結論｜農地は「転用可否と手続きを整理すれば」市街化調整区域でも売却できる
農地や市街化調整区域の土地は売れないと思われがちですが、結論から言えば農地転用の可否と行政手続きを正しく整理し、買主条件を明確にすれば売却は十分可能です。
重要なのは、
農地の区分と転用可否を確認する
市街化調整区域の制限を理解する
売却ルートと手順を整理する
この3点です。
はじめに
「農地は売れないと言われた」「市街化調整区域だから無理だと断られた」「相続したがどう処分すればいいか分からない」
農地や市街化調整区域の土地では、こうした相談が非常に多く見られます。しかし実際には、問題は土地そのものではなく、制度と手続きが整理されていないことにあります。
農地とは？売却が難しいと言われる理由
農地法による制限がある
市街化調整区域では原則として建築不可
買主が限定されやすい
行政手続きが複雑に見える
これらはすべて、売主・買主ともに判断材料が不足していることによる不安です。
売却前に必ず確認すべきポイント
農地の区分を確認する
農地は農地法上、
田
畑
採草放牧地
に区分されます。
まずは登記簿上の地目と現況を確認します。
農地転用の可否を確認する
農地転用には以下の区分があります。
農地法第3条：農地のまま売買する
農地法第4条：自己使用目的で転用
農地法第5条：売買と同時に転用
誰に売るか・どう使うかで必要な手続きが変わります。
市街化調整区域でも売却できる理由
農業従事者への売却
農地として利用を継続する前提であれば、売却可能です。
条件付きで認められる転用売却
資材置場
駐車場
太陽光発電
など、自治体が認める用途であれば転用できるケースがあります。
既存宅地・例外規定の活用
一定条件を満たせば、建築や利用が認められる場合もあります。
査定価格で失敗しない考え方
「農地＝極端に安い」は誤り
転用可能性
立地
面積
接道条件
によって、評価は大きく変わります。
売却ルートで価格は変わる
農業従事者向け
事業用地向け
買取業者向け
どのルートを選ぶかで、価格とスピードは異なります。
農地売却を成功させる実践手順
行政窓口で事前相談を行う
市役所・農業委員会で、
転用可否
必要書類
申請期間
を確認します。
売却目的に合った買主を絞る
用途が合わない相手に売ろうとすると、必ず行き詰まります。
農地・調整区域に強い不動産会社に依頼する
制度理解と実務経験が、結果を左右します。
よくある失敗例
転用可否を確認せずに売り出す
市街化調整区域を理由に諦めてしまう
価格だけで業者を選ぶ
これらは、売却長期化や不本意な条件につながります。
【専門家コメント】
「農地や市街化調整区域の土地は“売れない土地”ではありません。
制度を理解し、行政と連携しながら進めれば、売却の選択肢は必ずあります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域の農地は本当に売れますか？
→ 売却可能です。用途と買主条件次第です。
Q2. 農地転用にはどれくらい時間がかかりますか？
→ 数週間〜数か月が一般的です。
Q3. 農業従事者以外に売ることはできますか？
→ 転用許可が下りれば可能です。
Q4. 転用許可は必ず下りますか？
→ 条件次第で不許可となる場合もあります。
Q5. 農地を宅地にしてから売るべきですか？
→ ケースによります。先に売却する方が有利な場合もあります。
Q6. 税金はかかりますか？
→ 譲渡所得税がかかる場合があります。
Q7. 相続した農地でも売却できますか？
→ 相続登記後に売却可能です。
Q8. 誰に相談すればいいですか？
→ 農業委員会・市役所・専門不動産会社です。
Q9. 農地買取業者は安全ですか？
→ 実績と説明内容を必ず確認しましょう。
Q10. 最初にやるべきことは何ですか？
→ 農地転用の可否確認からです。
まとめ｜農地売却は「制度理解」がすべて
農地の区分を確認する
転用可否を調べる
売却ルートを整理する
この3点で、農地・市街化調整区域の売却は現実的な選択肢になります。
農地の売却でお悩みの方へ
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無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
