結論｜不動産の名義貸しは高確率でトラブルになる。原則やってはいけない
親族や知人から頼まれて不動産の名義を貸すケースは少なくありませんが、結論から言えば名義貸しは極めてリスクが高く、深刻なトラブルに発展しやすい行為です。
問題になるのは、
実際の所有者と登記名義人が違う
責任の所在が曖昧になる
後から修正が非常に困難
という点。名義貸しは「善意」でも通用せず、法的には重い責任を負う可能性があります。
はじめに
「住宅ローンを組めないから名義だけ貸してほしい」
「家族だから問題ないと思った」
こうした理由で名義貸しをしてしまい、後になって大きなトラブルになるケースは後を絶ちません。
名義貸しは一時的な協力のつもりでも、
売却
相続
離婚
債務整理
といった場面で深刻な問題を引き起こします。
本記事では、名義貸しで実際に起きる不動産トラブルと、事前・事後で取るべき回避策を整理します。
なぜ不動産の名義貸しは危険なのか
法律上の所有者は「登記名義人」
不動産の所有者として法的に扱われるのは、実際にお金を出した人ではなく、登記簿に名前がある人です。
名義を貸しただけでも、
売却の当事者
税金の納税義務者
債務・差押えの対象
になる可能性があります。
「口約束」は一切通用しない
「名義は借りているだけ」「後で戻す」という約束があっても、登記上の効力はありません。
トラブルが起きた時に守られるのは、書面よりも登記です。
名義貸しで実際に起きるトラブル
① 勝手に売却・担保設定される
登記名義人は、理論上その不動産を自由に処分できます。
実質所有者の同意なく、
売却
抵当権設定
が行われるケースもあります。
② 税金・ローンの請求が来る
固定資産税
都市計画税
ローン滞納時の督促
これらは、原則として名義人に請求されます。
③ 相続時に権利関係が複雑化
名義貸しをしたまま死亡すると、
相続人全員が権利者
として扱われ、話し合いが困難になります。
「名義だけ」のつもりが、相続トラブルの火種になる典型例です。
④ 離婚・破産で差押え対象になる
名義人が離婚・破産した場合、
財産分与
債権者からの差押え
の対象になることがあります。
実際の所有実態は考慮されません。
名義貸しをしてしまった場合の対処法
① できるだけ早く名義を正す
名義貸しに気づいた時点で、早期に名義を実態に合わせることが最優先です。
主な方法
売買による名義移転
贈与による名義移転
共有名義への変更（限定的）
税務上の影響も含め、慎重な判断が必要です。
② 書面があっても安心しない
名義貸しに関する覚書や合意書があっても、登記を直さなければ第三者には対抗できません。
書面は補助資料に過ぎない点に注意が必要です。
③ 相続が発生する前に整理する
名義貸し状態のまま相続が発生すると、解決は一気に難しくなります。
生前のうちに整理することが最重要です。
名義貸しを回避するための現実的な選択肢
名義を貸さずにできる代替策
連帯保証・連帯債務を検討
親子ローン・ペアローン
賃貸契約として整理
共有名義（持分明確化）
「名義貸ししかない」と思い込まず、他の手段を検討することが重要です。
名義貸しでやってはいけないこと
「家族だから大丈夫」と考える
家族・親族間でもトラブルは発生します。
むしろ感情が絡む分、解決が困難になるケースが多いです。
放置して時間が解決すると思う
時間が経つほど、
相続人が増える
関係者が増える
書類がそろわなくなる
など、状況は悪化します。
トラブルを防ぐための注意点
事前に必ず確認すべきこと
登記名義人＝法的所有者という原則
税金・債務リスク
将来の売却・相続への影響
これらを理解したうえで、名義貸しは原則断る判断が最も安全です。
【専門家コメント】
「名義貸しは“今だけの協力”のつもりでも、将来に大きな負担を残します。
不動産では、実態より登記が優先されることを理解し、早めに是正することが重要です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 名義貸しは違法ですか？
→ 原則として脱法行為と評価される可能性があり、推奨されません。
Q2. 親子間でも問題になりますか？
→ なります。法的な扱いは第三者と同じです。
Q3. 名義貸しでも実際の所有者が守られることはありますか？
→ 極めて限定的で、基本的には登記名義人が優先されます。
Q4. 名義を戻すにはどうすればいい？
→ 売買・贈与など正式な登記手続きが必要です。
Q5. 税金は誰が払うべき？
→ 原則として名義人に課税されます。
Q6. 相続が起きたらどうなりますか？
→ 名義人の相続人全員が権利者になります。
Q7. 覚書があれば安心ですか？
→ 安心できません。登記を直さない限り不十分です。
Q8. 名義貸し状態で売却できますか？
→ 原則できません。名義整理が必要です。
Q9. 共有名義なら安全ですか？
→ 持分整理が必要で、安易な共有もリスクがあります。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 不動産・相続・登記に詳しい専門家への相談が必須です。
まとめ｜名義貸しは「しない・早く直す」が鉄則
不動産の名義貸しは、
責任だけを負う
権利を守れない
将来トラブルが拡大する
という非常に危険な状態です。
原則として名義貸しは行わず、すでに行っている場合は早期に是正することが最も重要です。
不動産トラブル・名義整理のご相談はこちら
名義貸し、共有名義、相続前後の整理など、不動産の権利関係は早めの対応が重要です。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
名義整理から売却まで一括対応
「今すぐ売らない」相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
