
| ③ 現況販売（告知明記） | 検査済証がないことを明示して販売 | 投資家・リノベーション層向けにスピード重視 |
👉 “何が分かっていないか”を明確にすることが、信用回復につながります。
実際の販売事例（大阪府豊中市・検査済証なし）
| 項目 | 対応前 | 対応後（調査＋証明書添付） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,780万円 | 2,980万円 |
| 成約価格 | 2,600万円 | 2,910万円 |
| 対応内容 | 検査済証なし・不安視されていた | 現況適合報告＋瑕疵保険適合証明取得 |
| 期間 | 112日 | 61日 |
| 効果 | ＋310万円・成約期間半減・ローン利用可 |
👉 調査費用20万円で300万円アップ。
“安全を証明する情報”が、最も大きな付加価値になります。
売却時の手続きの流れ
- 建築確認書・図面の有無を確認
- 検査済証・完了検査記録を役所で調査
- 建築士・検査員による現況調査を実施
- 「現況適合報告書」「既存建物状況調査報告書」を作成
- 瑕疵保険・適合証明が取れるか確認
- 契約書・重説に“検査済証なし”を明記
- 買主にリスクと補足書面を説明し、合意のうえ契約
費用と期間の目安
| 手続き | 費用相場 | 期間 |
|---|---|---|
| 現況建物調査（建築士） | 10〜15万円 | 約1〜2週間 |
| 瑕疵保険適合検査 | 5〜10万円 | 約1週間 |
| 書面整備（報告書・資料作成） | 5万円前後 | 約1週間 |
| 合計 | 約20〜30万円 | 約2〜3週間 |
👉 一般的な値引き（100〜200万円）を考えれば、
調査・証明書整備のコストは十分に回収できます。
契約時の記載例
本物件は建築確認済証は存在しますが、検査済証は発行されておりません。
現況については建築士による現況調査を実施し、法令上の重大な不適合は確認されておりません。
本件に関し、買主は検査済証の不存在を了承のうえ購入するものとします。
👉 「ないこと」よりも「確認していないことがない」ことを明示するのが大切です。
専門家コメント
「検査済証がなくても、“現況が安全である”と示せば問題なく売却できます。
特に最近は、自治体や金融機関も“現況調査＋適合証明”を評価する傾向にあります。
買主に安心してもらうには、“書面の代わりに信頼を見せる”という考え方が大切です。
みのパラでは、建築士調査・書面整備・金融機関対応・販売資料作成までをワンストップで対応しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 検査済証がないと違法？
→ いいえ。検査を受けていないだけで、直ちに違法ではありません。
Q2. 再発行できますか？
→ 役所の完了検査記録があれば「検査済証明書」として再交付されます。
Q3. 昭和築の物件はほとんどないと聞きましたが？
→ はい。古い住宅は完了検査の制度が今ほど厳格でなかったため、未発行が多いです。
Q4. 瑕疵保険は使えますか？
→ 建築士の現況検査で適合すれば利用可能です。
Q5. 買主にはどう説明すれば？
→ 「検査済証はないが、現況調査で安全性を確認済み」と明確に伝えます。
Q6. 売主が検査を受ける義務はありますか？
→ 義務ではありませんが、価格と信用を上げるために実施がおすすめです。
Q7. 銀行ローンは通りますか？
→ 現況調査・適合証明があれば通る金融機関も多いです。
Q8. 検査済証がない家を相続した場合は？
→ 相続登記後、同様に現況調査・報告書添付で売却可能です。
Q9. 是正工事が必要な場合は？
→ 費用・期間を見積り、売主または買主のどちらが対応するか明確にします。
Q10. みのパラで相談できる内容は？
→ 現況調査、代替書面作成、瑕疵保険申請、金融機関交渉、販売資料作成まで一括対応可能です。
まとめ｜“書類がない”ではなく“安全を証明できるか”がカギ
・検査済証がなくても売却は可能
・現況調査＋適合報告で“安心を数値化”する
・契約書で“検査済証なし”を明記してトラブル回避
・費用は20〜30万円、値下げリスクを防げる
・“書類の代わりに信頼を見せる”ことが成功のポイント
👉 “検査済証なし”は欠点ではなく、“信頼を整えるチャンス”です。
🏠 検査済証のない家の売却・調査・書類整備は株式会社みのパラへ
現況調査・代替証明・販売資料作成・金融機関調整までワンストップ対応。
“検査済証がなくても安心して売れる”環境を整えます。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
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所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
