結論｜越境トラブルは「事実整理→解消または合意→条件設計」で売却できる
越境トラブルを抱える不動産は売れないと思われがちですが、結論から言えば越境の内容を正確に把握し、是正または合意書で整理したうえで、売却条件を設計すれば売却は十分可能です。
重要なのは、
越境の種類と影響範囲を把握する
是正か合意かの方針を決める
告知と交渉を前提に売却を組み立てる
この3点です。
はじめに
「隣の塀が越境している」「木の枝が敷地に入っている」「昔からの状態でどうにもならない」
越境トラブルは、日常では見過ごされがちですが、売却段階になると一気に表面化します。多くのケースで問題になるのは、**越境そのものより“整理されていないこと”**です。
越境トラブルとは？売却で問題になる理由
建物・塀・基礎などの構造物の越境
樹木・枝・根の越境
雨樋・屋根・庇の越境
ブロック・擁壁の越境
これらはすべて、所有権・利用権に関わる問題として、買主や金融機関が慎重になる要因です。
売却前に必ず行うべき越境の整理
越境の有無と内容を確認する
現地確認
境界標の有無
測量図・公図の確認
まずは、どちらがどれだけ越境しているのかを明確にします。
境界確定の要否を判断する
境界が曖昧な場合、越境是正の前提として境界確定が必要になることがあります。
越境トラブルの解消方法
越境を是正する
撤去
切除
位置変更
物理的に解消できる場合、最も評価が下がりにくい方法です。
越境合意書を作成する
是正が困難な場合は、
越境の事実
将来是正の考え方
責任の所在
を明記した越境合意書を取り交わします。
現状有姿で売却する
是正・合意が難しい場合、価格や条件で調整して売却する方法もあります。
越境がある場合の告知の考え方
隠さず「事実」を告知する
越境の内容
合意書の有無
是正状況
を、重要事項説明書・告知書に明記します。
感情的な経緯は書かない
あくまで客観的事実のみを記載することが重要です。
売却交渉で不利にならない対策
価格以外の調整軸を持つ
引渡し条件
是正負担の分担
契約条件の明確化
値下げ一択にしないことがポイントです。
買主の不安を先回りして解消する
越境の影響が限定的であることを、資料で説明できると交渉は安定します。
よくある失敗例
越境を把握しないまま売り出す
告知せずに契約してしまう
合意書を作らず放置する
これらは、契約解除や損害賠償の原因になります。
【専門家コメント】
「越境トラブルは“解消できない問題”ではありません。
重要なのは、是正か合意かを整理し、買主に正しく説明できる状態を作ることです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 越境があると必ず売れませんか？
→ 売却可能です。整理と告知が重要です。
Q2. 小さな越境でも告知が必要？
→ 原則、買主判断に影響する場合は告知が必要です。
Q3. 越境合意書があれば安心？
→ 買主の不安は大きく軽減されます。
Q4. 是正費用は誰が負担？
→ 原則は原因者ですが、交渉で調整することもあります。
Q5. 境界確定は必須？
→ 越境内容によっては必要です。
Q6. 金融機関の融資に影響しますか？
→ 影響する場合があります。
Q7. 現状有姿でも売れますか？
→ 価格・条件次第で可能です。
Q8. 口約束で済ませてもいい？
→ 必ず書面で残してください。
Q9. トラブルが長年続いている場合は？
→ 合意書作成や条件整理が現実的です。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 越境の事実確認と整理です。
まとめ｜越境トラブルは「整理と説明」で売却できる
越境内容を把握する
是正または合意で整理する
告知と交渉を設計する
この3点で、越境トラブルを抱える不動産でも売却は現実的になります。
越境トラブルを抱える不動産でお悩みの方へ
「どう説明すればいいか分からない」「是正すべきか迷っている」
そんな越境トラブルを抱える不動産も、実務対応に精通した株式会社みのパラが、整理・交渉・売却まで一貫してサポートします。
無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
