結論｜未接道でも「条件整理」と「緩和活用」で売却は可能
未接道物件は「売れない不動産」と思われがちですが、結論から言えば正しく条件を整理し、接道緩和や売り方を工夫すれば売却は十分可能です。
重要なのは感覚や噂で判断しないこと。
再建築の可否
接道緩和・例外規定の有無
用途を限定した売却戦略
この3点を順番に整理することで、未接道物件でも現実的な売却ルートが見えてきます。
はじめに
「道路に接していない土地は売れないと言われた」
「相続したが、この土地をどう扱えばいいかわからない」
未接道物件を前に、多くの方が同じ悩みを抱えています。
しかし、未接道＝即アウトではありません。
実務では、法律・行政判断・売却戦略の組み合わせによって結果が大きく変わります。
本記事では、未接道物件を売るために必要な条件整理と、実際に接道緩和が認められた実例をもとに、現実的な売却の考え方を解説します。
なぜ未接道物件は「売れない」と言われるのか
建築基準法の接道義務が理由
未接道物件が敬遠される最大の理由は、建築基準法第43条の接道義務です。
原則として、建物を建てる敷地は
幅4m以上の道路に
2m以上接している
必要があります。
この条件を満たさない土地は、
原則再建築不可
住宅ローンが使えない
一般個人の需要が少ない
という評価を受けやすくなります。
「原則」であって「絶対」ではない
重要なのは、これはあくまで原則であり、例外や緩和規定が存在するという点です。
実際には、条件次第で再建築が認められたり、用途を限定することで売却できるケースも少なくありません。
未接道物件を売るための条件整理3ステップ
① 本当に再建築不可なのかを確認する
最初に行うべきは、「再建築不可」という判断が正しいかどうかの確認です。
不動産会社の説明だけで判断せず、必ず市区町村の建築指導課で行政確認を行います。
確認すべきポイント
接している通路が道路として扱われる可能性
42条2項道路（みなし道路）に該当しないか
過去の建築確認や許可の履歴
見た目や登記情報だけでは判断できないケースも多く、ここで結論が変わることもあります。
② 接道緩和・例外規定が使えないか検討する
再建築不可と判断された場合でも、以下のような緩和策が使える可能性があります。
主な接道緩和の例
建築基準法43条但し書き許可
通路の持分取得やセットバック
位置指定道路の申請
これらはすべて個別判断ですが、認められれば再建築可能となり、売却価格や売却先が大きく変わります。
③ 利用目的を変えて売却する
どうしても再建築が難しい場合でも、売却できないわけではありません。
想定される売却先
隣地所有者（敷地拡張目的）
駐車場・資材置場
倉庫・作業場
不動産投資家・業者
「住むための土地」以外の需要に目を向けることで、売却の可能性は十分にあります。
接道緩和が認められた実例
事例①｜43条但し書き許可で再建築可能に
状況
幅約1.8mの私道にのみ接する土地
当初は再建築不可と説明されていた
対応
建築士と連携し、役所と協議
避難・通行の安全性を資料で説明
結果
43条但し書き許可が下り、戸建て建築が可能に
売却価格は当初想定より約300万円上昇
事例②｜隣地交渉により接道条件を確保
状況
道路に一切接していない旗竿地
対応
隣地所有者と交渉し、敷地の一部を取得
接道2mを確保
結果
再建築可能となり、一般市場で売却
測量や取得費用はかかったが、最終的な手残りは増加
未接道物件売却でやってはいけないこと
放置してしまう
「どうせ売れない」と放置すると、
建物の老朽化
管理責任の増大
相続人トラブル
といったリスクが高まります。
制限を曖昧にしたまま売却する
未接道・再建築不可の事実を曖昧にすると、契約後のトラブルや損害賠償につながる可能性があります。
トラブルを避けるための注意点
事前に整理しておくべき事項
再建築可否は必ず書面で確認
緩和許可は「取得済み」か「可能性」かを明確に区別
重要事項説明で制限内容を正確に説明
この整理ができていれば、売主側のリスクは大きく下げられます。
【専門家コメント】
「未接道物件は“売れない不動産”ではありません。
売れないのではなく、“整理されていない不動産”なだけです。
行政確認と選択肢整理を行えば、必ず売却の道は見えてきます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 未接道物件は本当に売却できますか？
→ 条件整理と売り方次第で売却可能です。
Q2. 未接道物件は必ず再建築不可になりますか？
→ いいえ。例外規定が適用されるケースもあります。
Q3. 再建築可否はどこで確認できますか？
→ 市区町村の建築指導課で確認できます。
Q4. 接道緩和は誰でも申請できますか？
→ 申請は可能ですが、許可は個別判断です。
Q5. 接道緩和が認められると価格は上がりますか？
→ 再建築可能になることで評価が大きく変わることがあります。
Q6. 隣地交渉は必須ですか？
→ 必須ではありません。交渉不要で売却できるケースもあります。
Q7. 再建築不可のまま売ると価格はどれくらい下がりますか？
→ 一般的には相場の3〜6割程度が目安です。
Q8. 住宅ローンは利用できますか？
→ 一般住宅ローンは難しいですが、現金購入や事業用融資の可能性はあります。
Q9. 未接道であることは告知が必要ですか？
→ はい。重要事項説明で必ず告知が必要です。
Q10. どんな不動産会社に相談すべきですか？
→ 未接道・再建築不可物件の取り扱い実績がある会社が適しています。
まとめ｜未接道物件は「順番」がすべて
未接道物件の売却は、
再建築可否の確認
緩和・代替策の検討
需要に合った売却戦略
この順番を守るだけで、結果は大きく変わります。
諦める前に、まずは正しい整理から始めましょう。
不動産売却・未接道物件のご相談はこちら
未接道・再建築不可など判断が難しい不動産こそ、経験が重要です。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
役所確認から売却戦略まで一括対応
「売れるかどうかだけ知りたい」相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
