結論｜借地更新料は「相場理解と交渉準備」で減額・免除の余地がある
借地更新料は言われるがまま支払うものと思われがちですが、結論から言えば更新料の相場と法的な位置づけを理解し、交渉材料を整理すれば、金額調整や条件変更ができるケースは少なくありません。
重要なのは、
更新料の法的性質と相場を理解する
借地契約の内容を正確に把握する
感情ではなく条件で交渉する
この3点です。
はじめに
「更新料が高すぎる気がする」「断ったらどうなる？」「交渉してもいいの？」
借地更新のタイミングでは、多くの方がこうした不安を抱えます。しかし実際には、更新料は法律で一律に決まっているものではなく、交渉の余地がある金銭です。
借地更新料とは？支払い義務の考え方
借地契約更新時に支払う一時金
法律で必須とは定められていない
契約書や慣行で決まる
更新料は、借地権の継続を認めてもらう対価として支払われることが多い慣行的な金銭です。
借地更新料の一般的な相場
住宅用借地の相場
更地価格 × 3％〜5％程度
または
借地権価格 × 5％前後
商業用・事業用借地の相場
更地価格 × 5％〜10％程度
地域性・収益性により幅があります。
相場が変動する要因
立地
地代水準
契約期間
過去の更新履歴
地主との関係性
更新料が発生するかを確認するポイント
借地契約書に明記されているか
「更新料を支払う」と明確に書かれている場合は、支払い義務が強くなります。
過去に更新料を支払っているか
過去の支払い実績は、慣行として判断されやすくなります。
地域の慣習があるか
地域ごとに更新料慣行が異なるため、相場確認が重要です。
借地更新料の交渉が成立しやすいケース
契約書に更新料の記載がない
過去に更新料を支払っていない
地代が相場より高い
長期間トラブルなく使用している
借地人側が更新拒絶できない立場ではない
これらが揃うほど、交渉余地は広がります。
更新料交渉の実践テクニック
感情論ではなく条件交渉にする
「高い」ではなく
相場
過去事例
契約内容
を根拠に話します。
地代調整とのセット交渉
更新料減額
地代据え置き
更新期間延長
など、複数条件を組み合わせると合意しやすくなります。
第三者を介して交渉する
不動産会社・専門家を通すことで、感情的対立を避けられます。
更新料を巡る注意点
一方的な拒否はリスクがある
更新料を巡って関係が悪化すると、将来の交渉が不利になります。
曖昧な合意は書面に残す
口約束はトラブルの元です。
売却予定がある場合は慎重に
更新料の支払い有無は、売却価格にも影響します。
よくある失敗例
相場を調べずに即支払う
強気に拒否して関係を悪化させる
書面を残さず更新する
これらは、長期的に不利な結果につながります。
【専門家コメント】
「借地更新料は“請求されたら必ず払うもの”ではありません。
契約と相場を理解し、冷静に交渉すれば調整できる余地は十分あります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 借地更新料は法律で決まっていますか？
→ いいえ。法律上の定額規定はありません。
Q2. 更新料を払わないと更新できない？
→ 契約内容や状況次第です。
Q3. 相場より高い請求は拒否できますか？
→ 交渉の余地があります。
Q4. 更新料と地代は別物？
→ はい。別の性質の金銭です。
Q5. 商業用借地は高い？
→ 住宅用より高くなる傾向があります。
Q6. 更新料を分割払いできる？
→ 交渉次第で可能な場合があります。
Q7. 更新料交渉で関係は悪くならない？
→ 進め方次第です。第三者介入が有効です。
Q8. 更新拒絶されたらどうなる？
→ 正当事由がない限り簡単には拒絶されません。
Q9. 売却予定がある場合は？
→ 更新条件が価格に影響します。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 借地契約書と過去履歴の確認です。
まとめ｜借地更新料は「相場理解と準備」で交渉できる
更新料の法的位置づけを知る
相場と契約内容を確認する
条件交渉で合意点を探る
この3点で、借地更新料の負担は現実的に調整可能です。
借地更新料でお悩みの方へ
「この金額が妥当か分からない」「地主と話しづらい」
そんな借地更新料のご相談も、借地・底地実務に精通した株式会社みのパラが、状況整理から交渉方針の立案まで丁寧にサポートします。
無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
