結論｜「不利な形状」でも事前整理で相場売却は可能
旗竿地は「売れにくい」「安くなる」と言われがちですが、結論から言えば通路・権利関係・建築条件を事前に整理し、買主の不安を先回りして解消できれば、相場に近い価格での売却は十分可能です。
重要なのは、
通路部分の法的整理
建築可否の明確化
価格と見せ方の工夫
この3点です。
はじめに
「旗竿地だから無理だと言われた」「査定額が極端に低かった」「問い合わせが全く来ない」
旗竿地の売却相談では、こうした声が非常に多く聞かれます。しかし実際には、形状そのものよりも**“説明不足”が原因で敬遠されているケース**が大半です。
旗竿地とは？売却で敬遠される理由
通路が狭く車の出入りが不安
建築条件（接道義務）が分かりにくい
日当たり・風通しが悪そうに見える
プライバシー・防犯面の懸念
これらはすべて、買主が判断材料を持てないことによる不安です。
売却前に必ず整理すべきポイント
通路部分の権利関係を整理する
通路が
単独所有か共有名義か
通行地役権が設定されているか
将来トラブルにならないか
を登記簿で確認し、説明できる状態にしておく必要があります。
建築できる土地かを明確にする
建築基準法上の
接道義務（原則2m以上）
再建築不可ではないか
建てられる建物の規模
これを曖昧にしたまま売り出すと、検討段階で必ず止まります。
査定価格で失敗しない考え方
「旗竿地＝一律値引き」は誤り
単純に相場から◯割引くのではなく、
通路幅
間口の使いやすさ
奥行き
敷地全体の有効面積
を総合評価することが重要です。
価格の根拠を言語化する
「なぜこの価格なのか」を説明できれば、
買主の不安は一気に下がります。
旗竿地を“選ばれる土地”に変える工夫
建築プラン例を提示する
土地だけではイメージしにくいため、
駐車場配置
日当たりを考慮した間取り
平屋・2階建ての可否
などの参考プランがあると、検討が一気に進みます。
デメリットを隠さず正直に伝える
通路が狭い
日陰になりやすい
その代わり、
静かな住環境
通りから見えにくいプライバシー性
固定資産税が抑えられる可能性
といった裏返しのメリットをセットで伝えます。
よくある失敗例
一社だけの意見で「売れない」と決めつける
権利関係を整理せずに売り出す
不安から極端に値下げしてしまう
これらは、売却長期化や不本意な安売りの原因になります。
【専門家コメント】
「旗竿地は“形が悪い土地”ではなく、“説明が必要な土地”です。
通路・建築条件・価格の根拠を整理できれば、買主は安心して検討できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「旗竿地でも売れる理由・建築イメージ解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 旗竿地はどれくらい安くなりますか？
→ 条件次第ですが、周辺整形地の7〜9割程度で成約する例もあります。
Q2. 再建築不可かどうかはどこで分かりますか？
→ 市役所の建築指導課や専門業者で確認できます。
Q3. 通路が共有名義でも売れますか？
→ 可能ですが、地役権などの整理があると有利です。
Q4. 古家付きでも売却できますか？
→ 可能です。解体するかどうかは戦略次第です。
Q5. 住宅ローンは通りにくい？
→ 条件整理ができていれば問題ありません。
Q6. どんな買主が多い？
→ 価格重視の実需層や静かな環境を求める方です。
Q7. 測量は必要ですか？
→ 境界が不明確な場合は売却前測量が望ましいです。
Q8. 隣地との関係は重要？
→ 非常に重要です。通路利用トラブルは敬遠されます。
Q9. 旗竿地に強い会社は？
→ 形状不利地に慣れた地元密着の会社がおすすめです。
Q10. まず何から相談すべき？
→ 建築可否と通路権利の確認からです。
まとめ｜旗竿地売却は「準備がすべて」
通路・権利関係を整理する
建築できる根拠を示す
価格と見せ方を工夫する
この3点で、旗竿地の売却結果は大きく変わります。
旗竿地の売却でお悩みの方へ
「他社で断られた」「安くしか売れないと言われた」
そんな旗竿地のご相談も、地元密着で多数の形状不利地を扱ってきた株式会社みのパラが、状況整理から売却戦略まで丁寧に対応します。
無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
