結論｜擁壁付き土地は「安全性の整理と正しい開示」で売却結果が決まる
擁壁付き土地は敬遠されがちですが、結論から言えば擁壁の安全性と法的扱いを整理し、必要な情報を正しく開示できれば、相場に近い価格での売却は十分可能です。
重要なのは、
擁壁の構造と安全性を把握する
法令適合状況を整理する
査定と開示のポイントを押さえる
この3点です。
はじめに
「擁壁があるから売れないと言われた」「査定額が極端に低い」「買主から不安視されて話が進まない」
擁壁付き土地の売却では、こうした悩みが非常に多く見られます。しかし実際には、問題は擁壁の“存在”ではなく、安全性や法的情報が整理されていないことにあります。
擁壁付き土地とは？敬遠されやすい理由
擁壁が安全かどうか分からない
老朽化・崩落リスクを心配される
建築基準法に適合しているか不明
将来の補修・再築費用が読めない
これらはすべて、買主が判断材料を持てないことによる不安です。
売却前に必ず整理すべきポイント
擁壁の構造と状態を確認する
擁壁の種類
・RC擁壁
・石積み擁壁
・ブロック擁壁
ひび割れ・傾き・排水の有無など、現状を客観的に把握します。
法令適合状況を確認する
建築基準法に基づく擁壁か
確認済証・検査済証の有無
違法・既存不適格に該当しないか
ここが曖昧なままだと、住宅ローン審査で止まるケースがあります。
査定価格で失敗しない考え方
「擁壁がある＝大幅減額」は誤り
すでに
安全性が確認されている
法令適合している
再利用可能
こうした場合、擁壁を理由に大きく値下げする必要はありません。
補修・再築の「可能性」を整理する
補修が必要な場合でも、
想定費用
工事範囲
緊急性の有無
を整理すれば、買主は冷静に判断できます。
擁壁付き土地を“安心して選ばれる土地”にする工夫
調査資料・写真を準備する
現地写真
擁壁の高さ・位置が分かる資料
過去の工事履歴（あれば）
「見える化」することで、不安は大きく減ります。
デメリットとリスクを正直に開示する
小さなひび割れがある
古い擁壁である
こうした点を隠すと、後のトラブルにつながります。
正直な開示が、結果的に信頼と成約につながります。
よくある失敗例
擁壁の状態を確認せずに売り出す
法令適合を調べないまま契約を進める
不安から極端な値下げをしてしまう
これらは、売却長期化やトラブルの原因になります。
【専門家コメント】
「擁壁付き土地は“危険な土地”ではありません。
重要なのは、安全性と法的状況を整理し、買主が判断できる情報を揃えることです。
情報開示ができれば、売却は決して難しくありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「擁壁付き土地の見極めポイント解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 擁壁があると必ず値下がりしますか？
→ 安全性・法令適合が確認できていれば、大幅な値下げは不要です。
Q2. 古い擁壁でも売れますか？
→ 売却可能です。補修や再築の必要性を整理することが重要です。
Q3. 擁壁の調査は誰に依頼しますか？
→ 建築士・擁壁専門業者・自治体窓口などで確認できます。
Q4. 擁壁にひび割れがあると売れませんか？
→ 売却可能ですが、状態説明と費用目安の提示が必要です。
Q5. 住宅ローンは通りにくい？
→ 法令適合が確認できれば問題ありません。
Q6. 擁壁の高さに制限はありますか？
→ 建築基準法により、高さ2m超は構造規定があります。
Q7. 擁壁の補修費は誰が負担？
→ 売主・買主の交渉次第です。
Q8. 告知義務はありますか？
→ 安全性や既知の不具合は告知が必要です。
Q9. 擁壁が原因で契約解除されることは？
→ 重大な未告知があった場合、可能性があります。
Q10. 最初に何から相談すべき？
→ 擁壁の安全性と法令適合の確認からです。
まとめ｜擁壁付き土地は「情報開示」で信頼が生まれる
擁壁の構造と状態を把握する
法令適合状況を整理する
査定と開示のポイントを押さえる
この3点が、擁壁付き土地売却の成否を分けます。
擁壁付き土地の売却でお悩みの方へ
「擁壁が理由で断られた」「不安を煽られた」
そんな土地のご相談も、形状・条件が難しい不動産を多数扱ってきた株式会社みのパラが、状況整理から売却戦略まで丁寧に対応します。
無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
