結論｜高低差は「弱点」ではなく“整理できれば売れる条件”
高低差のある土地は敬遠されがちですが、結論から言えば造成・擁壁の状態と法的条件を整理し、費用とリスクを見える化できれば、相場に近い価格での売却は十分可能です。
重要なのは、
高低差の内容を正確に把握する
擁壁・造成の法的扱いを整理する
査定価格の根拠を明確にする
この3点です。
はじめに
「高低差があるから売れないと言われた」「造成費が分からず査定が極端に低い」「話を聞いてもらえない」
高低差のある土地では、このような相談が非常に多く見られます。しかし実際には、問題は“高低差そのもの”ではなく、説明不足と情報未整理であるケースがほとんどです。
高低差のある土地とは？敬遠されやすい理由
造成費・擁壁工事費が分からない
擁壁の安全性・老朽化が不安
建築制限があるのではと誤解されやすい
土砂災害・雨水流入のリスクを心配される
これらはすべて、買主が判断材料を持てないことによる不安です。
売却前に必ず整理すべきポイント
高低差の内容を正確に把握する
敷地内の高低差は何mか
道路との高低差か、隣地との高低差か
敷地の一部か全面か
感覚ではなく、数値と位置関係で説明できる状態にします。
擁壁の有無と法的扱いを確認する
擁壁があるか、ないか
構造（RC・石積み・ブロック等）
建築基準法に適合しているか
確認済証・検査済証の有無
ここが曖昧なままでは、住宅ローン審査で止まる可能性があります。
査定価格で失敗しない考え方
「造成費＝全額マイナス」は誤り
すでに造成済み
擁壁が再利用可能
安全性が確認できている
この場合、造成費をすべて差し引く必要はありません。
費用の「上限」を示すことが重要
想定造成費
擁壁補修・再築の可能性
建築時の注意点
これを事前に整理することで、買主は安心して判断できます。
高低差を“選ばれる条件”に変える工夫
建築プラン・造成イメージを提示する
スキップフロア住宅
地下車庫
段差を活かした眺望設計
高低差は、設計次第で“個性”になります。
デメリットとメリットをセットで伝える
造成費がかかる
→ プライバシー性が高い
道路より高い
→ 浸水リスクが低い
正直な説明が、結果的に信頼につながります。
よくある失敗例
高低差の説明をせずに売り出す
擁壁の法的確認をしない
不安から極端に値下げしてしまう
これらは、売却長期化や不本意な安売りの原因になります。
【専門家コメント】
「高低差のある土地は“難しい土地”ではなく、“説明が必要な土地”です。
造成・擁壁・建築条件を整理できれば、買主は安心して検討できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「高低差のある土地でも売れる理由・造成の考え方」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 高低差があるとどれくらい安くなりますか？
→ 条件次第ですが、相場の7〜9割で成約するケースもあります。
Q2. 擁壁が古いと売れませんか？
→ 売却可能ですが、補修・再築の必要性を整理することが重要です。
Q3. 造成してから売るべきですか？
→ 必須ではありません。現状売却の方が有利な場合もあります。
Q4. 土砂災害警戒区域だと売れない？
→ 売却可能です。告知と説明が必要になります。
Q5. 建築プランは必要？
→ あった方が検討は進みやすくなります。
Q6. 住宅ローンは通りにくい？
→ 擁壁の合法性が確認できれば問題ありません。
Q7. 擁壁の確認はどこでする？
→ 市役所の建築指導課や専門業者で確認できます。
Q8. 造成費は誰が負担しますか？
→ 売主・買主の交渉次第です。
Q9. 高低差のある土地はどんな人に向いていますか？
→ 設計にこだわりたい実需層が中心です。
Q10. 最初に何から相談すべき？
→ 擁壁と建築可否の確認からです。
まとめ｜高低差のある土地は「情報整理」で価値が決まる
高低差の内容を正確に把握する
擁壁・造成の法的整理を行う
査定価格の根拠を明確にする
この3点で、高低差のある土地の売却結果は大きく変わります。
高低差のある土地の売却でお悩みの方へ
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そんな土地のご相談も、形状不利地を多数扱ってきた株式会社みのパラが、状況整理から売却戦略まで丁寧に対応します。
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
