結論｜空き家は「正しい準備」をすれば収益不動産に変えられる
空き家は、売らなくても賃貸化によって家賃収入を生む資産に変えられます。ただし、準備不足のまま貸すと、空室・修繕トラブル・赤字経営に陥るリスクもあります。成功のカギは、「貸せる状態かの見極め」と「リスクを織り込んだ計画」です。
はじめに｜空き家を「持ち続けるだけ」はもったいない
「売るほどではない」「思い出があって手放せない」──こうした理由で空き家を保有し続けている方は多くいます。
しかし空き家は、持っているだけで税金と管理費がかかる不動産です。
賃貸化を検討する人が増えている理由
・固定資産税の負担を軽減したい
・売却せずに資産を活かしたい
・将来また使う可能性を残したい
賃貸は、これらを同時に満たせる選択肢です。
空き家が賃貸に向いているかの判断基準
賃貸向きの空き家の特徴
・立地に一定の賃貸需要がある
・建物の構造が致命的に傷んでいない
・水回り・電気・ガスが使用可能
築年数よりも、「借り手がいるかどうか」が最重要ポイントです。
賃貸に向かないケース
・修繕費が家賃収入を上回る
・極端に立地が悪い
・管理が現実的にできない
この場合は、売却や別の活用も検討すべきです。
空き家を賃貸化する基本的な手順
手順①｜建物の状態チェックと修繕範囲の決定
まずは、
・雨漏り
・給排水
・電気設備
・シロアリ被害
など、最低限の安全性を確認します。
ポイント
・見栄えより「住めるか」を優先
・フルリフォームは不要なケースが多い
手順②｜賃料相場と収支シミュレーション
近隣の家賃相場を調べ、
・想定家賃
・修繕費
・管理費
・税金
を踏まえた収支を計算します。
判断基準
「黒字になるか」より
「赤字にならないか」
が重要です。
手順③｜貸し方を決める
賃貸には複数の形があります。
主な貸し方
・一般賃貸（長期入居）
・定期借家契約
・事業用賃貸
将来使う予定がある場合は、定期借家契約が有効です。
手順④｜管理方法を決める
・自主管理
・管理会社に委託
のどちらかを選びます。
遠方や高齢の場合は、管理委託が現実的です。
空き家賃貸のメリット
メリット①｜家賃収入が得られる
固定資産税や管理費を、
家賃でまかなえる可能性があります。
メリット②｜建物の劣化を防げる
人が住むことで、
換気・通水が行われ、劣化が抑えられます。
メリット③｜将来の選択肢を残せる
売却せず、
・再利用
・将来売却
の余地を残せます。
空き家を賃貸に出す際の主なリスク
リスク①｜空室リスク
借り手が見つからなければ、
費用だけがかかります。
リスク②｜修繕・設備トラブル
築古物件では、
給湯器・水回りの故障
が起きやすくなります。
リスク③｜借主トラブル
・家賃滞納
・退去トラブル
・近隣問題
契約内容と管理体制が重要です。
賃貸で失敗しないためのポイント
失敗回避のコツ
・初期費用をかけすぎない
・家賃を欲張らない
・管理体制を明確にする
・出口（売却・解体）を想定する
賃貸は「始める前の設計」で8割決まります。
専門家コメント
「空き家賃貸で失敗する多くのケースは、“思いつき”で始めてしまうことです。
賃料・修繕・管理を冷静に整理すれば、収益化できる空き家は少なくありません。
貸す前の判断こそが、最も重要です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年以上の空き家でも貸せますか？
→ 立地と状態次第で可能です。
Q2. リフォームは必須ですか？
→ 最低限の修繕で足りるケースが多いです。
Q3. 家賃はいくらに設定すべき？
→ 周辺相場を基準に、少し抑えめが安全です。
Q4. 管理は自分でもできますか？
→ 近隣在住なら可能ですが、遠方なら委託がおすすめです。
Q5. 定期借家契約とは何ですか？
→ 契約期間満了で確実に退去してもらえる契約です。
Q6. 空き家賃貸の税金は？
→ 家賃収入に対して所得税がかかります。
Q7. 空室が続いたらどうすれば？
→ 家賃調整や用途変更を検討します。
Q8. 借主トラブルは防げますか？
→ 契約内容と管理会社でリスクを下げられます。
Q9. 将来売却したくなったら？
→ 定期借家なら対応しやすいです。
Q10. まず何から始めるべき？
→ 貸せるかどうかの現状確認からです。
まとめ｜空き家賃貸は「計画すれば現実的な選択肢」
空き家の賃貸化は、
・売らずに活かす
・負担を収益に変える
・将来の選択肢を残す
方法です。重要なのは、感情ではなく数字とリスクで判断することです。
空き家賃貸でお悩みの方へ
空き家を
「貸すべきか」「売るべきか」「持ち続けるべきか」
迷っている方は、空き家・相続・活用相談に強い 株式会社みのパラ にご相談ください。
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